שאלנו את המומחים: מה הסיכויים שלנו לקנות כאן דירה בקרוב?
בעל הבית השתגע ולנו נמאס לגור בשכירות, אז יצאנו לבדוק מה הסיכויים שלנו לקנות כאן דירה בקרוב. זה נגמר ללא נפגעים, אך עם נזק לרכוש
חמש שנים בלבד עברו מאז היום שבו נכנס זוג צעיר שאני מכיר לדירת שלושה כיווני אוויר ורצפה מצוירת ליד גן מאיר בשישי בצהריים והכריז: "את זו אנחנו רוצים לקנות". חמש שנים שבהן הם המשיכו לשלם את מחיר השכירות והקיר המתקלף באמבטיה, ומיררו בבכי על שלא שלפו את מסמכי המשכנתה באותו היום. "האמת? המחיר הזה גבוה מדי, מעולם לא מכרתי נכס במחיר כזה משוגע", אמר אז המתווך על 45 מ"ר, שתי מרפסות ותקרה גבוהה ב־1,250,000 ש"ח. "אתם זוג צעיר אז אדבר בכנות, נראה לי שלא כדאי לכם לקנות עכשיו. חכו, המחירים בטוח יירדו". המחירים לא ירדו, אפילו לא עלו באופן מתון. הם קפצו לשמים, עשו סאלטה באוויר ונחתו בפנטהאוז העליון של מגדלי אקירוב. דירה כזו שווה היום יותר מ־2 מיליון ש"ח. מה לא שווה? הבטחות של אנשים שיש להם סוכנות תיווך קטנטנה במרכז העיר.
גם ההבטחות של הממשלה להוריד את מחירי הדיור לא הוכיחו את עצמן עד כה. במשך שנים אנחנו שומעים את ממשלות נתניהו טוענות שאוטוטו הן יצליחו להביא לירידת מחירי הדיור, אבל אלו רק מזנקים. בכמה? בשבע השנים האחרונות עלו מחירי הדיור בישראל ב־80 אחוז, כך שכל מי שהצליח לגייס את ההון העצמי הנדרש ובחר לתת אמון בהבטחות האלה ולחכות עם רכישת הדירה כבר הפסיד הרבה כסף ואולי כמה שערות מהראש.
ההבטחה האחרונה לעתיד טוב יותר הגיעה רק לפני כשבועיים מפיו של אביגדור יצחקי, האיש ששר האוצר משה כחלון מינה לעמוד בראש מטה הדיור הממשלתי. יצחקי התחייב שמחירי הדירות יתחילו לרדת עד סוף השנה, ואפילו נקב בהערכה: עד סוף 2017, הוא אמר, המחירים יירדו בכ־15 אחוז. יצחקי הוסיף שאם זה לא יקרה הוא יתפטר מתפקידו. אך על סמך מה הוא מבסס את קביעתו והאם כדאי לנו לחכות עם הבקשה לסבתא שתרשום לנו על חשבון הירושה? איך בכלל ניגשים למשימה הבלתי אפשרית כמעט של קניית דירה?
ברוב המקרים אין מנוס מנטילת משכנתה שמאיימת על רובנו כהתחייבות ל־20־30 שנים עם סיכונים רבים. רוכשי דירה ראשונה זכאים למימון של עד 75 אחוז, מה שאומר שקודם כל הם צריכים לגייס הון עצמי של 25 אחוז משווי הדירה. כך למשל, עבור דירה בשווי 1.3 מיליון ש״ח ההון העצמי הנדרש הוא 325 אלף ש״ח. הבנקים מאפשרים החזר חודשי של עד 40 אחוז מההכנסה הפנויה של הזוג (שכר הנטו בניכוי הלוואות והתחייבויות כספיות נוספות), ושיעור הריבית שהזוג ישלם נקבע לפי שיעור ההחזר מההכנסה הפנויה. כך זוג שהמשכנתה שלו עומדת על 30 אחוז החזר מהכנסתו הפנויה יקבל תנאים פחות טובים מזוג שעומד על 20 אחוז החזר.
