חומה ומגדל: על עתידו של חוף הים בצל המגדלים החדשים
הדולפינריום לא לבד - לאחרונה נחשפו תוכניות להקים בניינים רבי קומות גם בכיכר אתרים, בבית גיבור וברחוב הירקון. מה זה יעשה לרצועת החוף?
זו לא הפעם הראשונה שאנחנו כותבים את זה בתולדות המדור, ולצערנו כנראה גם לא האחרונה: פעילים ומומחים מזהירים כי חופי תל אביב נמצאים בסכנה, והאיום שנמצא הפעם על הפרק הוא מגדלי יוקרה. הטלת צל מאיים, שינוי משטר הרוחות, שינוי המרקם החברתי בעיר והפקעת שטחים ציבוריים לטובת עסקאות נדל"ניות – אלה הם רק חלק מהטיעונים אשר מפנים תושבים ופעילים סביבתיים נגד חומת המגדלים אשר הולכת ונבנית לה סמוך לחוף הים של תל אביב.
פרט לתוכנית להריסת כיכר אתרים עלו לכותרות בתקופה האחרונה תוכניות לבניית מגדלים למלונאות ולמגורים בחלקו הדרומי של רחוב הירקון שאף זכו להתנגדותם של תושבי כרם התימנים, וכן עסקת הדולפינריום אשר תעניק לבעליו אחוזי בנייה גבוהים במגרש סמוך – עסקה תכנונית אשר עלולה לבוא על חשבונם של שטחים ציבוריים באזור. תנופת הפיתוח לא תפסח על המגדלים הוותיקים שלחופי הים. הוזכר אף שמו של אדריכל העל היהודי דניאל ליבסקינד בהקשר של שיפוץ והרחבת בית גיבור במתחם מנשייה, אשר בו נמצאת בין היתר מערכת Time Out. כפי שפורסם לראשונה על ידי האדריכל דקל גודוביץ' (כן, הבן של ישראל) באתר XNET, השיפוץ יוסיף לבניין שמונה קומות.
"בניית המגדלים היא סכנה אמיתית שהולכת ומתגברת בשנים האחרונות", מציינת לידיה מורדבינקין, פעילה סביבתית בארגון מגמה ירוקה העוסקת בסביבה החופית של תל אביב. "בכל פעם שמאשרים בנייה של מגדל חדש לחופי תל אביב – בנייה שגוזלת קרקע ומשאבים ציבוריים ששייכים לכולנו – ועדות התכנון בעירייה ובמשרד הפנים אומרות שמדובר במקרה נקודתי, קטן וספציפי. אם נסתכל על כל תוכניות הבנייה שאושרו נגלה שמדובר במגמה עקבית שגוזלת מהציבור את רצועת החוף שלו לטובת קומץ עשירים שיכולים להרשות לעצמם מגורים עם נוף לים, מטרים ספורים מהחוף. בכיכר אתרים, לדוגמה, העירייה רוצה לבנות מגדלים של 40 קומות – אף שתוכניות המתאר הקיימות מתירות לבנות רק 25 קומות".
"יש כמה היבטים מרכזיים שעומדים מאחורי ההתנגדות לתוכניות הפיתוח הללו", מסביר יקיר בן מאור ממטה המאבק "עוצרים את עסקת הדולפינריום", "כשוועדות התכנון מאשרות להעמיס אלפי אחוזי בנייה מול רצועת החוף הצרה שלנו, אי אפשר שלא להתייחס להשפעות השליליות שעלולות להיגזר מכך. אף אחד לא הולך ובודק את עניין התחבורה – האם התשתיות הקיימות יצליחו להתמודד עם כל התנועה והרכבים שיזרמו לאזור? המגדלים הללו מטילים צל, משנים את משטר הרוחות, חוסמים אוויר שמגיע מהים; הבנייה החדשה עלולה ליצור בעיה אמיתית של תעוקה אקלימית. חשוב לציין גם את המבט הפתוח לים שאותה בנייה תגזול. העירייה הפכה להיות עסק כלכלי שחושב רק מה יכניס הכי הרבה כסף, הכי הרבה ארנונה. לא חושבים על תושבי כרם התימנים שהשטחים הציבוריים שלהם יופקעו לטובת עשירים. באופן אבסורדי אנחנו נגררים שוב ושוב לבית המשפט כדי לתבוע שהעירייה והיזמים יבצעו את החובות המוטלים עליהם, כמו תסקיר תחבורה או תסקיר סביבתי. לכל תוכניות הבנייה הללו יהיו השפעות משמעותיות מאוד על החיים של תושבי העיר בכלל ועל תושבי הסביבה והתיירים בפרט".
