מקודם

הדרך המשתלמת ביותר להשקיע היום בשוק הנדל"ן: הוספת ממ"ד ומרפסת לנכס קיים

נתוני אתר מדלן לחודש מרץ 2024 מצביעים על עלייה של 165% בחיפוש דירות עם ממ"ד, לעומת התקופה של לפני המלחמה. בצירוף העובדה שבמצב השוק הנוכחי לא משתלם לרכוש דירה חדשה, המסקנה ברורה: ההשקעה הנכונה ביותר בנדל"ן כיום היא השבחת נכס קיים באמצעות הוספת ממ"ד

הדמיית פרויקט הוספת ממ''ד, רחוב בן גוריון גבעתיים | צילום יח"צ
הדמיית פרויקט הוספת ממ''ד, רחוב בן גוריון גבעתיים | צילום יח"צ
6 ביוני 2024

את החשיבות של מרחב מוגן דירתי כולנו מבינים, והיום יותר מתמיד. את הנחיצות של מרפסת בדירה, למדנו על בשרנו בתקופת הקורונה. אבל הוספת ממ"ד ומרפסת היא לא רק אמצעי לשדרוג הביטחון ואיכות החיים, אלא גם להשבחת ערך הנכס.

"יש כרגע האטה מאוד גדולה בשוק", אומר נתן יגודין, מנכ"ל קבוצת עידן, אשר מתמחה בשיפוץ ושיקום מבנים, בדגש על הוספת ממ"דים ומרפסות לבניינים משותפים. "הריביות גבוהות ולא מסתמנת ירידה משמעותית בזמן הקרוב, גם למחסור בפועלים עוד לא נמצא פתרון ומחירי הדיור עולים שוב, ולכן אנחנו מקבלים יותר ויותר פניות מאנשים שמעדיפים להשביח את הנכסים הקיימים שלהם מאשר לקנות נכסים חדשים".

הנתונים מדברים בעד עצמם

בואו נבחן את המספרים:

חודשיים אחרי פרוץ המלחמה, הגיע מספר הדירות הלא מכורות לשיא חדש: 19,420 דירות במחוז תל אביב, ו-63,580 דירות בארץ כולה. בחודשים הראשונים של המלחמה, חלה ירידה במחירי הדירות, ובינואר 2024 נרשם זינוק במכירות, אך מדד המחירים לצרכן לחודש אפריל 2024 מצביע על עלייה של 0.9% במחירי הדירות, כאשר במחוז תל אביב נרשמה העלייה הגבוהה ביותר: 2.2%.

לכאורה, הדבר מראה על התאוששות של השוק, אבל כיוון שלא צפויה הורדה נוספת של הריבית לפי התחזיות, וכיוון שבעיית הפועלים עוד לא נפתרה, יש להניח שהמחירים ימשיכו לעלות, ולרוכשים יהיה עוד פחות משתלם לקנות.

הנתונים בשטח, אם כך, מחזקים את דבריו של נתן יגודין. אבל למה להשקיע דווקא בהוספת ממ"ד או מרפסת? גם כאן המספרים מדברים בעד עצמם:

נתוני אתר מדל"ן מראים כי בחודש מרץ 2024 חלה עלייה של 165% בחיפוש דירות עם ממ"ד, לעומת ספטמבר 2023. אם בוחנים את הנתונים לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, כלומר מרץ 2023, מדובר בעלייה משמעותית אפילו יותר, של לא פחות מ-275%.

סקר של חברת Wecheck שנערך עבור מוסף הכלכלה של ידיעות אחרונות, "ממון", ופורסם במרץ 2024, הראה כי מחיר השכירות הממוצע של דירת 3 חדרים בת"א הכוללת ממ"ד, גבוה ב-12.5% ממחיר השכירות הממוצע של דירה דומה שלא כוללת ממ"ד. על פי הסקר, רק 11% מהדירות בעיר כוללות ממ"ד, כלומר קיים ביקוש אדיר בשוק, השוכרים מוכנים לשלם יותר, אבל היצע – אין.

