מירי רוצה לרכוש דירה. היא התקשרה למודעה מתיווך ושאלה האם עליה לשלם דמי תיווך, המתווך השיב בחיוב. מירי שאלה מדוע היא צריכה לשלם על שירות שלא ביקשה. המתווך השיב: "למי את התקשרת? למתווך, נכון? את צריכה לשלם ולחתום על הטופס. בלי זה את לא יכולה לבוא ולראות את הדירה". ובכך נסתם הגולל.

דיור הוא צורך בסיסי, לאור מגמות המתרחשות בעולם הנדל"ן ובתחום התיווך בפרט, התקבל בשנת 2017 תיקון לחוק השכירות והשאילה (סעיף 25ט.(ב)) הקובע כי שוכרים לא יישאו באופן ישיר בתשלום דמי התיווך, במידה והמתווך פועל מטעם המשכיר.אולם תיקון חקיקה לחוד ומציאות לחוד. יש פרצה בחוק המאפשרת גביית דמי תיווך במישרין משוכרים, בשל חתימה על הזמנת שירותי תיווך בכתב. תיקון חוק זה, אגב, לא חל עלרוכשידירות למגורים.

חתימה על שירותי תיווך ותשלום דמי תיווך במישרין אינה נעשית לגמרי מתוך בחירה חופשית ורצון אמיתי, אלא כסוג של כפייה בעוצמה נמוכה משום שחשיפת הדירה והצגתה בפועל כרוכה בחתימה על הסכם התיווך.סעיף 9 לחוק המתווכים קובע כי זכאות לדמי תיווך מותנת בחתימת הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך. חתימה זו הינה מסמך או חוזה משפטי, ולא סתם חוזה, כי אם חוזה אחיד, חוזה שרק צד אחד – הצד החזק יותר עם הידע, הניסיון והיתרון – מנסח אותו וקובע את תנאיו מראש.

דיני החוזים מאפשרים את עקרונות חופש החוזים, חופש ההתקשרות והחופש לקבוע את תוכנו של החוזה. יש צד אחד שמציע והצד השני שבוחר האם לקבל את ההצעה, תוך פתח למשא ומתן. אבל לפניכריתת החוזה וחתימה על הזמנת שירותי תיווך על ידי רוכשי הדירות והשוכרים, אין ממש הצעה מטעם המתווך ואין משא ומתן על דמי התיווך הנגבים, אין תחרות בשוק עבור גביית אחוזי התיווך (אלא אחוז קבוע מראש הכתוב בחוזה, כנגזרת של שווי הדירה – 2% פלוס מע"מ ממחיר העסקה בעת רכישה, ובשכירות תשלום חודשי שלם של שכר דירה פלוס מע"מ).איך מתקיימת מציאות כזאת שבה שירותי תיווך יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים, כשווי רכישת רכב, ואין ניהול מו"מ ומיקוח על דמי התיווך טרם חתימת ההסכם, בזמן שמקח כזה מתקיים על מוצרים שעולים עשירית ואף אלפית מזה?

רק לאחר חתימת הלקוחות, כלומר, לאחר כריתת החוזה, ולאחר שמראים רצון סופי לרכוש או לשכור את הנכס, המתווך יכול לתת הנחה שתלויה ברצונו הטוב, ועדיין הכוח בידיו עקב החתימה שלנו על ההסכם התיווך שלו.ההשלכות של המציאות הזו כוללות גם, שלא מתוך רצון חופשי, נתינת הפרטים האישיים של הלקוח כדוגמת: תעודת זהות, שם מלא, כתובת ונייד. המתווכים יכולים להכניס את הפרטים למאגרים פנימיים שלהם, ואולי אף להעבירם לצדדים שלישיים ולסחור בהם.

נקודה נוספת היא שבדרך כלל ההתקשרות עם המתווך מגיעה מטעם בעלי הנכסים, ולכן המתווך מייצג את האינטרס של בעל הנכס השואף למקסם את מחיר הדירה, מה שמעלה את תשלום דמי התיווך, הפוגע שוב ברוכשי הדירות והשוכרים. בעלי הנכסים שלא רוצים להתעסק עם כל הקשור במכירת הנכס או השכרתו, שוכרים את שירותי המתווך ובחלק מהמקרים, מטילים את התשלום במלואו על השוכרים, אוכלים את העוגה ומשאירים אותה שלמה תוך ניצול מעמדם וכוחם.

