איך נראית תל אביב אחרי 19 שנות חולדאי: הטוב, הרע והלא נודע

רון חולדאי הוא זן נדיר בפוליטיקה הישראלית של היום. יש לו משהו שלנתניהו פעם היה וללפיד נראה שאין: אידיאולוגיה. האיש מחזיק בתפיסת עולם לגבי איך עיר צריכה להתנהל והוא פועל לאורה. אפשר לאהוב את האידיאולוגיה שלו, לשנוא אותה, לחשוש ממנה או לא להבין אותה, אבל לפחות יש עם מה לעבוד. בתור אדם שאוחז באג'נדה, חולדאי גם אוהב מאוד לדבר עליה, יש שיגידו לנאום לגביה. הוא פורש את האג'נדה שלו בהתלהבות, בקול רם ותוך נפנופי ידיים לכל עבר, לא כדי להסוות היעדר תוכן ממשי אלא להפך – כי החיבור בינו לבין הדברים חזק כל כך שגופו כמעט מתפקע מלהכיל את דעותיו. אם חולדאי היה במאי קולנוע, הוא היה מאלה שבאים לפרמיירה של הסרט של עצמם ומשחררים זעקות תסכול כשהשוטים שהם לא שלמים איתם ממלאים את המסך. 

במשך 19 שנה חולדאי מנקה, מסדר, משפץ וממרק את תל אביב למין מסדר מפקד ענקי שלעולם לא יגיע. הוא אוהב לספר שתפיסת העולם שלו אינה בניית מונומנטים אלא שיפור הקיים, אלא שאת מלאכת השיפור הוא הביא לממדים מונומנטליים. פארק מדרון יפו הוא דוגמה מובהקת לזה: חולדאי ניצב יום אחד בפני ערמת פסולת בניין רעילה שזיהמה את חוף הים של עג'מי והחליט – אני לא מתכוון להרים קניון במקום החירייה הזאת, לא מתאים. אני מעדיף לפנות קצת זבל, לשטח את השאר ועליו לבנות פארק. פשוט כך. 

עוד בנושא:
מה חושב רון חולדאי על חיבור תל אביב – בת ים?

לחיבה העזה של האיש לשיפור ולשדרוג יש גם צד אחר, מלהיב פחות – חוסר מוכנות לצאת למאבקים ברמה הארצית. בזמן שחולדאי מת על כל מה שתחת אחריותו, הוא נמנע זה 19 שנה ממאבק בשרים ובממשלות כדי להזיז דברים שאינם תלויים בו. המדינה זורקת עשרות אלפי מבקשי מקלט ליד התחנה המרכזית סתם כי זה נראה לה מתאים? חולדאי יתייחס אליהם יפה עד שמישהו ייזכר לבוא לקחת אותם, כי לדפוק על שולחן הממשלה ולומר "השתגעתם?" זה לא הקטע שלו. משרד התחבורה מסרב לשחרר את סמכויות ניהול התחבורה בגוש דן מידי פקידים שהפעם האחרונה שביקרו בתל אביב הייתה בדולפינריום? חולדאי יקבל זאת כנתון ויחכה שלישראל כץ יתחשק להתחיל לחפור את הרכבת הקלה. מחירי השכירות בעיר מתחרפנים? חולדאי יחכה שבממשלה ישיקו מהפכה רדיקלית בשוק הנדל"ן. פחות מתאים לו לריב עם יזמי העיר ולכופף להם את היד כל הדרך לדירות שמתאימות לכיס התל אביבי.

ובכל זאת, הפופולריות של חולדאי רק גוברת עם הזמן. לפני תשע שנים 35 אחוז מתושבי העיר העדיפו את דב חנין על פניו בשם ערכי הסוציאליזם האמיתי. זו עובדה שנראית בראייה לאחור בלתי נתפסת, כי יותר מכל כיכר, טיילת ומרתון לילי – הדבר הכי טוב שקרה לרון חולדאי זה ביבי. בתל אביב יש ריכוז גדול של אנשים שמרגישים שישראל של עידן נתניהו הידרדרה למקומות רעים ומכוערים, ועל רקע העכירות הזאת חולדאי פשוט זוהר. מספיק היום להיות ליברל, אידיאולוג, שוחר תרבות ודמוקרטיה ולא מושחת כדי שתל אביב תעוף עליך.

