זהירות, כאן לא בונים: בתל אביב עוד לא מסתדרים עם תמ"א 38

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הידועה בשם תמ"א 38, אושרה על ידי המדינה בתחילת שנת 2005. כמעט עשור עבר מאז, אך בתל אביב עדיין אין שינוי ניכר – מרבית המבנים עדיין אינם מחוזקים מפני רעידת אדמה. בשנים 2005 עד 2012 הוגשו 287 בקשות להיתר, מתוכן אושרו סופית 92 בלבד. על פי נתוני עיריית תל אביב, בשנת 2014 הוגשו 585 בקשות לביצוע תמ״א 38, מתוכן 96 קיבלו היתרים לתחילת התהליך ו־19 פרויקטים בלבד בוצעו. אלא שבכל הקשור לתמ״א 38, החשש מרעידת האדמה הוא הסעיף הפחות סקסי בסיפור האמיתי, שהוא, כמתבקש, נדל״ן.

בעוד מטרתה העיקרית של תמ"א 38 היא חיזוק המבנים, התמריץ העיקרי של בעלי הבתים לשיפוץ היא הענקת זכויות בנייה והאפשרות להוסיף קומות, חניה ומעלית. באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה, הביאה תמ"א 38 גל של הצעות רבות לחיזוק מבנים. העירייה, בינתיים, מערימה קשיים בכל הנוגע לאישור אחוזי בנייה, במיוחד באזורי "העיר הלבנה" שהוכרזו לשימור ע״י אונסק"ו. מצב זה אינו מאפשר ליהנות מהיתרונות של תמ״א 38 ומקטין משמעותית את מספר היוזמות והשיפוצים. החרדה מפני רעידת אדמה אינה גוברת על האכזבה מוויתור על פנטהאוז על גג ביתך.

יש הטוענים שהבעיה העיקרית היא ביורוקרטיה – קבלת אישור לביצוע תמ"א מהוועדה המקומית לוקחת זמן רב. יש הטוענים שבשל חוקי שימור נוקשים, לא רווחי ליזמים להירתם לפרויקטים מסוג זה. רון חולדאי עצמו התנגד לתמ"א 38 עוד מיומה הראשון, בטענה שהתוכנית אינה גורמת להתחדשות עירונית אלא עוצרת את התוכניות העירוניות הקיימות. הוא גם התבטא פומבית בנושא כששלח מכתב ליו״ר ועדת ההיגוי וכתב: "תמ"א 38 היא רק פתרון בכאילו, כאשר בפועל התוכנית מייצרת אי בהירות במישור התכנוני וציפיות בלתי אפשריות בציבור".

נזקי רעידת אדמה בניו זילנד. צילום: shutterstock

לאחר שאושר התיקון השלישי לתמ"א 38, לפני כשנתיים, עדכנה העירייה את המדיניות ביחס לכל אזורי העיר והגדירה מימוש זכויות בכל אזור. "תל אביב מורכבת מהרבה מאוד תב"עות ותוכניות עיר, ועל כל חלקה בעיר חלות כמה תוכניות שונות", מסביר האדריכל שגיא תמרי, מתכנן עיר במינהל ההנדסה של העירייה. "מכיוון שיש הרבה תוכניות החלטנו להגדיר מדיניות חדשה וברורה, מעין פרשנות או תוכנית מנחה לאופן קבלת הזכויות מתמ״א 38. כולנו רוצים לראות עיר יפה. המדיניות של העירייה בנוגע לתמ"א 38 באה לסדר ולעשות הבחנה בין האזורים השונים. אם היינו מאשרים תמ״א 38 מלאה בכל חלקי העיר ללא הבחנה, כמו שעשו בערים שכנות, התושבים היו הראשונים להפסיד. לפני שמינהל ההנדסה מאשר הקמת יחידות דיור חדשות או תוספות הוא צריך לבדוק אם יש תשתית של מוסדות חינוך באזור, אם כבישים יוכלו לעמוד בלחץ, אם יש מספיק אזורים ירוקים וכדומה. אנחנו נוהגים באחריות מלאה ודואגים לאיכות החיים של התושבים. אנחנו מנסים לייצר כל הזמן איזון בין התחדשות עירונית לבין האופי והמרקם הקיימים של העיר".