ברגע ששירותי התיווך נכפים על הצד שלא ביקש אותם, העול הכלכלי כולל גם תוספת של 17% מע"מ כחוק, מה שמוביל לעלות כלכלית ניכרת ודו ממדית. נכון, "לא חייבים לקחת דירה שמשווקת על ידי מתווך", אך ישנם אזורים שבהם המתווכים חולשים על כל מלאי הדירות, לרבות בבלעדיות, ומעבר לכך, לרוכשי הדירות ולשוכרים יש גם רצון וחופש לבחור כאוות נפשם את הדירות הספציפיות הנותנות מענה לצורכיהם, בין אם זה בשל הכרח במעלית (עבור הורים, קשישים ובעלי מוגבלות) או אזור מגורים ספציפי, וכלה בעובדה שההיצע של הדירות הוא ממילא נמוך ביחס לביקושים הגבוהים.

בית המחוקקים צריך להתערב בדחיפות מתוך דאגה לציבור הרחב, רוכשי הדירות והשוכרים, המתמודדים עם גורמים בעלי כוח החזקים מהם. הפתרונות יכולים להתבצע באמצעות תיקון בחוק המתווכים ובחוק השכירות והשאילה, בו ייקבע כי הגורם הראשוני המתקשר עם המתווך הוא זה שיישא בעלות דמי התיווך; הממשלה יכולה גם להתערב בגובה אחוזי התיווך הגבוהים ולהוזילם;או לחלופין וביתר שאת, איסור גורף על החתמת רוכשי דירות פוטנציאליים ושוכרי הדירות על חוזה שירותי תיווך, ושבעלי הנכסים יעשו את השיקולים הכלכליים שלהם לעצמם ויתמחרו את דירותיהם בהתאם.

הכותבת הינה בעלת תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטת תל אביב ובעלת תואר ראשון בתקשורת ומדע המדינה מאוניברסיטת בר אילן

• הבועה
• טור דעה
• משבר הדיור
• דירות בתל אביב
• תיווך
• חוק השכירות

על צגי המסכים ובין קירות הדירות ובמאה מטרים המותרים מסביבן, תל אביב היא עדיין עיר ללא הפסקה. הסלוגן חזק מספיק ויש תוכן תרבותי שאפשר לצרוך מהמסך, היוגיסטיות האהובות עלינו עוד שם, יש עדיין סופרים שפתוחים 24/7 (רק אם נחוץ לצאת אליהם), יש מוזיקה וסטים מבעד למסכים באדיבות הברים שאהבנו לפקוד. יש קהילתיות ודאגה למבוגרים ויש אותנו שאוהבים את העיר הזאת כל כך. אבל האם כל אלו מספיקים? האם השכירות הגבוהה מצדיקה כעת את התמורה?

כרמל קמין: "הרבה מהחברות שלי שגרות עם שותפים חזרו להורים. הייתי שמחה לחזור לעיר אבל אני לא יודעת בשביל מה. זאת קצת תעודת עניות לעיר שהרבה עוזבים אותה. זו לא באמת קהילה, ברגע שאין חברים שאפשר להיפגש איתם, מרגישים ניכור"

"הרבה מהחברות שלי שגרות עם שותפים חזרו להורים, לתאים הגרעיניים שלהם", משתפתכרמל קמין (32), מנהלת שיווק ודיגיטל, שהוצאה לחל"ת ובחרה להישאר לתקופה אצל הוריה בחיפה. בדירתה השכורה נשאר השותף שעוזר עם החתול שלה. "הייתי שמחה לחזור לעיר אבל אני לא יודעת בשביל מה", היא אומרת. "כבר עדיף להיות בדירה יותר גדולה עם מרפסת מאשר בדירה תל אביבית שאתה מסתכן בכל יציאה לסופר. זאת קצת תעודת עניות לעיר שהרבה עוזבים אותה. זו לא באמת קהילה, ברגע שאין חברים שאפשר להיפגש איתם, מרגישים ניכור. אני רוצה לחזור לתל אביב שאני זוכרת ולא לתל אביב העצובה בימי קורונה".