בתור מי שמעדיף להתרחק ממאבקים ברמה הארצית ומצטיין בייעול ושיפור של מה שתחת ניהולו, שדרות רוטשילד התלבשו לחולדאי כמו כפפה ליד. בסוף שנות ה־90, כשהוא נכנס לתפקידו השדרה הייתה מוזנחת למדי. לא היו בה קיוסקים או בתי קפה, החלק המרכזי שלה היה אדמה צחיחה ואנשים לא אהבו להתבטל על ספסליה. 

זה לא תמיד היה ככה. רוטשילד התחילה בתור שדרה שוקקת חיים ומשנות ה־40 ועד שנות ה־60 היא הייתה מרכז עירוני שבו התושבים צעדו, ילדים שיחקו ובעלי קיוסקים הציעו מרכולתם. הבנייה של שכונות פרבריות כמו יד אליהו ורמת אביב בשנות ה־70 רוקנה את רוטשילד מאנשים ודנה אותה לשיממון יחסי לעומת שנותיה היפות. מה שהזריק חיים בחזרה לרוטישילד, עוד לפני חולדאי, היה בנייתם של בנייני משרדים לאורך השדרה. העובדים בבניינים האלה ירדו לרחוב מדי צהריים לאכול והחזירו את ההתרחשות לשדרה.

מיד עם כניסתו לתפקיד שם חולדאי דגש על החייאת רוטשילד. הוא הורה על סימון שבילי אופניים, ועל שתילת צמחים ומדשאות והחזיר לחיים כמה מהקיוסקים ובתי הקפה שבמרכזה. התברר שכמה גדרות, רדידי דשא וצבע טרי היו כל מה שנדרש כדי שהתל אביבים יחזרו לשדרה. חולדאי המשיך את המגמה שהתחילה לפניו עם בניית בנייני העסקים בשדרה והפך אותה למרכז העסקים של העיר עם סדרה של מגדלים נוספים: מגדל אלרוב, רוטשילד 22, מגדל מאייר, מגדל U בנק ומגדל הבנק הבינלאומי.

בעשור האחרון התרגלו תושבי תל אביב לכך שאחת לכמה זמן כובשים את כיכר רבין, שדרות רוטשילד, גן צ'רלס קלור, מתחם הנמל ושאר המרחבים הציבוריים בעיר אוהלי ענק ממותגים, שירותים כימיים ומאבטחים. העירייה תחת חולדאי משכירה חלקים שונים במרחבים הציבוריים של העיר לחברות מסחריות שונות באירועים כמו מרתון הלילה בכיכר, מרתון רגיל בכיכר, תערוכה של פרות מצוירות מטעם בנק הפועלים ברוטשילד, אירוע מכירות של גינדי שעבורו נסגרה מבואת הכניסה של היכל התרבות ואירוע של חברת בניין ודיור בנמל. תושבי העיר מגיבים לאירועים האלה במנעד שנע בין אדישות לתסכול אבל לא מוחה. המחאה התעוררה רק כשהעירייה הלכה צעד קדימה ועמדה לשנות את שמו של מוזיאון תל אביב למוזיאון סמי עופר כאות הוקרה על תרומה של 20 מיליון ש"ח מהטייקון. המחאה גרמה לעופר למשוך את התרומה.

בעירייה מספרים שהגופים ששוכרים את המרחב הציבורי נדרשים לשלם רק על הוצאות חריגות של העירייה כגון העמדת מחסומים, שימוש בחשמל, תגבור ניקיון ופיקוח ועוד. כלומר הרווח לקופת העירייה אינו משמעותי. מה שמטריד תושבים רבים הוא תדירות האירועים האלה, ובראשם המרתונים הממותגים שמשתקים את העיר לחצי יום. אירועים כמו אלה שתוארו קודם הם אטרקטיביים בעיקר לקהל שמגיע מחוץ לתל אביב ובמהלך שהותו בעיר משאיר כסף בבתי העסק והחניונים. תושבי העיר שאינם בעלי עסקים לא נהנים באופן ישיר מהבאזז שמייצרת תערוכה בחסות בנק הפועלים ברוטשילד, למשל, וזה יוצר את התחושה שמאחר ותושבי העיר הם קהל שבוי שמעוניין להישאר לגור בה – העירייה לוקחת אותו כמובן מאליו ולא מהססת להשכיר את הרחוב שלו לטובת קרנבלים ממוסחרים.

