יפו 2028: עם או בלי רכבת קלה, העתיד של תל אביב נמצא כאן

העתיד של תל אביב זה יפו. משבר הדיור שדוחק צעירים, זוגות ומשפחות תל אביביות אל מחוץ לשכונות מרכז העיר והצפון הישן, יחד עם הקו האדום ההולך ונשלם של הרכבת הקלה, הופך את הרובע הערבי-יהודי של העיר לאופציה אטרקטיבית במיוחד למגורים, מרחק שתיים-שלוש תחנות משדרות רוטשילד. בשנים הקרובות צפויות להיבנות ביפו אלפי יחידות דיור חדשות והשכונות הדרומיות שלה שסמוכות לבת ים ולשכונת נווה עופר מכילות פוטנציאל לאלפי דירות נוספות. רק דבר אחד עוצר את ההתנפלות הנדל"נית: המתיחות השקטה אך נפיצה בין יהודים וערבים שהרימה לרגע את ראשה במאי 2021.

ברובע השביעי של תל אביב מתגוררים כיום כ-53 אלף איש, קצת יותר משליש מהם ערבים, רובם בשכונות יפו ג'/נווה גולן, צהלון, מרכז יפו (המכללה האקדמית) ועג'מי/גבעת העלייה. הפערים האדירים במחירי הדיור בין השכונות ברובע הם תוצר מובהק של הפערים בין יהודים וערבים במדינת ישראל. התושבים היהודים שרוכשים דירות ביפו רוצים לגור בדירות חדשות בפרוייקטים חדשים עם קודן וחניה תת קרקעית ומצלמות, בעוד כשליש מהתושבים הערבים חיים בנכסי נפקדים על זמן שאול ונגד רבים מהם עומדי צווי גירוש מבתיהם. במילים אחרות: האזורים שבהם המחירים נשארו יחסית נמוכים מתאפיינים בבנייני רכבת ישנים ושכנים ערבים, תוצר של עשרות שנות הזנחה ואפליה.

פרויקטים חדשים, דירות חדשות, בעיה ערבית-יהודית ישנה. יפו (צילום: שאטרסטוק)

היידה יפו: עוד מעט יבואו 15,000 איש

ההתחדשות העירונית ביפו לא ממתינה לבעיות הפוליטיות שיפתרו את עצמן, ובשנים הקרובות צפויות להתווסף להיצע הדיור ברובע יותר מ-3,000 דירות חדשות במגוון פרויקטים של בנייה חדשה ותמ"א 38 למיניו. את המגמה מובילה שכונת דקר/אל-נוזהא, בה צפויות להתווסף לא פחות מ-1,723 יחידות דיור שכמעט ויכפילו את מספר הדירות בשכונה, בעיקר בפרויקט המאסיבי שצפוי להיבנות במתחם מכבי יפו הישן, מאה מטרים מזרחית לשדרות ירושלים. כך צפוי להשתנות לחלוטין אופייה של השכונה, שממוקמת כרגע נמוך נמוך באשכול 2 במדד החברתי-כלכלי, כמו גם המאזן הדמוגרפי בה (כ-40 אחוז ערבים נכון ל-2020). בשכונה צפוי להיבנות גם קאנטרי עירוני חדש במקום מתנ"ס בית צ'רנר והקרבה לרכבת הקלה ולשדרה תהפוך אותה אטרקטיבית במיוחד.

גידול משמעותי נוסף צפוי להתרחש באזור הפופולרי גם כך שבין שוק הפשפשים ושכונת נגה (צפון יפו), אזור שבו מתרחש זה מכבר גל שלישי של ג'נטריפיקציה ומחירי הדיור בו מדלגים בזינוקים עליזים אל עבר הרף של שכונות מרכז העיר. כמו בשכונות אחרות בעיר שנהנות מהילה של "אותנטיות" (כרם התימנים, נווה צדק, פלורנטין), גם בצפון יפו מוכיח את עצמו השילוב של ישן וחדש בעירוב שימושים מוצלח של עסקים קטנים ומגורים וגובה את מחירו. על 600 הדירות שיתווספו כאן בשנים הקרובות תהיה מלחמה.

המסתורין הגדול לגבי העתיד של יפו טמון דווקא בשכונות הפופולריות פחות בדרום הרובע, הלוא הן יפו ד', נוה גולן ויפו ג', שם צפויות להתווסף בשנים הקרובות כ-800 דירות חדשות בלבד, אך שם בין בנייני הרכבת המתקלפים נמצא גם הפוטנציאל הנדל"ני הגדול באזור לפרויקטים של התחדשות עירונית וסימנים ראשונים של ג'נטריפיקציה ניכרים גם בהן. כרגע מדובר בשכונות הזולות ביותר בתל אביב, אך נדל"ניסטים מעריכים כי הרכבת הקלה תשנה גם את זה בטווח הלא מאוד ארוך. גם מספר הפרויקטים החדשים במסגרת תמ"א 38 צפוי לזנק באופן משמעותי.

מה אתם יודעים, מתברר שזאת שכונה לוהטת. שוק הפשפשים (צילום: שאטרסטוק)

הצפון והדרום: פער של 110 אחוז במחיר

בעוד חמש שנים, כשהרכבת הקלה תהיה חלק מהשגרה היומיומית של תל אביב והקו האדום יתחבר לקו הירוק ולקו הסגול, יפו כבר תראה אחרת לגמרי. מספר תושביה יעבור את ה-70 אלף, כביש חדש יחבר אותה לבת ים (ויפריד בין שכונת עג'מי לפארק המדרון, אבל זה כבר סיפור מעצבן אחר), מרכז העסקים שלה יצמח משדרות ירושלים מזרחה בכיוון נווה עופר, התחדשות עירונית בכל פינה. אז איך זה שפערי המחיר בין השכונות הזולות והיקרות של יפו מגיעים עד יותר מ-110 אחוז למטר רבוע?

"בניגוד למרכז העיר, בה אנחנו רואים פערים נמוכים יחסית במחיר למ"ר בין דירות בבניינים חדשים לדירות בבניינים ותיקים, בשכונות של יפו ההפרש עדיין גבוה", אומר טל קופל, מנכ"ל madlan. "זה מעיד על כך שעל אף שהשכונות נמצאות בתל אביב, המיקום הגיאוגרפי שלהן והמצב החברתי בהן מייצר עדיין אי וודאות בנוגע לאפשרות להשביח את הנכס באמצעות התחדשות עירונית או בניה חדשה מסוג אחר".

שדרות ירושלים. כך זה יראה, יום אחד. אבל לא היום (עיבוד ממוחשב באדיבות נת"ע)

ובמילים עדינות פחות: בשכונות עם אוכלוסיה ערבית גדולה (מרכז יפו) או מעמד סוציו-אקונומי נמוך (יפו ד') מחירי הדירות עדיין נמוכים, מהמקומות האחרונים בעיר שבהם אפשר לרכוש בקלות דירת 3 חדרים בפחות מ-2 מיליון שקלים. אבל מי שרוצה להבין לאן זה הולך יכול להסתכל על שכונת דקר, עד לא מזמן באותו סטטוס של שכונת מרכז יפו ושכונת נוה גולן וכעת (בגלל בניית פרויקטים חדשים) על רף מחיר הגבוה מהן בכ-33 אחוז. הג'נטריפיקציה של השכונות הללו תלך ותגבר ככל שמשבר הדיור בתל אביב יתעצם. דבר אחד די בטוח: יפו החדשה תהיה יקרה יותר.