קמין גרה בתל אביב למעלה מחמש שנים, אבל כשהוצאה לחל"ת בחרה לצאת להתעודד קצת אצל הוריה ואז התחיל ההסגר. "לא תכננתי להישאר כל התקופה. כשאתה לא עובד ולא יוצא, לצערי לא מספיק מרגישים בבית בדירה שחולקים עם שותף, גם אם בשגרה מסתדרים מעולה. זה לא באמת סגנון חיים שמתאים לבידוד 24/7. אצל ההורים יותר נחמד ונוח, כולם לוקחים חלק בבישולים ובסופר. זה מצחיק כי לא הייתי ככה אצל ההורים מאז שהשתחררתי. להיות בשכונה שקטה בחיפה זה הרבה יותר קל, אין משטרות ברחוב, זה לא כמו לגור בבוגרשוב שאם את יוצאת ישר רואים אותך. בחיפה גם כמעט אין נדבקים".

כל תל אביבי מתחיל כבר למד דרך הכיס שעל מיקום שווה וטוב משלמים (ולא מעט), אבל סגר ביתי עד למועד לא ידוע, יחד עם פרנסה על מצב "השתק" ואבטלה גואה, וקשה שלא לחוש שמשהו בשוק השכירות עומד להשתנות, וככל שמשבר הקורונה יחריף השינוי יהיה דרמטי יותר. אנחנו רגילים לביקוש הגואה בקבוצות חיפוש הדירות התל אביביות, אבל שבועות ספורים לתוך המשבר והם מלאים בתחנונים לסאבלט ודירות זולות. השאלה "האם יש לנו עדיין את היכולת הכלכלית לגור כאן" חולפת במוחם של רבים.

לירון רוזין בת 37, בעלת משרד התיווך לירון רוזין שיווק נדל"ן: "בעלי הדירות יצטרכו להוריד את מחירי השכירויות לשוכרים שאינם מסוגלים לשלם כעת, אחרת הם מסוגלים למצוא את עצמם עם דירות לא מאוישות. זה התרחיש הגרוע עבורם כעת"

גםיובל (28), דיילת אוויר שהוצאה לחל"ת,בחרה לחזור להורים המתגוררים במושב בשרון. "בתחילת מרץ חזרתי משהייה קצרה באירופה ונאלצתי להיכנס לבידוד בדירה. כשסיימתי את הבידוד ההנחיות לסגר החמירו", היא מספרת. "החזקתי ככה עוד עשרה ימים. בהתחלה השותפה שלי ואני חשבנו שנעשה את ההסגר בדירה ביחד אבל השכירות שאנחנו משלמות יחסית גבוהה". השהייה הארוכה בדירת שלושה חדרים בלי לצאת מהבית השפיעה על ההחלטה והשתיים התחילו לחפש, ועדיין מחפשות דיירים שיכנסו לדירה במקומן, ללא הועיל.

"דיברנו עם בעל הדירה וביקשנו לסיים את החוזה מוקדם", יובל משתפת. "היינו אמורות לצאת מהדירה בראשון למאי וביקשנו לצאת בראשון לאפריל. הוא אמר שהוא ימצא דיירים. ראינו שהוא פרסם את הדירה במחיר יותר יקר ממה שאנחנו משלמות. להעלות את המחיר בעת הנוכחית זה בלתי אפשרי, אז לא נמצאו דיירים. ניסנו למצוא סאבלט. בהתחלה במחיר המקורי ולאט לאט הורדנו את הסכום, עד שכבר הורדנו שליש מגובה שכר הדירה ועדיין לא מצאנו. ביקשנו מבעל הדירה התחשבות בשכר דירה החודש והתגובה הייתה התחשבות בסכום זעום ולא משמעותי. נמשיך לשלם בחודש אפריל אבל לא נהיה שם. התמורה של תל אביב זה לא הבית, זה תל אביב. ברגע שהעיר יורדת מהפרק, זה להיות סגור בקופסת גפרורים, כזאת שמאוד נחמדה ביום-יום אבל במציאות הנוכחית היא לא משרתת אותנו בשום צורה".