חולדאי עבר תהליך ארוך ומשמעותי בכל הקשור ליחסו לקהילה הגאה. ב־1995, בימיו כמנהל הגימנסיה הרצליה, הוא אמר במהלך התמודדות בפריימריז של מפלגת העבודה: "שני הומואים מתנשקים מגעילים אותי כמו ג'וקים". היום הוא מנפנף בתמיכה של העירייה בקהילה הגאה כהוכחה לליברליות של תל אביב. 

לחולדאי לקח בערך עשור להבין שלא רק שזוג גייז שמתנשקים אינו מגעיל, אלא שמדובר בסקטור משמעותי בעיר שלעירייה יש אחריות כלפיו. נוסף על כך נראה שהוא הבין שהלהט"בים התל אביבים הם כוח אלקטורלי ויחצני. מצעד הגאווה התל אביבי במתכונתו הנוכחית התקיים לראשונה ב־1998, אותה שנה שבה נכנס חולדאי לתפקיד, וב־2007 התחילה העירייה לתמוך בו כספית. ב־2015 התקציב העירוני לאירועי הגאווה הגיע למיליון ש"ח.

דבר נוסף שעשה חולדאי לפני כעשור הוא הקמת המרכז הגאה בגן מאיר בעלות של 4 מיליון ש"ח. המרכז הוא גוף עירוני שמעניק שירותי תמיכה נפשיים לחברי הקהילה הגאה בעיר, מספק ייעוץ משפטי ובריאותי ומארגן קבוצות תמיכה ופעילות חברתיות ותרבותיות. נדרש שכנוע כדי שחולדאי יתמוך בהקמת המרכז, שכן בהתחלה הוא לא הבין מדוע הקהילה הגאה צריכה שירותים עירוניים ייחודיים עבורה, ובהמשך סבר שעדיף לממן עמותה חיצונית ולא גוף עירוני כפי שנהוג במקומות אחרים בארץ ובעולם. כיום מתוקצב המרכז הגאה בכחצי מיליון ש"ח בשנה, מתוך כ־5 מיליון שמושקעים מדי שנה בקהילה הגאה.

גם חולדאי עצמו יסכים שמצב התחבורה הציבורית בתל אביב אינו טוב ושמדובר באחד התחומים שלא התקדמו מספיק במשך 19 שנותיו בלשכת ראש העיר. אלא שכמו בעוד כמה נושאים, הוא תולה את האשמה בממשלה, במקרה הזה בשרי התחבורה לדורותיהם ("ישראל משקיעה מעט מדי ולאט מדי בתחבורה ציבורית, דבר שאותו מבקר ראש העירייה באופן פומבי וקבוע לאורך זמן", אומרים בעירייה). בשבוע שעבר התפרסמה ב"דה מארקר" כתבה שהסבירה שהסיבה העיקרית לסירוב של שר התחבורה ישראל כץ להקים רשת תחבורה מטרופולינית נפרדת ממשרדו, שתנהל ותתווה מדיניות בתחבורה בתל אביב רבתי, היא היחסים העכורים שלו עם חולדאי. יחסים עכורים הם דבר בר שיקום ולא גזירה משמים, כך שהניסיון של חולדאי להסיר מעליו את האחריות למצב התחבורה בעיר לא מספיק משכנע.  

הביטוי הבולט ביותר של תקיעות התחבורה הציבורית בעיר היא כמובן הרכבת הקלה, שהעבודות על הקו הראשון שלה צפויות להסתיים רק ב־2021. ההבטחה לרכבת תחתית הייתה ססמת הבחירות של רוני מילוא, קודמו בתפקיד של חולדאי, בבחירות 1993. חברת נת"ע (שעובדת כיום על קו הרכבת הראשון) הוקמה בסוף תקופת מילוא. מה שהשתנה בתקופת חולדאי הוא שהטייטל "רכבת תחתית" השתנה ל"רכבת קלה", ויש הטוענים שהשינוי עוזר להסוות את העובדה שלא הוא זה שיזם את הפרויקט. 

נתיבי התחבורה הציבורית בעיר לא באמת מספקים לאוטובוסים ולמוניות סביבה נטולת פקקים, בעיקר כי אין מספיק מהם. פרויקט השכרת האופניים העירוני, התל אופן, נראה בתחילת דרכו ב־2011 כהבטחה. הפרויקט כולל 2,000 אופניים ב־150 תחנות, אולם מאז 2015 יש ירידה של עשרות אחוזים במספר המשתמשים בשירות, שסובל מתקלות חוזרות ונשנות. 

