אתם שאלתם, המומחים ענו: כל מה שצריך לדעת על שוק השכירות
פאנל מומחי נדל"ן ענה על שאלות הגולשים: מה חוקי, מה לא חוקי, ומה אפשר לעשות כששוכרים דירות בתל אביב
שוק השכירות בתל אביב הוא ג'ונגל שלא ברא השטן. כבר שנים ארוכות שהמחירים עולים, מצב הדירות לא משתפר והביקוש רק הולך וגובר. בקיץ הנוכחי המצב הגיע לנקודת רתיחה, ועל כך יעיד כל מי שמנסה בימים אלה למצוא דירה. מי שכבר מצא דירה נאלץ, בלית ברירה, להסכים לא פעם לתנאים שערורייתיים ולסעיפים לא חוקיים, רק כדי לא לאבד את המציאה.
אז מה חוקי? למה בשום אופן אסור להסכים? ומה בעצם אפשר לעשות? הרכבנו חמ"ל נדל"ן, צוות מומחים שמורכב מעורכי דין ומתווכים (עו"ד אסף עירוני, ראש תכנון ובניה ושותף בש. פרידמן ושות', עו"ד יעל רצאבי ממחלקת הנדל"ן בש. פרידמן ושות', והמתווכים לירון רוזין ואלכס סקלאר), וביקשנו מכם בימים האחרונים לשלוח שאלות.
הנה מה שהמומחים שלנו ענו, בתקווה שזה יעזור לכם בחיפושים ובחתימת החוזה.
ש: האם יש היגיון בכך ששכר הדירה החודשי ייקבע על פי גודל הדירה במ"מ, או יותר נכון לפי תשלום הארנונה והמים?
ת: יש היגיון, אבל צריך לקחת בחשבון פרמטרים נוספים: מצב הדירה, קומה, מעלית, חניה וכו'. כיום אין תקנה שמסדירה את הנושא, ולכן, לצערנו, החוק לא מגן על השוכרים.
ש: כבר חצי שנה יש לי שיפוצים מול החלון (ממש הורסים את הרחוב), ובעל הבית החליט להעלות את שכר הדירה במקום להוריד. זה בסדר?
ת: אנחנו מצטערים מאוד לשמוע. עם זאת, הדירה היא רכושו של אדם פרטי. כל עוד אין לו התחייבות חוזית אחרת, הוא יכול לבקש להשכיר אותה בכל מחיר שיעלה על דעתו. השוכר לא חייב להסכים.
ש: איך מתווכים יכולים להפוך את חווית החיפוש/השכרה לפחות סיוטית עבור השוכר? או: מה הערך המוסף שלהם?
ת: כאן בדיוק הערך של המתווכים: להבין את צרכי השוכר, להציע ולהביא אותו רק לדירות שעונות על הקריטריונים שציין ושראויות למגורים, ולנהל עבורו את המשא ומתן מול בעל הדירה.
ש: מה משתלם יותר להשקעה? לקנות דירה בתל אביב או 2-3 דירות בפריפריה?
ת: עו"ד אסף עירוני מבקש להדגיש כי לא מדובר במענה משפטי, כי זו שאלה מסחרית כלכלית שתלויה במשתנים רבים, אבל בעיקר בתשואה של הנכס. יכול להיות שנכס בתל אביב יניב יותר תשואה מ-2-3 נכסים בפריפריה, ויש גם את עניין העלות העודפת של תחזוקה לכל נכס בנפרד. אבל צריך לבחון את זה מול הנכסים עצמם ועליית המחירים.
ש: האם מותר לבעל בית לדרוש קנס כספי אם עוזבים את הדירה באמצע החוזה (גם אם מוצאים מחליף)?
ת: יציאה מהחוזה ללא הפרה תתאפשר רק אם זה צוין באופן מפורש בחוזה. בקיצור, כדאי להתעקש על סעיף כזה מראש כשחותמים.
ש: מה הקריטריונים של דירה לא ראויה למגורים?
ת: 
ש: דירות דמי מפתח – מה חשוב לדעת?