יובל משלמת שכירות חודשית של 3,450 שקלים בחודש ושותפתה 3,350 שקלים בחודש לדירת שלושה חדרים באזור דיזינגוף-ארלוזורוב, בבניין עם מעלית וחנייה. השינוי התעסוקתי ערער את יכולתן לעמוד בגובה השכירות. "שתינו דיילות, חברות התעופה היו הראשונות להיפגע מזה. היכולת שלנו לשלם שכר דירה באה על היכולת שלנו להתקיים. גם מבחינת קניות בסופר. לפחות אצל ההורים יש מי שממן את זה. בבית המקרר מלא, בתל אביב כשהכסף אוזל כבר אין מאיפה להביא"

יובל, דיילת אוויר: "נמשיך לשלם בחודש אפריל אבל כבר נהיה אצל ההורים. התמורה של תל אביב זה לא הבית, זה תל אביב. ברגע שהעיר יורדת מהפרק, זה להיות סגור בקופסת גפרורים, כזאת שמאוד נחמדה ביום-יום אבל במציאות הנוכחית היא לא משרתת אותנו בשום צורה"

עוד מוקדם מאוד לדעת לאן שוק השכירות התל אביבי הולך, ועד כמה ייפגע ממשבר הקורונה, אבל נושא התשלום לבעלי הדירה הוא סוגיה בוערת ברשתות החברתיות, יחד עם מתקפות זעם על בעלי דירות Airbnb שמחזירים אותן לשוק המגורים. ויש גם את מי שנפלו בין הכיסאות, שוכרים שכבר התכוונו לעבור דירה ונתקעו.כך קרהלאלונה (30), עובדת מדינהשפספסה יחד עם בן זוגה את מועד ההתראה על יציאה מדירתה הנוכחית, והתריעו לבעל הדירה מאוחר מדי על החששות הכלכליים שלהם נוכח המצב לגבי חידוש השכירות. כעת הם מחויבים לחדש את החוזה וגם לספוג העלאה בשכר הדירה של שלושה אחוזים.

"אנחנו תקועים בחוזה מפלצתי שאומר שאנחנו צריכים גם לשלם העלאה בשכר דירה וגם למצוא מחליף לדירה", היא מספרת. "התייעצנו עם עורכי דין והמוצא היחיד שלנו הוא למצוא שוכר במקומנו. למצוא שוכר בזמנים כאלה זה כמעט בלתי אפשרי. אנחנו מסתכנים בבריאות אם אנחנו מראים את הדירה לאנשים. יש דילמה בין להידבק בקורונה או להיות מחוסרי בית. ניסינו להראות את הדירה ממוגנים אבל אנשים גם לא ממהרים להיכנס לדירה כי המחיר מאוד יקר".

"בתור מי שמחפשת דירות כבר כמה שבועות, אני רואה שהמחירים צונחים", היא אומרת. "יש גם דירות של Airbnb שמוציאים לשוק במחירים זולים. יש בעלי דירות שלא מבינים את חומרת המצב ולא מורידים מחירים, אבל הרוב מנסים להתגמש. יש היצע מטורף אבל אנשים לא עוברים, העסקאות לא נסגרות. למצוא דירה לעבור אליה זה לא הבעיה, למצוא שוכרים אחרים במקומך זאת הבעיה. לעזוב באמצע חוזה זה עניין מאוד גדול. משבר אמיתי".

גם בעלי ומתווכי הדירות מתחילים להפנים שמגפת הקורונה תאתגר את שוק השכירות. "לגבי השוכרים, יש כאלה שיהיה להם קשה לשלם שכר דירה, ואם בעלי הדירות לא יבואו לקראתם הם יצרכו לעזוב את הדירות שלהם", מסבירהלירון רוזין, 37, בעלת משרד התיווך לירון רוזין שיווק נדל"ן."בעלי הדירות יצטרכו להוריד את המחירים כי אחרת הם יישארו עם דירות לא מאוישות, שזה הכי גרוע עבורם.בעלי הדירות יצטרכו להבין שאו שיורדים בשכר דירה או שמתקזזים עם השוכרים בהמשך".