בממשלה טוענים כי הם פועלים להגדלת היצע הדירות על ידי הגברת קצב שיווק קרקעות והתחלות בנייה לצד קידום תוכנית מחיר למשתכן, שבמסגרתה יוגרלו דירות בהנחה של כ־20־30 אחוז לקניית דירה ראשונה עבור מי שעומד בקריטריונים. מצד שני, הממשלה פועלת להורדת הביקוש העצום לדירות על ידי הטלת מגבלות כמו מס רכישה ואמצעים נוספים על רוכשי דירות להשקעה שיש להם יותר מדירה אחת. ח"כ אורלי לוי מקדמת בימים אלו את חוק משכנתה 90 אחוז, שמטרתו לאפשר למי שלא הצליח לגייס הון עצמי נדרש של 25 אחוז מערך הדירה לקחת משכנתה.
התשובה לשאלה אם כדאי לקנות דירה דווקא עכשיו, לפני שתהיה התייקרות נוספת, או להמשיך להמתין בתקווה שמשהו טוב יקרה בשוק, היא "תלוי את מי שואלים". אז שאלנו ושאלנו. למעשה החלטנו לשאול את מיטב המומחים מתחומים שונים מה כדאי לנו לעשות עם החלום לבית משלנו. חלקם אמרו לנו לחזור לישון, חלק הסכימו שהמחירים עוד יעלו, ואחרים סירבו להיות מתווך הנדל"ן הרשע שנעל את הדלת לזוג צעיר עם תחזיות והבטחות.
ערן ניצן
סגן הממונה על התקציבים
"אין זה מתפקידי לייעץ או להמליץ אם לקנות דירה או לא, הציבור צריך לעשות את שיקוליו ולקבל את ההחלטות בהתאם. אני מוטרד מהנתון שלפיו תשעה אחוזים מהישראלים מחזיקים יותר מדירה אחת, והם צוברים נכסים על חשבון שכבה שלמה שמתרחקת מחלום הדירה. לכן העלה האוצר את מס הרכישה לשמונה אחוזים משווי הנכס, כך שעל דירה של מיליון ש״ח יש לשלם 80 אלף ש״ח רק כמס רכישה. לא צריך להיות כלכלן דגול כדי להבין שלשווקים יש סייקלים, וגם הסייקל הזה של עליות המחירים ימוצה והמחירים יירדו. תפקידנו הוא לפעול כך שזה יקרה הכי מהר שזה יכול לקרות״.
ד"ר מיכאל שראל
כלכלן
לד״ר מיכאל שראל – הכלכלן הראשי לשעבר באוצר שהתפטר מתפקידו במחאה על תוכנית מע״מ 0 אחוז של שר האוצר הקודם יאיר לפיד – יש ביקורת נוקבת על חלקים מתוכנית הדיור של כחלון, בייחוד על השימוש בכלי מחיר למשתכן שכלל לא הופיע במצע של מפלגת כולנו לפני הבחירות. אך למרות הביקורת ד״ר שראל סבור שיש יותר סיכוי שבשנים הקרובות נראה ירידות מחירים מאשר עליות נוספות. ״המחירים היום גבוהים מאוד בכל קנה מידה – יחסית לעולם, יחסית להכנסה ויחסית למחירי השכירות שלא עלו כמו מחירי הדירות. לכן אני חושב שקניית דירה להשקעה בתזמון הנוכחי עלולה להיות טעות ואולי עדיף לזוג צעיר שיש לו אלטרנטיבה להמשיך לגור בשכירות ולא רואה בזה הקרבה גדולה או פגיעה חמורה ברווחה שלו, לחכות כמה שנים, אולי יהיה לו סיכוי טוב יותר לקנות דירה במחיר נמוך מהיום.
