המעטפת הירוקה מגיעה: מה עושים כשהבניין שלכם נכנס להתחדשות עירונית
אםגרתםבתלאביבבשניםהאחרונות,בטחשמתםלבלתופעה:רשתותירוקותשמכסותבנייניםשלמים,מנופיםשצומחיםביןהבתיםכמועשביםשוטים,ושכונותשמשנותפניםכמעטבכלרבעון.ההתחדשותהעירוניתכברמזמןהפסיקהלהיותמונחשמופיערקבעיתונינדל"ן,והפכהלחלקמהחייםהיומיומייםשלכלמישגרבבנייןישןמשנותה-60וה-70.השאלההיאלאאםזהיגיעגםאליכם,אלאמתי,ומהעושיםברגעשזהקורה.
2026היאשנתהמפנה
ישסיבהטובהלכךשהנושאבוערעכשיויותרמתמיד:תוקפהשלתמ"א38,התוכניתהארציתשאפשרהלחזקולהרחיבבנייניםבודדיםבמסלולמהיריחסית,מגיע לסיומו במסגרת תקופת המעבר שנקבעה לה. במקומה מתבססים כיום מסלולים תכנוניים חדשים, ובראשם חלופת שקד ותוכניות בנייניות שמקדמות הרשויות המקומיות, לצד המשך קידום של פרויקטים מתחמיים במסלול פינוי־בינוי. המשמעות היא מעבר ממסלול ארצי אחיד יחסית, שהתבסס בעיקר על היתר בנייה, לעולם תכנוני מורכב יותר, שבו למדיניות העירונית, לתכנון המתחמי ולשיקול הדעת של הוועדות המקומיות יש משקל גדול בהרבה.במקביל,השינוייםבחקיקההורידואתרףההסכמההנדרשבפרויקטיםשלפינוי־בינוילשנישלישים(67%) מבעליהדירות,במקום80%בעבר,לצדמנגנוניהגנהלדייריםקשישים,לאנשיםעםמוגבלותולבעלידירותבמצביםרגישים.המשמעותבפועלהיאשיותרמתחמיםיוכלולהתקדםגםבמקריםשבהםאיןהסכמהמלאהשלכללהדיירים,אךהדרךלמימושהפרויקטעדייןארוכהומורכבתיותר:היאדורשתהתארגנותנכונהשלבעליהדירות,בחירתיזםואנשימקצוע,קידוםתכנון,אישוריםסטטוטוריים,הסכמותמסחריותוליווימשפטיהדוק. לכןדווקאעכשיו,הבחירהבאנשיהמקצועהנכוניםוהבנהמוקדמתשלהמסלולהמתאיםלכלבנייןהופכותלקריטיות.
איךיודעיםשהבנייןשלכם"מועמד"?
בנייניםמשותפיםבנישלושקומותומעלהשנבנולפנישנותה-80,במיקוםמבוקשוללאממ"דאומעלית,הםהמועמדיםהטבעיים.אםקיבלתםלאחרונהמכתבמיזם,אושמעתםשחברהמסתובבתביןהשכניםואוספתחתימות,זההרגעלהתעורר,לאבעודשנה.הטעותהנפוצהביותר,לפיהמלצתהרשותהממשלתיתלהתחדשותעירונית,היאלחכותשהיזםיביאאיתואתעורךהדין"המומלץ"שלו.ברגעשהתהליךמתחיל,כדאיכברלהיותמאורגנים,ולאלרוץאחרימידעכשהואכברבעיצומו.
זהגםהרגעשבוכדאילדברעםהשכניםעלנציגותדייריםמסודרת,לאועדביתמזדמן.נציגותשמייצגתאתכלהדייריםמולהיזם,ומקבלתליוויאחידמאותועורךדין,נמצאתבעמדתמיקוחהרבהיותרטובהמאשרדייריםשכלאחדמהםמתנהלבנפרד.זה גם הזמן להצטייד בידע וכלים טכנולוגיים כמו גט סטטוס להבטחת התנהלות תקינה ושקופה מצד בעלי התפקידים שיתחברו לפרויקט.