ת: מדובר בדירות שחוק הגנת הדייר חל עליהן. כשהדייר המוגן נפטר, ניתן להוריש את זכויותיו רק אם היורש חי איתו בדירה חצי שנה לפני הפטירה, ובתנאי שאין בידי היורש דירה נוספת.
ש: עד כמה מותר להעלות שכר דירה בשנה?
ת: אין הגבלה בחוק.
ש: האם אפשר להוסיף סעיף בחוזה שכירות שלפיו רק השותף שעשה נזק (בזדון או לא) יישא בהוצאות?
ת: כן, חופש החוזים מעניק לך את האפשרות לנסח את החוזה כרצונך. יחד עם זאת, לדעתנו מדובר בסעיף שיהיה קשה לאכוף בפועל.
ש: דמי ועד הבית מוגזמים מאוד יחסית לתמורה בפועל. איך אני יכולה לוודא שלא קורה פה משהו פישי?
ת: תמיד אפשר לבקש מועד הבית את פירוט החשבונות, ההכנסות וההוצאות.
ש: האם שותפה שאני מכניסה לדירה בחוזה משנה כפופה גם לחוזה הראשי שאני חתומה עליו עם בעלת הדירה?
ת: בדרך כלל בחוזה משנה מציינים כי השוכר המשני לוקח על עצמו את כל הזכויות והחובות של השוכר הראשי מכורח החוזה הראשי. תבדקו טוב טוב את החוזה.
ש: אילו סעיפים חשובים/מומלצים שיהיו בחוזה?
ת: הכל חשוב, אבל הסעיפים הקריטיים הם סעיפי יציאה והכנסת שוכר חלופי, ביקורי המשכיר בדירה, שכר הדירה באופציה להארכת חוזה ותיקון בלאי סביר על ידי המשכיר.
>> חוזה שכירות מומלץ של עיריית תל אביב
ש: אם בעלת הדירה שלי לא מוכנה להחזיר לי כסף על הוצאות בלאי של הדירה, מה לעשות?
ת: האם היה כתוב בחוזה שהיא מחזירה כסף על הוצאות אלה? האם מדובר בתיקונים שמוגדרים בחוק כחלים על בעלת הדירה? מומלץ להתייעץ עם עו"ד לטיפול משפטי.
ש: תוך כמה זמן, אם בכלל, בעלת הבניין מחוייבת לטפל בבעיה של ביוב זורם בגינה של הבניין?
ת: תלוי מאוד בבעיה וכמה היא פוגעת בדיירי הבניין. ככלל, ליקוי שאינו מונע שימוש סביר בדירות הבניין יתוקן בתוך 30 ימים.
ש: מה השירותים שאנחנו צריכים לקבל תמורת תשלום ועד בית?
ת: טיפול ואחזקת כל הרכוש המשותף בבניין. רמת הטיפול ואופן הטיפול משתנה מבניין לבניין בהתאם לוועד הבית/חברת הניהול.
ש: האם חוקי שבעל נכס לא יאפשר לשוכר להירשם בארנונה כי הוא משתמש בתו חנייה? זה מובהר בחוזה עליו חתמתי.
ת: תלוי. בהתאם לפקודת העיריות בשכירות לתקופה של שנה ומעלה יש חובה למסור לעירייה הודעה על חילופי מחזיק. זה לא אומר שאסור להתנות זאת בחוזה.
ש: אני מתכנן לעבור בחצי השנה הקרובה לתל אביב עם בת הזוג שלי. טיפים להתמודדות עם המצב בשוק?
ת: קודם כל, תהיה חזק. תמצא מתווך טוב שיעזור בחיפוש דירה או שתהיה מוכן נפשית לחיפושים ארוכים כדי למצוא משהו טוב מחיר טוב. כדאי להתייעץ עם עו"ד שמתמחה בנדל"ן אם יש לך שאלות או חששות. חשוב שתהיה גמיש בלפחות אחד מהקריטריונים הבאים: מיקום, גודל, מחיר, רמת שיפוץ. כך יהיה לך יותר קל למצוא דירה.