"חשוב לומר שמגדלים הם לא דבר רע באופן אבסולוטי", מוסיפה ד"ר טליה מרגלית, מרצה וחוקרת בבית הספר לאדריכלות ע"ש עזריאלי באוניברסיטת תל אביב אשר חקרה את הבנייה לגובה בתל אביב מראשיתה. "מגדלים יכולים להיות נהדרים בעיר ומדהימים ביופיים. בעבור עיריות היום – מדובר בכלי תכנוני פנטסטי, ובתל אביב הם מכניסים הון לקופת העירייה מהיטלי השבחה וארנונה, ואפשר בעזרתם להטיל מטלות ציבוריות על היזמים, כמו מימון שימור מבנים היסטוריים הסמוכים אליהם ושטחים פתוחים, או פינוי מבנים כמו כיכר אתרים או הדולפינריום. הבעיה מתחילה כאשר מתחילים להשתעבד למגדלים ומקדמים עוד ועוד בזכות התועלות האלה שהם מניבים, בלי לקיים דיון ענייני על ההשלכות וההשפעות שלהם ועל עצם הקמתם במקומות שונים בעיר".
"העירייה בוחרת לקדם בנייה לגובה בכל רחבי תל אביב, לא רק סמוך לחוף הים", מוסיפה מרגלית. "מתחם שרונה לדוגמה. מי מימן את עבודות השימור והפיתוח היקרות שם? תשלומי היזמים שרכשו קרקע ציבורית וקיבלו הטבות בזכויות בנייה ובנו את מגדלי המגורים הסמוכים. אף אחד לא שואל אותנו כתושבים אם אנחנו מסכימים להפקיע את השטח הציבורי שלנו עבור המגדלים הללו, שהפכו לפתרון קסם של ממש, לסוג של אוטומט. לתושבים יש הרבה סיבות להתנגד למגדלים חדשים שהולכים ונבנים לידם, החל ממטרדי הבנייה עצמם, דרך השפעות אקלימיות, תחבורתיות, חברתיות ונדל"ניות. כשהמגדלים מעלים את ערך הנכסים סביבם, עבור בעלי נכסים זה יתרון, אך עבור מי ששוכר דירה עליית מחירי הדיור היא גזרה של ממש, ובתל אביב מדובר בכמחצית מהתושבים. בכל העיר ובמיוחד בשכונות ציוריות כמו כרם התימנים ונווה צדק מתלוננים גם על פגיעה במרקמי הבנייה הנמוכה שמאפיינים את השכונות הללו. התל אביבים אוהבים את העיר, בין היתר בזכות קנה המידה האנושי שלה. רצועת המגדלים החדשה עלולה לייצר מעין אקס טריטוריה שמנותקת משאר העיר, שמפרידה בינה לבין הים. זו תופעה שמתרחשת בערי חוף נוספות בעולם. לא מפתיע לשמוע בהקשר הזה על ההתנגדות הציבורית לבנייה לגובה על חוף הים של תל אביב".