זה מה שאת ממליצה עכשיו לבעלי דירות?
"לבעלי הדירות שפנו אליי כעת המלצתי בחום שיקזזו את שכר הדירה, העיקר לא להישאר עם אפס הכנסה וגם לעזור לצעירים זה תמיד טוב. אפשר כמובן להתחשבן בעתיד כשהמצב יחזור לקדמותו, כל אחד ויכולותיו. חשוב שלצעירים יהיה היכן לגור ולמנוע את חזרתם להורים, גם על מנת לשמור על בריאות המבוגרים. ממה שאני נתקלת – בעלי דירות באים לקראת השוכרים. לגבי ההמשך, אי אפשר לחזות, אף אחד לא יודע כמה זמן זה ייקח וכמה זמן ייקח לשוק לחזור לעצמו".

ומה לגבי מחפשי דירות להשכרה, יש ירידה בביקוש לדירות?

"אנשים עדיין מחפשים אבל הביקוש הרבה יותר נמוך. מי שיכול להימנע מלעבור דירה נמנע כרגע. יש כאלה שמפנים דירות, אבל לא ראיתי הרבה שמחפשים. בדרך כלל הביקוש גבוה מההיצע בעיר הזאת, אבל כרגע המצב לא כזה. מבחינת השוכרים, אני חושבת שזה זמן טוב למו"מ לגבי המחירים, מה שבדרך כלל לא מצליח בעיר בגלל הביקוש הגבוה וההיצע הנמוך. בנוסף, ישנן דירות Airbnb רבות שנותרו לא מאויישות ובעלי הדירות שלהן מנסים להשכירן לטווח ארוך – מה שמוסיף להגדלת היצע הדירות ויכול לעזור למו"מ".

• הבועה
• קורונה
• משבר הדיור
• משבר כלכלי
• דירות להשכרה
• דירות שותפים
• תיווך
• אייר בי אנ בי
• Airbnb

• Facebook
• Twitter
• Email

ב-4.8 הם יענו לכם בלייב על שאלות בסטורי שלנו באינסטגרם

• משבר הדיור
• הבועה
• עירוני
• נדל"ן
• תיווך

• Facebook
• Twitter
• Email

הפסימיסטים הכרוניים של התקופה מרבים לגרוס שממש תכף ישתלטו רובוטים על העולם וכולנו נהיה מיותרים. קשה להאשים אותם, שכן היום כל חברה גדולה שמכבדת את עצמה מחזיקה בוט במרתף שתפקידו לענות על דרישותיהם של לקוחות נודניקים, ולענייננו, כבר תקופה שפועל בתל אביב בוט חינמי המתמחה בתחום הדיור. הבוט נקרא דורון (בשורוק, מסיבה כלשהי), והוא מתיימר לעשות את הבלתי אפשרי, כלומר לאתר לכם דירה בתל אביב שתענה על כל צורכיכם.

כל שעליכם לעשות הוא למצוא את דורון בפייסבוק (איור של גבר חביב ומזוקן) ולסמן – אני רוצה להתחיל. תוך כשנייה וחצי תיפתח תיבת צ'אט במסנג'ר שבה יבקש מכם ד' להגדיר בצורה הספציפית ביותר את בית חלומותיכם. או אז יתחיל דורון להציף אתכם בעשרות דירות ביום שסרק בקבוצות הפייסבוק השונות, ביד 2 ואצל מתווכים. הדירות יופיעו בתוך ממשק פנימי של השירות, המציג אינפורמציה רלוונטית כגון גובה המחיר ביחס לדירות דומות, תיאור הדירה, היכן פורסמה ומתי וסימון על מפה. בראש העמוד תוכלו לסמן אחת משתי אופציות – "רוצה לראות" או "לא מעוניין". הניסוחים של דורון משעשעים ביותר וניכר שהושקע מאמץ רב בניסוח שרלוונטי לזמן (עוד מעט סופשבוע, מצאתי דירה חדשה) כדי שחלילה לא תרגישו שאתם משוחחים עם תוכנה. לאחר כמה ימים ייקח אתכם דורון לשיחת יחסינו לאן, או כפי שהוא קורא לה בשפתו הסחית – "חיתוך מצב" (זה כל כך דורוני מצדו), ובמהלכה יצהיר כי הוא מרגיש שאתם חברים כבר שנים ויסכם את מספר הדירות ששלח לכם וכמה מתוכן פתחתם. הוא ישאל בהתחשבות איך אתם מרגישים ואם יש משהו שברצונכם לשנות. ביקשתי דירות שאינן ממוקמות בפרויקטים ושנייה אחר כך זכיתי בעוד 13 דירות, ובכן, בפרויקטים. אם תסמנו "רוצה לראות" על אחת הדירות, יפציר בכם דורון לכתוב משפט ש"ישכנע את בעלי הדירה לתת לך עדיפות" ויתזכר בנימוס שעליכם ליצור קשר עם מפרסם המודעה.