בתל אביב חיים כיום כ־60 אלף תושבים זרים, כ־25 אלף מהם מבקשי מקלט מסודן ומאריתריאה והשאר עובדים זרים ממדינות שונות. בכל זאת, כשבכל הארץ ניכרת אווירה ציבורית של גזענות, חוסר חמלה וחוסר אמון במבקשי המקלט – חולדאי הוא אחד הנציגים המעטים של הממסד הישראלי שאינו מדבר על האריתריאים, הסודנים ושאר האפריקאים בישראל כעל איום. ראשי ערים אחרות מנסים לדחוק משטחם את מבקשי המקלט בדרכים אלימות – כמו ראש עיריית פתח תקווה שניתק את החשמל מדירות שבהן גרו אפריקאים – וחולדאי בולט בהחלטתו להעניק למבקשי המקלט שירותים עירוניים כגון חינוך, שיטור, רפואה וייעוץ, ובהצהרותיו בנוגע לאופן שבו כדאי לישראל להתייחס אליהם. ב־2015, למשל, הוא אמר בריאיון בתוכנית "לונדון את קירשנבאום": "אני מטפל בכם תושבי הדרום כאילו אין פליטים, ואני אטפל בפליטים אף שאתם מתנגדים, כי בני אדם הם בני אדם".

היחס השונה שמקבלים מבקשי המקלט מהעירייה בתל אביב מתבטא לא רק בהצהרות. עוד בסוף שנות ה־90, כשבשכונות הדרום חיו מהגרי עבודה בלבד ולא מבקשי מקלט, הקימה העירייה את מסיל"ה – גוף עירוני שמספק לתושבים הזרים של שכונות הדרום שירותי בריאות, סיוע בענייני זכויות עובדים, יעוץ משפטי וקורסים בעברית. העירייה תומכת חלקית גם בכמה ארגוני סיוע נוספים למבקשי המקלט כמו המוקד לפליטים ומהגרים. 

בעירייה מספרים שרק לפני כשנה הסכים נתניהו לבוא ולבקר בתל אביב ולשמוע מחולדאי על סוגיית מבקשי המקלט, וזאת לאחר שחולדאי פנה אליו בכמה מכתבים בנושא במרוצת השנים. כעת שוקלים בעירייה להגיש בג"ץ נגד המדינה בדרישה שהממשלה תידרש לנושא הזה בהקדם. 

אחת ההשלכות של ריכוז של אוכלוסיית מבקשי המקלט בדרום תל אביב היא מתיחות בין התושבים הישראלים, שסובלים גם ככה מהזנחה ממסדית ארוכת שנים, ובין שכניהם הזרים. אבל הבעיה העיקרית אינה עימות בין האוכלוסיות אלא העומס. שכונות כמו נווה שאנן מאכלסות הרבה יותר אנשים ממה שהתכנון שלהן אמור היה להכיל, וזה גורר לכלוך, הזנחה, פשע וקריסה של תשתיות.

אם יש משהו שעליו מסכימים ארגוני הסיוע בעיר ופעילי שכונות הדרום הוא שממשלת ישראל חייבת לגבש מדיניות ברורה בנוגע למבקשי המקלט ושחולדאי מקטין ראש בטיפול בבעיה הזאת – גם אם הוא מנסה לדאוג לצרכים הקיומיים של הזרים. שני הצדדים משוכנעים שראש העיר יודע ללחוץ על הממשלה בנושאים שחשובים לו אבל כשזה מגיע למבקשי המקלט הוא טוען שהטיפול בבעיה הוא אחריות ממשלתית ושאין לו יכולת להשפיע על פיזורם בעיר ובארץ (חוץ מכמה מכתבים שהוא שלח לנתניהו בנושא). חולדאי עצמו מאמין שמאחר שבישראל נמצאים כמה עשרות אלפי מבקשי מקלט בלבד (וכניסת מבקשי מקלט נוספים נבלמה מאז הקמת הגדר בגבול מצרים), הממשלה יכולה פשוט לאזרח אותם. הוא סבור גם שאם הוא היה עולה לירושלים במחאה, כמו שמבקריו מצפים שיעשה, איש לא היה עומד לצדו והוא היה מוצא עצמו לבד. 