תגובת מנהל התכנון במשרד האוצר:
"הוועדה המחוזית תל אביב מקפידה זה שנים כי גובה המבנים לאורך חוף הים לא יעלה על 25 קומות, והשימושים המותרים יהיו ציבוריים ככל הניתן. לתפיסת הוועדה המחוזית מלונאות הוא שימוש התורם רבות לציבור, למרות שהבעלות בו היא פרטית, ולפיכך בתכניות המאושרות לאורך החוף 50־60 אחוז מהזכויות מוקצות לשימוש זה, ויתר הזכויות לשימוש מגורים. שימוש של מגורים בפרויקטים אלו הכרחי ליצירת כדאיות כלכלית להקמת בתי המלון. כמו כן, בכל התוכניות נדרשת חזית מסחרית המשרתת את הולכי הרגל והמבקרים בחוף. מדיניות זו קיבלה ביטוי גם בתוכנית המתאר הכוללנית לעיר שרק אתמול פורסמה ההחלטה לאישורה: מרבית רצועת החוף המרכזית של העיר (בין רחוב שנקר בדרום עד נמל תל אביב בצפון) מסומנת לבינוי של עד 25 קומות, ובייעוד מוטה מלונאות.
עבור כל תוכנית מוגשים מסמכים המציגים את ההשלכות התחבורתיות והסביבתיות שלה, ואלו נבדקים בקפדנות על ידי לשכת התכנון והיועצים המקצועיים שלה, המשרד להגנת הסביבה והוועדה לשמירת הסביבה החופית, הנדרשת לאשר כל תוכנית לאורך החוף".
תגובת עיריית תל אביב יפו:
"ראשית נציין כי סך הבנייה המגדלית בתל אביב-יפו מהווה כ-0.8% מכל הבניינים בעיר והיא הכרֵחית בשל מחסור בשטחים מחד וביקוש גובר למגורים בעיר מאידך. בנייה כזאת היא חלק בלתי נפרד מן המציאות האורבנית בכל הערים הגדולות בעולם ונחיצותה מתבהרת בעיקר לנוכח צפיפות האוכלוסין הגבוהה ובתנאים התכנוניים המתאימים. יש יתרונות לבנייה זו בכך שהיא משאירה שטחים פתוחים גדולים יותר לציבור ומאפשרת ניצול יעיל יותר של הקרקע. תפקידה של העירייה לווסת את הבנייה, תוך שיקול דעת ונקיטת מידתיות וכך היא עושה בתכנית המתאר לעיר, אשר הגבילה והגדירה את הבנייה הגבוהה גם לאורך רצועת החוף, כולל בחינה של היבטים סביבתיים וחברתיים, כאשר היטלי השבחה אינם חלק מהשיקולים. הבניה לגובה המתוכננת לאורך חלק מהחוף בתל אביב-יפו הינה פרי של מדיניות ארוכת שנים לעידוד מלונאות עוד משנות השישים, כמענה למחסור בחדרי מלון בעיר.
באשר לכיכר אתרים- מדובר במתחם מורכב מבחינת בעלויות כך שהשטחים הציבוריים והפרטיים בו משולבים זה באופן שאינו מאפשר לעירייה לבצע שינוי משמעותי ללא שיתוף פעולה עם יוזמה פרטית. בשנים האחרונות ניסתה העירייה לא הועיל לבצע פרוייקט לשיפוץ הכיכר באופן שיאפשר טיפול במבנה עצמו הסובל מנזילות והתפוררות וישפר את נגישות הציבור לחוף הים. התכנית המוצעת כיום כוללת שינוי משמעותי במרחב הציבורי כולל בין היתר ביטול ההפרדה המפלסית בין הרחוב לכיכר ויצירת מרחב אחד שמאפשר גישה של הולכי רגל ורוכבי אופניים לכיוון חוף הים והטיילת, יצירת דופן מסחרית פעילה לאורך הטיילת מול מתחם בריכת גורדון והמרינה, הוספת שטחים למבני ציבור, חניה ציבורית תת קרקעית לשימוש באי החוף ותושבי הסביבה ובעיקר התחדשות המתחם כולו. עם זאת, כמו בכל פרוייקט של התחדשות עירונית הוא כרוך בתוספת זכויות בניה אשר נותנות מענה לביצועו, לתוספת חדרי מלון לעיר ולתוספת שטחי ציבור בנויים ופתוחים".