הדמיית פרויקט הוספת ממד, רחוב בורלא תל אביב | צילום יח"צ
הדמיית פרויקט הוספת ממד, רחוב בורלא תל אביב | צילום יח"צ

עליית ערך של מאות אלפי שקלים

אז ביקוש יש, ללא ספק, אבל על איזה רווח בדיוק אנחנו מדברים כאן? בכמה יעלה ערך הדירה שלכם בעקבות הוספת ממ"ד?

"בעיר כמו תל אביב", אומר נתן, "עליית הערך הצפויה בעקבות הוספת ממ"ד לדירה היא משמעותית במיוחד. מעבר לביקוש שיעלה מאוד, מדובר בפועל על הגדלת שטח הדירה בחדר נוסף. להפוך דירה בתל אביב מדירה של שלושה חדרים לדירת ארבעה חדרים, לדוגמה, זו עליית ערך של מאות אלפי שקלים, וזה כמובן מתבטא גם במחיר ההשכרה של הדירה. כל מקרה לגופו, וזה תלוי גם במיקום בעיר ובפרמטרים נוספים, אבל בהערכה כוללת מדובר על עליית שווי של 10-22%".

ואם כבר עוברים תהליך שיפוץ בבניין ומוסיפים ממ"דים, למה לא לנצל את המצב לטובת שדרוג גדול עוד יותר ולהוסיף גם מרפסות? דירות עם מרפסת זוכות גם הן לביקוש גבוה יותר, ומיותר לציין שגם הוספת המרפסת מגדילה את שטח הדירה. בהערכה כוללת, הוספת מרפסת צפויה להתבטא בעלייה של 10-15% נוספים בערך הנכס.

"דבר נוסף שחשוב לדעת", מציין נתן , "הוא שהוספת ממ"ד היא הדרך היחידה להגדיל את שטח הדירה בפטור ממס. המדינה רוצה לעודד הוספת ממ"דים ולכן, על הוספת ממ"ד בגודל סטנדרטי, היא לא גובה היטל השבחה. מאותה סיבה, גם קבלת היתר בנייה להוספת ממ"ד מתבצעת בהליך מזורז, כך שזו אחת הדרכים המהירות והאפקטיביות ביותר להעלאת ערך הנכס".

בקרוב אצלכם?

לסיום, הפנינו לנתן מספר שאלות שחשוב להבין לפני שנכנסים לתהליך:

1. האם ניתן להוסיף ממ"ד ומרפסת לכל בניין משותף?

"כל דירה בארץ זכאית על פי חוק למרפסת שמש בגודל 12 מ"ר או להרחבת מרפסת קיימת לגודל זה. אם זכויות הבנייה העודפות של הבניין מאפשרות זאת, אפשר בחלק מהמקרים להוסיף מרפסת גדולה יותר. 

"לגבי ממ"דים – החל משנת 1991 כל דירה חדשה שנבנית מחויבת בממ"ד, ודירות שנבנו לפני כן זכאיות על פי החוק להוספת ממ"ד בגודל מינימלי של 9 מ"ר נטו, לא כולל קירות. גם כאן, ישנם מקרים שבהם יש זכויות בנייה עודפות שניתן לנצל לטובת הגדלת הממ"ד, בהתאם לקווי הבניין והמגרש ולמדיניות העירונית. 

"יש לנו, לדוגמה, פרויקט בתכנון ברחוב בן גוריון בגבעתיים, שיש בו גם זכויות בנייה עודפות וגם מספיק שטח פנוי בגבולות קווי המגרש, וזה מאפשר לנו להוסיף ממ"דים בגודל 14 מ"ר ברוטו, כלומר כולל קירות. בפרויקט אחר שלנו שנמצא עכשיו בביצוע, ברחוב אבשלום חביב בתל אביב, אנחנו מוסיפים מרפסות בגודל של 17 מ"ר.

"לכן, לפני שמתחילים בתהליך, צריך לבצע בדיקת היתכנות ראשונית כדי להבין מהן הזכויות הקיימות בבניין, מה אפשר להוסיף וכמה".

2. ההוספה מחייבת את כל הדיירים?

