את הכסף: שוכרים דירה? המתווכים ובעלי הנכסים עושים צחוק מהחוק

מירי רוצה לרכוש דירה. היא התקשרה למודעה מתיווך ושאלה האם עליה לשלם דמי תיווך, המתווך השיב בחיוב. מירי שאלה מדוע היא צריכה לשלם על שירות שלא ביקשה. המתווך השיב: "למי את התקשרת? למתווך, נכון? את צריכה לשלם ולחתום על הטופס. בלי זה את לא יכולה לבוא ולראות את הדירה". ובכך נסתם הגולל.

דיור הוא צורך בסיסי, לאור מגמות המתרחשות בעולם הנדל"ן ובתחום התיווך בפרט, התקבל בשנת 2017 תיקון לחוק השכירות והשאילה (סעיף 25ט.(ב)) הקובע כי שוכרים לא יישאו באופן ישיר בתשלום דמי התיווך, במידה והמתווך פועל מטעם המשכיר. אולם תיקון חקיקה לחוד ומציאות לחוד. יש פרצה בחוק המאפשרת גביית דמי תיווך במישרין משוכרים, בשל חתימה על הזמנת שירותי תיווך בכתב. תיקון חוק זה, אגב, לא חל על רוכשי דירות למגורים.

תחתום לי פה, פה ופה, זאת דירה בלעדית, רק לך אני מראה אותה (צילום: שאטרסטוק)

חתימה על שירותי תיווך ותשלום דמי תיווך במישרין אינה נעשית לגמרי מתוך בחירה חופשית ורצון אמיתי, אלא כסוג של כפייה בעוצמה נמוכה משום שחשיפת הדירה והצגתה בפועל כרוכה בחתימה על הסכם התיווך. סעיף 9 לחוק המתווכים קובע כי זכאות לדמי תיווך מותנת בחתימת הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך. חתימה זו הינה מסמך או חוזה משפטי, ולא סתם חוזה, כי אם חוזה אחיד, חוזה שרק צד אחד – הצד החזק יותר עם הידע, הניסיון והיתרון – מנסח אותו וקובע את תנאיו מראש.

דיני החוזים מאפשרים את עקרונות חופש החוזים, חופש ההתקשרות והחופש לקבוע את תוכנו של החוזה. יש צד אחד שמציע והצד השני שבוחר האם לקבל את ההצעה, תוך פתח למשא ומתן. אבל לפני כריתת החוזה וחתימה על הזמנת שירותי תיווך על ידי רוכשי הדירות והשוכרים, אין ממש הצעה מטעם המתווך ואין משא ומתן על דמי התיווך הנגבים, אין תחרות בשוק עבור גביית אחוזי התיווך (אלא אחוז קבוע מראש הכתוב בחוזה, כנגזרת של שווי הדירה – 2% פלוס מע"מ ממחיר העסקה בעת רכישה, ובשכירות תשלום חודשי שלם של שכר דירה פלוס מע"מ). איך מתקיימת מציאות כזאת שבה שירותי תיווך יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים, כשווי רכישת רכב, ואין ניהול מו"מ ומיקוח על דמי התיווך טרם חתימת ההסכם, בזמן שמקח כזה מתקיים על מוצרים שעולים עשירית ואף אלפית מזה?

כן, יש גם בריכה בסלון, דירה מאוד מיוחדת, רק תחתמי פה ונראה לך (צילום: שאטרסטוק)

רק לאחר חתימת הלקוחות, כלומר, לאחר כריתת החוזה, ולאחר שמראים רצון סופי לרכוש או לשכור את הנכס, המתווך יכול לתת הנחה שתלויה ברצונו הטוב, ועדיין הכוח בידיו עקב החתימה שלנו על ההסכם התיווך שלו. ההשלכות של המציאות הזו כוללות גם, שלא מתוך רצון חופשי, נתינת הפרטים האישיים של הלקוח כדוגמת: תעודת זהות, שם מלא, כתובת ונייד. המתווכים יכולים להכניס את הפרטים למאגרים פנימיים שלהם, ואולי אף להעבירם לצדדים שלישיים ולסחור בהם. 

נקודה נוספת היא שבדרך כלל ההתקשרות עם המתווך מגיעה מטעם בעלי הנכסים, ולכן המתווך מייצג את האינטרס של בעל הנכס השואף למקסם את מחיר הדירה, מה שמעלה את תשלום דמי התיווך, הפוגע שוב ברוכשי הדירות והשוכרים. בעלי הנכסים שלא רוצים להתעסק עם כל הקשור במכירת הנכס או השכרתו, שוכרים את שירותי המתווך ובחלק מהמקרים, מטילים את התשלום במלואו על השוכרים, אוכלים את העוגה ומשאירים אותה שלמה תוך ניצול מעמדם וכוחם. 

"רגע מה, זה לא דגם מוקטן? זו הדירה עצמה?!". חוזה רכישת דירה (צילום: Shutterstock)

ברגע ששירותי התיווך נכפים על הצד שלא ביקש אותם, העול הכלכלי כולל גם תוספת של 17% מע"מ כחוק, מה שמוביל לעלות כלכלית ניכרת ודו ממדית. נכון, "לא חייבים לקחת דירה שמשווקת על ידי מתווך", אך ישנם אזורים שבהם המתווכים חולשים על כל מלאי הדירות, לרבות בבלעדיות, ומעבר לכך, לרוכשי הדירות ולשוכרים יש גם רצון וחופש לבחור כאוות נפשם את הדירות הספציפיות הנותנות מענה לצורכיהם, בין אם זה בשל הכרח במעלית (עבור הורים, קשישים ובעלי מוגבלות) או אזור מגורים ספציפי, וכלה בעובדה שההיצע של הדירות הוא ממילא נמוך ביחס לביקושים הגבוהים.

בית המחוקקים צריך להתערב בדחיפות מתוך דאגה לציבור הרחב, רוכשי הדירות והשוכרים, המתמודדים עם גורמים בעלי כוח החזקים מהם. הפתרונות יכולים להתבצע באמצעות תיקון בחוק המתווכים ובחוק השכירות והשאילה, בו ייקבע כי הגורם הראשוני המתקשר עם המתווך הוא זה שיישא בעלות דמי התיווך; הממשלה יכולה גם להתערב בגובה אחוזי התיווך הגבוהים ולהוזילם; או לחלופין וביתר שאת, איסור גורף על החתמת רוכשי דירות פוטנציאליים ושוכרי הדירות על חוזה שירותי תיווך, ושבעלי הנכסים יעשו את השיקולים הכלכליים שלהם לעצמם ויתמחרו את דירותיהם בהתאם.

הכותבת הינה בעלת תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטת תל אביב ובעלת תואר ראשון בתקשורת ומדע המדינה מאוניברסיטת בר אילן