פורחים באוויר: איך נראה עתיד שבו רוב תושבי תל אביב גרים במגדלים?
המגדליזציה של העיר מעמיסה עוד ועוד תושבים לשכונות שבנויות לגובה. מה זה עושה למרקם החיים בעיר והאם בקרוב כולנו נגור בכאלה?
כל מי שביקר אי פעם בפארק צמרת מכיר את התחושה. מגדלי שיש, בטון וזכוכית מקיפים אותך מכל עבר, הרחובות שוממים ושקטים כמו המרכז המסחרי של מודיעין בשבת. תחושת העירוניות המוכרת של תל אביב מתחלפת בתחושת גטו מסוגר או עיר רפאים, שרק הסניף של רביבה וסיליה מפיח בה קצת חיים. האם זהו העתיד של חלקים גדולים בתל אביב? לפי מחקר חדש של מוסד שמואל נאמן בטכניון, התרחיש הזה אינו מופרך. המחקר, שבוחן את השלכות הגידול באוכלוסין והצטמצמות השטחים הפתוחים, צופה כי ב־2050 יחיו בישראל 18 מיליון תושבים, 98 אחוז מהם יגורו במגדלי ענק. "אנו צפויים לגור בצפיפות גדולה שתלך ותתעצם, ולצפיפות הזאת יהיו השלכות חברתיות, קהילתיות וסביבתיות", כתבה פרופ' רחל אלתרמן, מכותבות המחקר.
תופעת המגדלים התרחבה כבר לכל חלקי הארץ, אבל אין ספק שתל אביב, בגלל יוקר הקרקע והביקושים הגבוהים, מובילה את התהליך המואץ של המגדליזציה – מגטו המגדלים המסוגר של שכונת צמרת עד מובלעות שונות ברחבי העיר כגון מגדל אסותא, מגדל מאייר, מגדל רמז, שלל מגדלי גינדי, פרויקט מידטאון ועוד. קו הרקיע של תל אביב משתנה בקצב מסחרר ורומז על עתיד עירוני לא ברור.
ד"ר יואב לרמן, שותף במשרד פלנט לתכנון עירוני, מציע בתור התחלה לצנן קצת את תרחיש האימים של פרופ' אלתרמן. "זה תרחיש ממש לא ריאלי מהבחינה של איך מערכות קבלת החלטות עובדת בישראל. שיעור המגדלים יהיה הרבה פחות גבוה ממה שהיא צופה".
עם זאת לרמן כן צופה ציפוף רב יותר של מגדלים בתל אביב ובגוש דן, בעיקר באזורי תחנות הרכבת הקלה. "הקו הירוק והסגול הם פוטנציאל לבנייה של מאות אלפי יחידות דיור. הקהילות החדשות שייווצרו יהיו מסביב לתחנות הרכבת, כמו שבחו"ל המרכזים העירוניים הם סביב תחנות המטרו הגדולות. אלו יהיו המרחבים הציבוריים המרכזיים. כשאתה בונה הרבה מגדלים על תחנת רכבת או ממש לידה זה יוצר נגישות ומתפתחים אזורי מסחר. רחובות טובים כמו ארלוזורוב ואבן גבירול יצמחו בקלות לתשע קומות וימשיכו לעבוד, כשהדגש יהיה על מקומות של אוכל, כי את הקניות אנחנו עושים יותר ברשת. המרחב הציבורי יהיה דווקא אינטנסיבי יותר, הוא יהיה הרבה פחות נוח למכוניות, וגם נצטרך אותן פחות אם התכנון ייעשה נכון".
בין שהמחקר מדויק או לא, אין ספק שיותר ויותר תושבים בתל אביב יגורו במגדלים. עם יותר מ־50 מגדלים שמתוכננים להיבנות בעשור הקרוב ופרויקטים כגון מידטאון או גינדי שמציעים דירות בטווח מחירים שאינו רק לאלפיון העליון, סביר להניח שחלק מקוראי כתבה זו ימצאו את עצמם גרים במגדל בעתיד הלא רחוק. איך המעבר למגדלים משפיע על העיר ועל חיי הקהילה? איך מייצרים תחושת קהילה ויחסי שכנות בין 200 דיירים? ואיך זה באמת לחיות במגדל, שאמור לספק את כל צרכיך החברתיים?