"הוספת ממ"דים דורשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות בבניין והוספת מרפסות דורשת הסכמה של 75%. עם זאת, לא כל מי שמסכים צריך להוסיף בעצמו. דייר שאינו מעוניין בכך, לא יחויב להוסיף ממ"ד או מרפסת בניגוד לרצונו, אך כיוון שהרשויות דורשות שמירה על חזות אחידה, מבצעים הוספה של מרפסת או ממ"ד דמה.

"יש לנו פרויקט כזה שנמצא עכשיו בתכנון ברחוב שדה נחום בראשון לציון. 30 בעלי דירות מעוניינים בממ"דים ו-4 נוספים נתנו את הסכמתם לפרויקט, אבל הם לא מעוניינים להוסיף ממ"ד בעצמם, לכן מתוכננת שם הוספה של 30 ממ"דים ועוד 4 ממ"די דמה.

"במרבית המקרים, יש לציין, יש היענות גבוהה מאוד עד מלאה להוספת ממ"דים, כי הרוב המוחלט של הדיירים מבין את היתרונות הבאמת משמעותיים שמגיעים עם זה. בפרויקט שסיפרתי עליו ברחוב בן גוריון בגבעתיים, לדוגמה, יש הסכמה של 100% מהדיירים. מדובר בבניין בן 39 דירות ואנחנו מוסיפים שם 39 ממ"דים ומרפסות".

3. כמה זמן זה לוקח?

"זה תלוי בכמות המרפסות והממ"דים, במורכבות הספציפית של הפרויקט ובשורה של נתונים. בגדול, אפשר לומר שהוספה של 24 ממ"דים לבניין שאין בו מורכבויות יוצאות דופן, תדרוש זמן ביצוע של תשעה חודשים עד שנה".

4. מה חשוב לדעת כשבוחרים חברה להוספת ממ"דים ומרפסות?

"קודם כל, נדרש ידע בבנייה, שיפוץ, שיקום וחיזוק מבנים. חשוב לוודא שהחברה רשומה בפנקס הקבלנים ושיש לה סיווג מתאים. מעבר לזה, צריך לוודא שיש לה ניסיון בהוספת מרפסות וממ"דים, שהיא מכירה את תהליכי הרישוי העירוניים, את התקנות והאישורים הנדרשים לבניית ממ"ד תקני. זה הרבה יותר מורכב מכל תהליך שיפוץ אחר. וגם חשוב לבחור חברה שתהיה קשובה לשאלות ולצרכים של הדיירים. בסוף היא זו שתלווה אותם לאורך התהליך, וחשוב שהם ירגישו שיש להם עם מי לדבר ועל מי לסמוך".

קבוצת עידן נחשבת לחברה המובילה בישראל להוספת ממ"דים ומרפסות. לקבוצה פרויקטים רבים ברחבי הארץ – חלקם הוזכרו לעיל ולצידם עשרות פרויקטים נוספים, בהם כאלה שכבר הסתיימו בהצלחה ואחרים שנמצאים בשלבים שונים של ביצוע, תכנון או לקראת קבלת היתר:

  • רחוב צירלסון, תל אביב – הוספת מרפסות פלדה תלויות. סטטוס: הושלם.
  • רחוב יהודה בורלא, תל אביב – הוספה והרחבה של 68 מרפסות. סטטוס: בביצוע.
  • רחוב יאיר רוזנבלום, תל אביב – הרחבה של מעל 25 מרפסות. סטטוס: בתכנון.
  • רחוב רמז, ראשון לציון – הוספת 14 ממ"דים. סטטוס: בשלב תכנון.
  • רחוב ביאליק, נס ציונה – הוספה של מעל 20 ממ"דים. סטטוס: בתכנון.

הקבוצה מרכזת תחת קורת גג אחת את כל שלבי התהליך ומספקת ללקוחותיה מעטפת שירותים מלאה, החל מעריכת בדיקת ההיתכנות, דרך תכנון הפרויקט וניהולו, הוצאת היתר הבנייה וביצוע העבודות בסטנדרטי האיכות והבטיחות הגבוהים ביותר, ועד למסירה ולתקופת האחריות שאחריה.