קשה לומר אם המילה שדורון זרק עליי תרמה במשהו לדעתו של המתווך שפגשתי או אם הוא אכן סורק את לוחות החיפוש בצורה יסודית ומחפש טוב יותר מבן אנוש. ייאמר לזכותו שכאשר נשאל באופן ישיר אם הוא רובוט, השיב, לאחר המתנה לא טיפוסית של 13 דקות, "אני היברידי :)".

• הבועה
• עירוני
• רובוטים
• נדל"ן
• תיווך
• דירות בתל אביב
• משבר הדיור

• Facebook
• Twitter
• Email

כמה זמן אתה גר ועובד בתל אביב?
"נולדתי בתל אביב, גדלתי באזור בוגרשוב, בצפון הישן. אני משנת 1985 בעסקי התיווך, זה 34 שנים עובד כמתווך ויועץ נדל"ן".

איך נראה רחוב המתווכים, בן יהודה, לפני 30 שנים?
"כשאני התחלתי לעבוד זה היה לפני חוק המתווכים, היה לי רצון עז לרכוש ידע ולהיות הכי טוב בשוק הנדל"ן, למדתי באוניברסיטת תל אביב את הנושא במשך שלוש שנים. בעבר היו המתווכים עובדים עם כרטיסיות והיו בעיקר מבוגרים, אני הייתי צעיר, בן 21 עם רקע במחשבים, ופיתחתי תוכנה לתיווך בשפת קוד. הייתי המתווך המקומי הראשון שהיה לו מחשב במשרד. אנשים ברחוב היו עוברים ונדהמים לראות מתווך עם מחשב, הם לא הבינו מה זה".

כמה עלתה בזמנו דירה בבן יהודה?
"בערך 120 אלף דולר לשני חדרים, 150 אלף דולר לדירת שלושה חדרים".

מהו האתגר הנוכחי של העיסוק במקצוע?
"יש סטריאוטיפ שלילי למתווכים וזה מפריע לי מאוד. מפריע לי שלא מעלים את הרמה של המבחנים לקבלת רישיון, הם מגוחכים, כך שמי שאין לו מה לעשות יכול לפנות לתחום התיווך ולעשות רישיון. היום מתווכים לא יודעים מה זה דמי מפתח. פעם היו שיתופי פעולה בין המתווכים, היו פחות הכתמות והתקיימו יחסים של כבוד. היום המתווכים הם צעירים יותר, פחות מלומדים, שכל המטרה שלהם היא לעשות כסף בקלות. יש כאלה שמשקרים ושמגזימים".

אתה מקבל על זה תגובות מלקוחות?
"אני רואה ברחוב את היחס השלילי לתיווך. לדוגמה, פרסמתי לאחרונה נכס שיש לי למכירה, שאני יודע את גודלו ומתווך צעיר הגיע אליי עם הלקוחה שלו והתחיל לספר לה סיפורים על גודל אחר. הוא עושה הכל כדי לזכות בדמי התיווך. נשאלתי לאחר מכן אם אני יכול לתת לו טיפ למקצוע, ואמרתי לו טיפ אחד – תהיה קודם כל בן אדם ואחר כך מתווך, אל תשקר ללקוח והלקוחות ירדפו אחריך. אין צורך להיות חכם גדול אלא להיות בן אדם לפני שאתה מתווך".

מה הכי תל אביבי בעיניך?
"בנוגע לחבר'ה הצעירים, אז בעיקר האפשרות להתעורר בלילה ולהיפגש לקפה למטה. יש פינוקים בכל פינה, תחושה תמידית של בני אצולה בבועה שלא מתפוצצת. נולדתי פה וחי פה אבל אנשים פה באמת בבועה".

• אנשים
• תיווך
• האנשים שעושים את תל אביב