לאו דווקא קר ומנוכר
"אני לא חושב שמגדלים מתאימים לאופי הישראלי", אומר הקומיקאי נדב אבקסיס, שגר במגדלי גינדי ברמת גן, התאכזב ועקר משם לפני כשנתיים לבניין רגיל ברמת גן. "קודם כל יש דמי האחזקה הגבוהים שמתחילים באלף ש"ח לחודש לכל הפחות ויכולים לטפס לסכומים מטורפים, זו עוד משכנתה. לא כולם מבינים למה הם צריכים לשלם על לובי שלא משתמשים בו, חדר דיירים או מאמן כושר. מהר מאוד התחילו דיונים על מה אפשר לוותר ואיפה אפשר לחסוך. מגדלים הם דבר שמתאים לקהל עשיר מאוד אשר העלויות הללו לא מזיזות לו והוא רוצה את תחושת היוקרה הזאת; או לארצות הברית למשל, שם אוהבים את הסטייל הזה של שוער בכניסה. בישראל קשה לתחזק את הדברים האלו לאורך זמן אם זה לא מגדל של עשירים מאוד. היו לי שכנים מקסימים שם, הרבה מהם מבוגרים, אבל אין את הסחבקיות הישראלית שיש בשכונה רגילה, התחושה היא די קרה. אתה יורד ללובי לפעמים לפגוש חבר, ולא רואה יותר מדי אנשים. הרבה מהדירות גם מושכרות לתושבי חוץ או לכל מיני עניינים מפוקפקים, שלא רואים לנגד עיניהם את טובת הבניין, זה די פוגע ברמת החיים".
עוד כתבות מעניינות:
כך יראה קו הרקיע העתידי של תל אביב
האם פרויקט Venn מזיק לשכונת שפירא?
חמישה סרטים שידברו עליהם בחורף הקרוב
טל שטרן, 33, מעצב אופנה, דווקא מתאר חוויה אחרת וטובה יותר, כל כך טובה עד שהוא כבר הספיק לעבור למגדל נוסף מאז שנפתח פרק המגדלים בחייו. "גרתי במזא"ה במשך שנים ואני ובן זוגי התחלנו לחפש דירה גדולה יותר לעבור אליה יחד. הייתה לי תפיסה של מגדלים כדבר קר ומנוכר ולא תיארתי לעצמי שאני עצמי אגור אי פעם במגדל. יום אחד סיפר לנו המתווך על דירה ב־W פריים שבצמרת והלכנו לראות. פתאום קלטנו שהמחיר לא הרבה יותר גבוה מהמחיר מרכז העיר (כ־8,500 ש"ח לחודש – ת"מ) אנחנו מקבלים דירה ענקית עם שתי מרפסות, חניה, חניה לאורחים, בריכה, חדר כושר ויציאה מיידית לאיילון, שעבור העבודה שלי זה קריטי. זה אמנם קצת מרוחק ממרכז העיר, אבל באיזשהו מקום אתה לא רוצה לשלם הרבה כסף על דירה במרכז העיר שהיא חצי כוח. במקרה שלי, אני עובד מהבית ומקבל שם לקוחות ולכן חשוב לי שהדירה תיראה טוב".
במה השתנו החיים שלכם בעקבות המעבר למגדל?
"קודם כל התחלנו לארח הרבה הרבה יותר. מסיבות פורים וכל אירוע חברתי אוטומטית היה עובר אלינו, כי יש לנו מקום והרבה יותר נעים, וגם כי התרחקנו. גיליתי גם שעניין הניכור במגדלים הוא לא נכון. יש קבוצת ווטסאפ של הבניין, כל היום מציעים בה הנחות לדברים מסוימים, מבקשים טובות זה מזה. היו לנו שכנים מקסימים בצמרת, רובם משפחות. הרגשתי יותר זרות וניכור במזא"ה למשל, שם כל אחד עסוק בענייניו".