"מתבצעים דברים טובים בתחום הגדלת ההיצע ושיווקי הקרקע, אבל בתחום הקטנת הביקוש נעשתה טעות טרגית בדמות תוכנית מחיר למשתכן. משאלת הלב שלפיה אם יוזילו את מחיר הקרקע ויסבסדו רכישת דירה לצעירים אז המחירים יירדו, היא אשליה לא הגיונית שלא מסתמכת על ניתוח כלכלי רציני. כל מי שלא חשב לקנות דירה ירצה לקנות, מי שחשב לקנות דירה של 100 מ״ר ירצה 150 מ״ר ומי שרצה לקנות בפתח תקווה ירצה לקנות ברמת גן. כשיבינו שתוכנית מחיר למשתכן לא עובדת ורק מגבירה את הביקוש וגורמת להפסדים בהכנסות המדינה, שעליהם יצטרכו לפצות באמצעות מסים אחרים, אז היא תבוטל על ידי שר האוצר הנוכחי או על ידי מחליפו. עם זאת אני ממליץ לכל מי שיכול לנסות לרכוש דירה דרך מחיר למשתכן. אם נותנים מתנה כזו, חובה לקחת אותה. הרווח כמעט בטוח וזה סבסוד שחבל לא לנצל. העזרה הטובה ביותר שהורים יכולים להעניק לילדיהם היא בהתמודדות על מכרזי מחיר למשתכן".
ד״ר שראל סבור שלמרות כל הקשיים, היום הרבה יותר קל לקנות דירה מאשר לפני 20 שנה. ״אם אתה משווה את ההון העצמי הנדרש ואת תשלומי המשכנתה הנדרשים כאחוז מההכנסה הפנויה, שניהם נמוכים יותר ממה שהיו לפני 20 שנה. גם בהשוואה למצב לפני עשר שנים, הקושי לקנות דירה אינו גדול יותר״.
ח״כ מנואל טרכטנברג
המחנה הציוני
״כשנקודת ההתחלה היא ביקושים עצומים לדירות אל מול מחסור מצטבר של יותר מ־100 אלף דירות, ושצריך שכל שנה ייכנסו לשוק יותר מ־50 אלף דירות חדשות כדי שלא ייווצר פער נוסף – קשה לראות איך בטווח הזמן הקרוב הופכים את הקערה על פיה. גם אם מחירי הדיור יירדו בכ־30 אחוז, רוב העם עדיין לא יוכל לרכוש דירה. הבנות שלי כבר מיואשות מהסיכוי לקנות דירה ואני עומד מולן חסר אונים ובכאב רב אומר שאין לי תשובות טובות עבורן.
"אם היו מספיק דירות המחירים לא היו עולים. בישראל נבנות מעט מדי דירות אל מול ביקושי שיא. אנחנו נמצאים בתקופת מעבר בכל הקשור להתמודדות עם משבר הדיור וקשה לדעת בוודאות לאן זה יוביל. מה שנעשה בשנה האחרונה זה הרבה יותר ממה שנעשה בכל שנות ממשלות נתניהו, אבל כל המאמץ של העוסקים במלאכה הוא להראות קבלות בדמות הורדת מחירים, בעוד המטרה צריכה להיות פתרון ארוך טווח למשבר הדיור ובזה הם לא מרוכזים וזו בעיה״.
איתן אבריאל
"דה מרקר"
״זו תמונה מורכבת וגדולה שכוללת את סוגיות ההיצע והביקוש, את שיעורי הריבית, דינמיקה פסיכולוגית של משקיעים והיבטים רבים נוספים, כך שאי אפשר לדעת לאן הצבר של כל הדברים האלה יוביל. זה כמעט כמו שתשאל אותי אם בעוד שנה מהיום הבורסה תהיה יותר גבוהה או יותר נמוכה. גם אם זוג ייקח משכנתה של 90 אחוז כמו שמציעים לו ויקנה דירה, הנכס לא יהיה שלו אלא של הבנק שאליו הוא יהיה משועבד במשך 30 שנה, אז מה ההבדל בין זה לבין שכירות? תוכנית מחיר למשתכן אולי תוכל לסייע בפריפריות מסוימות שאינן גוש דן, מאחר שהדעת נותנת שאם אתה מגדיל את ההיצע בצורה דרמטית בקריית גת או בקריות, אז זה ישפיע בצורה מסוימת על כל השוק, אבל אני לא יודע אם זה מה שיעצור את עליית המחירים או יוריד אותם".