בשיחה עם תמרי לא ברור לגמרי מהו האני מאמין של עיריית תל אביב, והאם המחויבות שלה לתמ״א 38 גוברת על ההתנגדות. כשנשאל תמרי אם העירייה מעודדת תושבים לביצוע תמ"א, הוא ענה "תלוי את מי שואלים", והוסיף: "אנחנו עושים הכל כדי לפשט את התהליך ולהנגיש אותו לתושב. העירייה לא יכולה להחליט עבור התושבים האם לעשות תמ״א 38 או לא. מבחינה מקצועית המינהל עושה הכל כדי להנגיש את המידע לציבור ולהכין אותו לביצוע הפרויקט. לדעתי זה דורש התבגרות של האוכלוסייה ויוצר אמון בין הרשות לתושבים".

מבחינת היזמים, אותם קבלנים שמבצעים בפועל את התמ״א 38, פרויקטים עם הגבלות פחות רווחיים והם אינם ששים לקחת על עצמם ביצוע תמ״א באזורים שבהם לא מאושרים אחוזי בנייה. נוצר מצב שהפרויקטים שמתבצעים במסגרת התמ״א הם ברובם פרויקטים של פינוי־בינוי או בניינים שנמצאים תחת הקטגוריה המלאה של תמ״א 38 (כלומר, עם תוספות בנייה). צורי בר, מהנדס ומנהל זרוע תמ"א 38 בחברת אפגד בניין וסביבה, הסביר מהי נקודת המבט שלו ביחס למצב התמ״א בתל אביב: "תוכנית הרבעים החדשה של עיריית תל אביב והמדיניות החדשה עדיין לא אותגרה תכנונית ולכן מוקדם לשפוט. עם זאת אנחנו מרגישים בהירות תכנונית שמובילה לתחילת תזוזה וזה דבר חיובי מאוד. ברובעים 3 ו־4 עיריית תל אביב לקחה חרב סמוראי וחתכה את האזור לכמה חלקים, ורק היכן שהחרב עוברת כדאי לבצע פרויקטים של תמ״א 38. זכויות הבנייה ברחובות אלו מאפשרים פרויקטים של הריסה ובנייה. באזורים אחרים במרכז העיר המדיניות מאוד נוקשה וכרגע לא כדאי לקדם פרויקטים. לא ישבתי בדיוני העירייה ואיני יכול להסביר מדוע בוצעו הדברים בצורה זו, אך אני משוכנע שבהדרגה רחובות נוספים יכנסו למעגל האזורים הכלכליים ויעברו התחדשות עירונית. ייתכן שזו הדרך של העירייה לווסת את קצב הפרויקטים".

תמ"א 38 היא משחק מאתגר. צילום: shutterstock

מצד שני, ציין בר, דווקא המדיניות החדשה של העירייה לגבי האזורים מחוץ למרכז העיר מעודדת מאוד: "במזרח העיר לדוגמה הוכשרה מדיניות המאפשרת לבנות עד לגובה של 15 ואף 25 קומות. עובדה זו יוצרת תשתית מצוינת לביצוע התחדשות עירונית מקיפה ויסודית הנותנת מענה לצרכים רבים שלא ניתן לספקם בתוספת של 2.5 קומות. נוסף לכך, מדיניות זו תגדיל את היצע הדירות בשוק, דבר שעשוי אף להוריד את מחיר הדירות בעיר או לבלום את התייקרותן. לצערי, מבחינה ביורוקרטית התהליך עדיין מסובך וארוך. החברות הגדולות כמונו סוללות את הדרך לשאר החברות בשוק".

בר מאמין, בדומה לחולדאי, שהבעיה המרכזית אינה המדיניות של הרשויות אלא תוכנית המתאר עצמה. "דעתי האישית היא שצריך לחשב מסלול מחדש. המדיניות של הוספת שתיים וחצי קומות לבניין באופן גורף בכל הארץ היא מעשה איוולת שמעמיק את חוסר השוויון בין האזורים החזקים לחלשים סוציו־אקונומית. הוא משאיר אזורים רבים ללא יכולת להתמגן נגד סכנת רעידות האדמה, איום הטילים מצפון ודרום או בעיות אורבניות נוספות שהיריעה קצרה מלפרט. יש לתת תמריצים דיפרנציאליים – באזורים המוחלשים כלכלית יש לאפשר תמריצים נרחבים שיוציאו את תוכנית ההתחדשות העירונית מהבוץ, לאפשר הרבה מעבר ל 2.5 קומות תוספת, פטור ממסים, מע״מ וכדומה. כרגע המצב לא הגיוני, לא שוויוני ולא נכון בראייה ארוכת טווח. אני יכול להבין את המדיניות של העירייה והרצון שלה לשמור על המרקם העירוני, אבל בכל העולם הוכח שבמרכזי הערים בונים לגובה ככל האפשר".