שטרן, כאמור, הוא כבר וטרן בנושא המגדלים ולפני חצי שנה עבר עם בן זוגו למגדל מידטאון על דרך בגין בגלל הפער במחירים. "שם זה כבר סיפור אחר לגמרי. קודם כל זה מגדל עם הרבה יותר צעירים והרבה פחות משפחות. זה כמו רביעיית פלורנטין, רק במגדל. גם המחירים הרבה יותר נמוכים, אתה יכול למצוא דירות ב־5,000־7,000 ש"ח".
שטרן מספר על סופי שבוע פעילים ושוקקים בבריכה, לפעמים אפילו יותר מדי. "להשוות בין W פריים בצמרת למידטאון זה כמו להשוות בין הפור סיזנס לקלאב הוטל", הוא אומר. כך או כך, הוא ובן זוגו, שגרו במרכז העיר, מרוצים מאוד מחוויית החיים במגדל ואינם מתלוננים על דמי הניהול הגבוהים. "תראה, אתה משלם 1,000־1,500 ש"ח דמי ניהול בכל מגדל, אבל כשאתה רואה מה אנחנו מקבלים עבור זה – חדר כושר, בריכה, חניות לשני אנשים – זה שווה את זה".
דורית גרפונקל, עורכת דין ומתכננת ערים החוקרת מגדלים לדוקטורט בטכניון בהנחיית אלתרמן, כנראה תסכים יותר עם שטרן, לטענתה למגדלים יש פוטנציאל ליצור קהילתיות חדשה, סמויה מהעין. "המגדלים בתל אביב זו עובדה קיימת וצריך לראות איך מתמודדים איתם. יכולים לצמוח דברים טובים במגדלים, למשל בכאלה שבהם רוב התושבים הם מבוגרים מבוססים, שעבורם זה מעין תחליף לבית אבות, סוג של דיור מאוד מוגן, עם כל השירותים שצריך ונגישות גבוהה לעיר".
גם האדריכל יאיר שמואלי רואה במגדלים פוטנציאל גדול ליצירת קהילתיות, אם מתכננים אותם נכון. "צריך מתקנים וחללים משותפים, גני ילדים, משחקים. עוד גורם שמשפיע הוא המגוון החברתי. אם מתכננים מגדל לעשירים בלבד יש פחות פוטנציאל להתפתחות קהילתית".
לא כל הגבוה נוצץ
פקטור מרכזי נוסף בעיצוב חוויית החיים במגדל הוא חברת הניהול. לדברי גרפונקל, "בהיבט הזה יש כיום שתי גישות קצה – בראשונה חברת ניהול לא רוצה שהדיירים ירגישו אותה, סוג של רואים ולא נראים. הדיירים לא צריכים לעשות כלום וכל צורכיהם מטופלים בשקט. בשנייה החברה הופכת את המגדל לבית מלון, חברה כזאת באה מגישה שהדיירים רוצים לקבל שירות ואנחנו רוצים לדאוג לרווחת הדיירים. יש ניסיון לתת תחושה של מעין קהילתיות פנימית. הקהילה במגדלים כיום יכולה להיות הומוגנית למדי מבחינת גיל ומעמד, אז יש מקרים שנוצרת תחושת קהילה נחמדה. הרבה יותר קל לדבר על קהילתיות בשכונות מוחלשות, אבל זה קורה גם במגדלי יוקרה. רואים שפעם מנהלי הבניינים היו אנשים מעולמות התחזוקה, תפעול וניהול של מערכות, והיום יש לתפקיד הזה זליגה של יותר אנשים מתחום המלונאות והדגש הוא על מתן שירות, יצירת קהילה ואיכות חיים".
