עסקאות נדל"ן – לא מה שחשבתם: מנפצים את המיתוסים
הידיעות אודות עליית מחירי הנדל"ן מגיעות מכל עבר. אין עיתון או ערוץ תקשורת שאינו מדבר על כך כמעט יום ביומו, מה שמותיר מעט מאוד ספק בנוגע לחומרת הבעיה. עליית מחירי הנדל"ן משפיעה הן על רוכשי הנכסים והן על המשקיעים, בין אם הם משקיעים פרטיים או משקיעים גדולים. ואולם, לא כל סוגי הנכסים מושפעים מעליית המחירים באותה רמה. כיום, משקיעים פרטיים שמאסו בשוק הדירות הרווי מחפשים עסקאות נדל"ן במקומות אחרים ומפתיעים במיוחד. ירדנו לשורש העניין כדי לגלות לאן הם מפנים את תשומת ליבם בימים טרופים אלה.
יש סיבה טובה לכך שהמשקיע הפרטי לרוב מנסה קודם כל את מזלו בשוק הדירות. ראשית, זהו עולם יחסית פשוט ללמידה. איתור הזדמנויות נדל"ניות בעולם זה הינו תהליך יחסית פשוט, ואת הרווח ממכירת הנכס ניתן לראות בטווח זמן יחסית קצר. מן העבר השני, שוק הדירות בישראל רווי עד מאוד, ועל כן לשחקנים חדשים קשה עד בלתי אפשרי לחדור אליו, ועל אחת כמה וכמה אם הם משקיעים פרטיים. המחירים מאמירים, הריבית גבוהה עד מאוד, ובכך שוק הדירות למעשה מבריח בפועל את הציבור הרחב ממנו. למרבה השמחה, ניתן בימינו לבצעעסקאות נדל"ןגם במקומות אחרים.
רוח חדשה במפרשים
אחד מתחומי הנדל"ן הכי 'יפים ונכונים' של השנים האחרונות הוא תחום ההשקעה בקרקעות. הרבה אנשים אינם מודעים אליו בכלל, אך מסתבר כי יש לכך הסבר מעניין במיוחד.
על פניו, שוק הקרקעות אינו הלחם והחמאה של המשקיע הפרטי. באם קנית קרקע, את הרווח ממנה תוכל לראות רק הרבה אחרי שהיא תהפוך להיות זמינה לבנייה. למעשה, אלו המתעתדים לממש את רווחיהם לאחר הבנייה על הקרקע יצטרכו להמתין פרק זמן מכובד עד לאישורים הנדרשים לבנייה, ולכן לא פלא שקצירת הרווח מתעכבת. יתר על כן, כניסה לשוק הקרקעות מצריכה מהמשקיע ללמוד עולם מושגים חדש שהוא זר ברובו למשקיעים בשוק הדירות, מה שבאופן טבעי מרתיע רבים מהם. ומעל הכל, חשוב לציין כי איתור עסקאות השבחה בשוק הקרקעות במחירים טובים ועם פוטנציאל גבוה אינו דבר של מה בכך. נתח יפה של המשקיעים בקרקעות מסתמכים על מתווך לשם כך.
אם כל כך הרבה מכשולים עומדים בדרכו של הציבור הרחב אל השקעות נדל"ן בעולם הקרקעות, מדוע ישנה נסיקה כה משמעותית במספר רוכשי הקרקעות הפרטיים? ובכן, מסתבר שניתן לייחס זאת לנישה מעניינת שצמחה בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות, הפיחה רוח חדשה במפרשי המשקיעים הפרטיים וגרמה להם להתעניין דווקא בקרקעות.
יזמות קרקעות – השקעות נדל"ן עם טוויסט
לאור כל ה'חסרונות' שמנינו הכרוכות בעסקאות נדל"ן בתחום בקרקעות, משקיעים רבים כלל אינם טורחים לנסות ולהשקיע בהן. הביקוש הנמוך, באופן טבעי, גרם לירידת מחירים שנועדה למשוך את המשקיעים לקנות. זהו אכן שוק מורכב יותר משוק הדירות, אך הוא טומן בחובו הזדמנויות עסקיות מעניינות שקשה עד מאוד למצוא בעולמות נדל"ן אחרים במחירים דומים. זו העת גם לציין שההשקעה בקרקע עשויה להביא את המשקיע לנקודה בה תהיה בידו דירה בנויה (או דירה על הנייר) עליה שילם מחיר נמוך יחסית, וזאת משום שהוא חוסך באופן משמעותי על הפרטים המרכיבים את מחיר הדירה. אך כל היתרונות האלה לא היו מושכים את המשקיע הפרטי אילולא יזמות הקרקעות.
ביזמות קרקעות, המשקיע הפשוט הופך מלקוח לשותף בתהליך. במקום שמתווך יעביר לו נכסים להשקעה, המשקיע לוקח חלק בפרויקט של חברת יזמות הקרקעות. הוא חותם על הסכמי שיתוף עם החברה, והוא מלווה, כשותף, ע"י אנשי מקצוע ותיקים מהתחום לכל אורך הדרך. שיטה זו בפועל חוסכת לא מעט 'כאבי ראש' למשקיע הפרטי. כיצד?
ובכן, בשונה מתיווך, המשקיע אינו צריך ללמוד מאפס את עולם הקרקעות על בוריו לפני שהוא מתחיל להשקיע. הוא אינו צריך לחפש קרקעות או לברור עסקאות. והוא אינו צריך לחשוש מ'לצאת פראייר'. ביזמות קרקעות, המחירים אותם משלם המשקיע על הקרקע הם נוחים יותר משום שחברות הפועלות על מודל השותפות מעדיפות להגדיל את כמות השותפים בהשקעה. על כן, הן יעדיפו לתמחר את הכניסה לחוזה במחיר נגיש יותר מאשר חברת שיווק או מתווך. כל אלה יוצרים מצב בו לשני הצדדים יש אינטרסים זהים, המאפשר להם לאחד כוחות למען מטרה משותפת. עם מימון ההמונים של המשקיעים והידע המקצועי של החברה הנדל"נית, השמיים הם הגבול
להרחיב את האופקים
בעבר, עסקאות נדל"ן היה תחום שרק לאנשי נדל"ן מקצוענים הייתה נגיעה בו. אך הימים הללו חלפו להם. כיום, ישראלים רבים מבינים שאם הם רוצים לשמור עלהראש מעל המים, הם צריכים לשקול להשקיע מהצד. קונספציית העבר, לפיה רק שוק הדירות הוא תחום נגיש למשקיע הנדל"ן הפשוט, התחלפה בקונספציה חדשה, המאפשרת לנו לגלות עולמות נדל"ן נוספים ומסקרנים.
כמו כל שוק, גם שוק הקרקעות מתמלא אט-אט במשקיעים פרטיים שהבינו כי אם ברצונם לבצע השקעות נדל"ן במחירים סבירים, עליהם להרחיב את אופקיהם אל מעבר לשוק הדירות. מי עוד יבין זאת לפני ששוק הקרקעות יהפוך לרווי עד צוואר כמו שוק הדירות? עוד חזון למועד.