ח"כ אורלי לוי־אבקסיס
יוזמת חוק 90% משכנתה
בשנתיים האחרונות מנסה ח״כ אורלי לוי־אבקסיס (ישראל ביתנו) לקדם הצעת החוק שזכתה לשם ״90 אחוז משכנתה״ ומיועדת להקטין את ההון העצמי הנדרש לעשרה אחוזים בלבד משווי הדירה. נכון לעכשיו רק ביישובים שבהם מתקיים פרויקט מחיר למשתכן יכולים הרוכשים לקחת משכנתה באמצעות הון עצמי קטן שכזה, וח״כ לוי־אבקסיס מעוניינת לעגן זאת בחקיקה ולהחיל את החוק על כל הארץ. לאחרונה הייתה אמורה הצעת החוק של לוי־אבקסיס לעלות להצבעה בכנסת אך לבסוף נדחתה לסוף החודש הבא כדי שמשרד האוצר וחברת הכנסת יבחנו את קידומו של החוק בשיתוף פעולה הדדי.
״הצעת החוק באה להקל על אלו שמבקשים לרכוש דירה ראשונה אבל אין להם את ההון העצמי הנדרש כיום לעשות זאת. הם עומדים בכל הקריטריונים, משתכרים יפה, שני בני הזוג עובדים, וכבר היום הם משלמים אלפי שקלים מדי חודש על שכר דירה. המצב כיום הוא שאנשים לוקחים הלוואות על הלוואות לכל מטרה, ובפועל מציגים הון עצמי פיקטיבי. הבנקים יודעים על זה, האוצר יודע על זה, כולם יודעים ומעלימים עין, ומי שנשאר אחר כך בלי יכולת החזר הם אותם זוגות שנאלצים לראות את חלום הדירה שלהם מתפוגג״.
ניר לוי
יועץ משכנתאות וכלכלן
יועץ המשכנתאות והכלכלן ניר לוי מ״המומחים למשכנתאות״ מספר שבעבר היה נוהג להמליץ בחום על אפיק קניית דירה שנייה כהשקעה, אך לאחר הטלת מס הרכישה החדש והמרתיע הפסיקה אופציה זו להיות כדאית. הצעת החוק 90 אחוז משכנתה סופגת ביקורת רבה בטענה שאם יעבור עלול החוק להוביל למשבר פיננסי,בדומה למשבר המשכנתאות הגדול בארצות הברית ב־2008, מאחר שהוא מעודד לקחת הלוואות שאינן תואמות את רמת החיים האפשרית. לוי מבין את החשש אבל סבור שצריך לשפוט כל מקרה לגופו.
״הייתי ממליץ לזוג שכירים שמשתכר יפה מעל הממוצע אבל אין לו הון עצמי של יותר מ־150 אלף ש״ח, ללכת על מסלול של 90 אחוז מימון משכנתה אם החוק יעבור, אבל ברור שזה לא פתרון טוב לזוג שנמצא בפלונטר של הלוואות והתחייבויות. באופן כללי אני סבור שהצעת החוק היא פתרון טוב יותר מאשר לומר ׳תחסכו ארבע־חמש שנים כדי להגיע למקדמה של הון עצמי לקניית דירה׳״.
לזוג שמעוניין לקנות דירה ראשונה להשקעה אבל לא יכול להרשות לעצמו את ההתחייבויות הנדרשות עבור דירת שני חדרים במרכז תל אביב שמוערכת בכ־2.5 מיליון ש״ח, ממליץ לוי לא לחכות כדי להשיג את ההון העצמי הדרוש אלא לקנות נכס מחוץ לגוש דן. ״פריפריה הפסיקה להיות מילה גסה, ועדיף לאותו זוג שתהיה להם בינתיים דירה שתתחיל לשלם את עצמה, להניב שכירות ולשלם את המשכנתה. בעוד שלוש־חמש שנים אותו זוג יהיה בנקודה הרבה יותר טובה ויוכל למכור את הנכס, לסלק את המשכנתה, ויהיה לו הון עצמי לסיבוב הבא״.