עם זאת בלא מעט מגדלים בעיות השירות והניהול הן גורם רציני לאי נחת של הדיירים. בשנים האחרונות עלו לכותרות לא מעט תלונות על בעיות תחזוקה ומלחמות משפטיות עם חברות הניהול של כמה מגדלים, שהבהירו שלא כל מה שגבוה וממותג אכן נוצץ. מקרה מפורסם כזה היה ב־2015 עם דיירי מגדלי גינדי שרונה, ובהם חני נחמיאס והעיתונאית לשעבר שירה ברויאר, שהתלוננו באופן פומבי במשך תקופה ארוכה על מחדלים כמו ריחות שעולים משוק האוכל, בעיות ביוב ומניעת גישה לכניסה למגדל. נחמיאס התלוננה אז ש"אנשים שקנו במיטב כספם במגדל פאר נתקעים עם הצפות, עם מפגעים, עם הביוביות שנכנסות לכל מקום כדי לשאוב". לאחרונה נודע כי דיירי מגדל יוקרתי אף יותר, מגדל השופטים, בהם צביקה פיק ושרי אריסון, החליטו לתבוע את גינדי החזקות על בעיות תחזוקה וליקויי בנייה חמורים בבניין.
לדברי גרפונקל לא בטוח שהעירייה מקדישה את תשומת הלב הראויה לתופעת המגדלים, ויש מקום למינוי רפרנט מיוחד בעירייה לנושא. "צריך להבין שבכל מגדל כזה יש מספר דיירים ששווה ערך לכמה רחובות קטנים, זו בעצם שכונה קטנה. זה משנה את מאזן הכוחות. לתושבי שכונת מגדלים יכול להיות ועד חזק שפועל מול העירייה בנושאים שונים, וחברת הניהול מייצגת מאות דיירים מול העירייה".
גרפונקל מזהה גם את הבעייתיות שמציבים מגדלים לתחושת העירוניות. "מבחינה עירונית מגדלים יוצרים האחדה של סביבות המגורים – הכל נראה אותו דבר ומיועד לאוכלוסייה דומה וזה פוגע במגוון ועלול לפגוע גם בוויטאליות של העיר, בעניין ובעושר התרבותי והחברתי שהיא מייצרת. זה גם מצמצם את האפשרויות לבחור איך לחיות כי הכל נראה אותו דבר ועולה אותו דבר. בתל אביב, בגלל ערכי הקרקע, רוב המגדלים יהיו לעשירים ולא יהיו כמעט אופציות לאחרים. יש גם שאלה של תכנון נכון. בפארק צמרת למשל התחושה מנוכרת מאוד. למשל, מכיוון נמיר יש מפלס הגבהה בין הרחוב לבניין וגם בתוך השכונה אין חיבור מעניין לרחוב. יש מגדלים בעיר, כמו מגדל השופטים, שהחזית שלהם כן פונה לרחוב וכן מערבת שימושי מסחר והם דווקא מוסיפים לעיר. ניו יורק מלאה במגדלים אבל קומות הכניסה מדברות עם הרחוב ומחוברות אליו באופן שאינו פוגע בו, ולא מנתק את המגדל מהעיר".
שמואלי מציין שנושא קריטי בכל הנוגע להשפעה של המגדלים על המרקם העירוני הוא המפגש של המגדל עם הרחוב. "צריך לייצר תחושה של רחוב בקנה מידה אנושי עם בינוי מרקמי כשהמגדל נמצא בחלק הפנימי עם מרחב פתוח שיודע להכיל אותו. דוגמאות למגדלים כאלה בתל אביב הם מגדל אסותא, ארלוזורוב 17 ומגדל רמז".
מייצרים ניכור, לעשירים בלבד, יהפכו את העיר לגוש בטון אחיד, או דווקא מעודדים קהילתיות ותורמים לעיר? נראה שהשלכות תנופת המגדלים בעיר תלויות, כמו כל דבר בעיר, במינון הנכון. יכולות להיווצר קהילות בתוך המגדל, כמו בכל בניין אחר, אבל הדבר תלוי לא מעט בדיירים עצמם ובחברת הניהול. המגדלים יכולים לתרום לפיתוח העיר, אבל רק אם הם מתוכננים נכון, מחוברים לרחוב ונהנים מתשתית תחבורתית מתאימה. אסור להשאיר את המחשבות האלה לחברות הנדל"ן בלבד. העירייה חייבת להשקיע מחשבה נוספת בהתנהלות ובהיערכות לעתיד המגדלי של תל אביב. ייתכן שכמה מחברי המועצה החדשים־ישנים, בהם אסף זמיר, שחיים במגדל בעצמם, יכולים לתרום עצה או שתיים.