גט סטטוס היא חינם לבעלי הדירות. אין כל עלות שכרוכה בשימוש בפלטפורמה, המונה כיום כמיליון בעלי דירות בפרויקטים בכל רחבי הארץ.
מישומרעליכםבסיפורהזה
כאןנכנסלתמונהעורךדיןשמייצגאתהדייריםבלבד,ולאאתהיזם.הנקודהשרובהאנשיםלאיודעים:שכרהטרחהשלעורךהדיןמשולםעלידיהיזם,לאמהכיסשלכם,אבלחובתהנאמנותשלוהיאכלפיכםבאופןבלעדי.זובדיוקהסיבהשהרשותהממשלתיתלהתחדשותעירוניתפרסמהכלליאתיקהמפורשיםבנושא,כדילמנועמצבשבועורךדין"כפוף"בפועללמישמשלםלו.עורךדיןטובילווהאתכםבניסוחמסמךהעקרונות,בבחירתמפקחבנייה,בניהולהמכרזמולהיזמים,ובניסוחערבויותשיגנועליכםאםהפרויקטיתעכב.
זה גם הזמן לבחור פתרון טכנולוגי שמשרת אתכם (ולא את העו״ד והיזם) – פתרון שמוודא שגם העו״ד והיזם שתבחרו מתנהלים בצורה תקינה ועובדים בשקיפות כפי שאתם הדיירים קובעים (ולא הם)
זהגםהרגעלדברעלמהשבאמתמטרידאתהשכנים:מהקורהלחייםשלכםבאמצעהתהליך.פרויקטפינוי–בינוייכוללהימשךבין6 ל-12 שנים,ולכלולתקופהשבהתצטרכולפנותאתהדירהלדיורחלופי,לוותרעלהחניההקבועה,ולהתרגללזהשהרחובשלכםנראהכמואתרבנייה.שכ"דחלופי,מועדימסירהופיצויעלאיחוריםהםבדיוקהסעיפיםשחייביםלהיותנעוליםבחוזהמראש. גםערבויותחוקמכרוערבויותביצועצריכותלהיבדקעלידיעורךהדיןשלכם,לארקלעבורעליהןבעינייםבפגישהאחתעםהיזם.
לאצריךלעשותאתזהלבד
מישמחפשדרךלהתחילאתהבירורבלילגלושביןעשרותאתרימשרדיעורכידין,יכוללהיעזרברשימתעורכיהדיןהמומלציםלהתחדשותעירוניתשעובדיםבשקיפות בגטסטטוס,שמרכזתמשרדיםמוביליםבתחוםלצדהסבריםעלמהבדיוקלבדוקלפנישחותמיםעלייפויכוח.מי שרוצה לטייב את ההצעות יכול לקיים מכרז שקוף בגט סטטוס לבחירת עו״ד ויזם
בסוף,ההתחדשותהעירוניתהיאאחדהתהליכיםשבאמתמשניםאתפניהעריםשלנו,לטובהברובהמקרים.אבלכמובכלדברשנוגעבנכסהכייקרשישלכם,הכללהזהבפשוט:תתעניינומוקדם,תשאלוהרבהשאלות,ותוודאושמישיושבלצידכםבשולחןהמשאומתןעובדבשבילכם,ולארקדרככם.
אודותהכותב
שיענביהואיזםוטכנולוגעםניסיוןשללמעלהמ-25שנהבניהולחברותופרויקטיםטכנולוגיים,ובהםכעשורכמנהלהשירותיםשלCisco Systemsבישראל.ב-2015הקיםיחדעםשותפיואתגטסטטוס,רשתנדל"ניתשמנגישהלדיירים,יזמיםואנשימקצועתמונתמצבשקופהועדכניתעלפרויקטיהתחדשותעירונית.