ש: המים מהברזים יוצאים חומים בכל בוקר. מי אביבים אמרו שאצלם זה בסדר, כלומר זו הצנרת של הבניין בעייתית. מה לעשות?
ת: אם הבעיה קיימת בעוד דירות, יש לפנות לוועד הבית. אם זה קורה רק בדירה שלך, כנראה הבעיה בצנרת הפנימית ולכן יש לפנות למשכיר הדירה. בכל אופן, מומלץ לפנות לאיש מקצוע כדי לאתר את מקור הבעיה.
ש: האם כשכותבים בחוזה ש"חוק הגנת הדייר לא חל במקרה זה" – זה תקף משפטית?
ת: כן. חוק הגנת הדייר רלוונטי לקונסטלציה שהייתה נהוגה בעבר, וחיברה בין רכישה להשכרה.
ש: הדירה מחכה לאישור תמ"א עם עובש רציני. בעל הדירה לא מוכן לעשות כלום, מה עושים?
ת: צריך לבחון את המקרה הספציפי: מה רמת הנזק ומה מועד תחילת התמ"א. ככלל, עובש הוא בלאי בלתי סביר ויכול להזיק לבריאות. יש מקום להתעקש.
ש: אם בעלת הדירה אישרה סאבלט עד סוף החוזה שלי, האם אני מחויב שתאשר גם את המשכיר?
ת: זה תלוי. יש לבחון את לשון החוזה.
ש: האם יש דרך לחייב או לשכנע את בעל הבית להתקין מזגן בסלון?
ת: אין דרך לחייב, אבל אפשר לשכנע: מומלץ להתקשר לבעל הדירה ולשאול לשלומו, אם יצא לו להיות בחוץ היום. "נכון חם? אז תתקין לי מזגן, למה אני מת".
ש: אני גרה בדירה שלוש שנים ורוצה להכניס את אחי במקומי. קפצה מתווכת משום מקום ודורשת דמי תיווך מלאים. מה לעשות?
ת: שתדרוש. אם אחיך לא חתום על הזמנת שירותי תיווך עם כל הפרטים שלו, של המתווכת ושל הנכס, אין חובת תשלום. שווה לעדכן גם את בעלת הדירה שזה מה שקורה.
ש: זה נכון שאם משכירים נכס ב-5000 ש"ח יש פחות מס, וזה יותר משתלם לבעל הנכס מאשר להשכיר ב-6000 ש"ח?
ת: אמנם דמי שכירות הנמוכים מ-5030 ש"ח פטורים ממס הכנסה, אך מדובר בשאלה עם המון משתנים, כגון מכלול הכנסות המשכיר וניכוי הוצאות שונות של המשכיר בגין הדירה. כל מקרה יבחן באופן פרטני על ידי יועץ מס.
ש: למה עמלת התיווך עדיין נופלת על השוכרים ולא על מי ששכר את שירותי התיווך?
ת: את העמלה צריך לשלם מי ששכר את שירותי התיווך וחתם על כך. השוכר לא חייב לחתום אם הוא לא רוצה – אבל אז המתווך לא חייב להראות לו את הדירה או לחבר אותו לבעל הדירה.
ש: השכרתי דירה ממתווך, ובסוף התגלה שהוא הבן של בעל הדירה. זה חוקי?
ת: זה לא חוקי. פירוט מסעיף 10 לחוק המתווכים: "מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי, אלא אם גילה ללקוחו את עניינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח".
ש: אם שותפים הראו לי דירה ויש חברת ניהול שלוקחת תיווך מכל שוכר שנכנס, למרות שלא עשו עבודת תיווך, האם זה חוקי?
ת: האם מישהו החתים אותך על הזמנת שירותי תיווך עם כל פרטי הלקוח, המתווך והכנס? אם לא, אין חובת תשלום. נשמע כמו שיטת מצליח. אגב, אם יש מתווך שנוהג שלא כחוק יש מה לעשות:
קודם כל לוודא שהוא אכן מתווך, שיציג רישיון.
לפנות לבעל הבית וליידע אותו על ההתנהלות.
לדווח על המתווך ברשם המתווכים.