אלא שבינתיים כל עוד הממשלה מסרבת לגבש מדיניות, חולדאי אינו פועל כדי להוריד את העומס משכונות הדרום. בעבר השמיעו גורמים שונים רעיונות כמו תמריצים כספיים של העירייה עבור מבקשי מקלט שיעזבו את הדרום לשכונות אחרות בעיר, אבל חולדאי טוען שלעירייה אין כלים חוקיים להציע תמריצים כאלה.

אחד האירועים שהפכו את חולדאי לפופולרי בקרב צעירי העיר, אותם צעירים שב־2008 הצביעו לדב חנין בבחירות על ראשות העיר, היה המחאה החברתית ב־2011. שש שנים אחרי המחאה אפשר לומר ללא כל הסתייגות שחולדאי איפשר את המחאה הגדולה והמשמעותית ביותר נגד כל ממשלות נתניהו. הוא עשה זאת בחצר הקדמית של עירו ובמשך קיץ שלם. המאהל ברוטשילד הוקם ב־14 ביולי במקביל למאהל דומה בירושלים, אלא שבזמן שעיריית ירושלים קיפלה את העסק תוך שעתיים, עיריית תל אביב חיכתה קיץ שלם עד שהמחאה דעכה.

העובדה שחולדאי איפשר למחאה לפרוח ברוטשילד באין מפרע התבררה בדיעבד גם כהחלטה חכמה ברמה הטקטית, כי ככל שהמחאה התקדמה כך הפוקוס עבר מבעיית שוק השכירות בתל אביב לטענות כלל ארציות ולמושגים כמו דיור בר השגה.

חולדאי מדבר על דמוקרטיה כאחד האלמנטים שלפי תפיסתו מהווים חלק מרכזי ב־DNA הערכי של תל אביב. בתקופת שלטונו התבססה העיר כבירת הדמוקרטיה הישראלית, בין שזה הפגנות נגד מבצעים של צה"ל כמו עופרת יצוקה וצוק איתן, בין שזה מחאות חברתיות כמו הפגנת יוצאי אתיופיה ובין שמדובר בעצרת למען הלגליזציה של הסמים הקלים בכיכר רבין. אף על פי שהיו מקרים מתועדים של אלימות שוטרים נגד מפגינים בתל אביב – במחאה החברתית וגם במחאת יוצאי אתיופיה – יחסית לערים אחרות, הם מעטים. אפשר לייחס חלק מזה לרוח המפקד הנושבת מכוון לשכת ראש העיר.

נראה שכמעט כולם בעיר מסכימים שבנייה לגובה היא הדרך היחידה של תל אביב להכיל עוד תושבים, וכמו בהרבה ערים אחרות גם פה צריך לבנות מגדלים. הוויכוח הוא, אם כך, על מיקומם של המגדלים בעיר, היחסים שלהם עם הרחוב שבו הם ממוקמים וסוג הדירות שבהם.

מאז תחילת שנות ה־2000 נבנו בתל אביב עשרות מגדלים, חלקם למגורים וחלקם למטרות עסקים ומסחר. המגדל הכי מפורסם מבחינת חוסר ההתאמה שלו למרקם האזורי הוא מגדל נווה צדק, שמיתמר מעל בתי השכונה הציורית כמו פאלוס מבטון, וגם המגדלים שנבנו על קו החוף גררו ביקורת רבה. במרוצת השנים הושמעו טענות שלפיהן העירייה נוהגת בחוסר שקיפות בהליך התכנון והאישור של המגדלים. אחת הטענות הבולטות של המבקרים היא שהרבה מהדירות באותם מגדלים נרכשות על ידי תושבי חוץ שלא גרים בהן ברוב ימות השנה, מה שהופך אותם למגדלי רפאים. ח"כ סתיו שפיר העבירה חוק שמתיר לרשויות מקומיות להכפיל את הארנונה על דירות שעומדות ריקות רוב השנה, אבל בהיעדר תקנות שמגבות אותו מכיוון משרד הפנים, הוא נותר לא אפקטיבי. טענה נוספת היא שחלק מהמגדלים אינם מתקשרים עם העיר, כמו למשל מתחם מגדלי YOO שמתנהל כמו גטו נוצץ ומסוגר. 

בעירייה מספרים שהמגדלים מהווים שבעה אחוזים מהבנייה בעיר ומדגישים שהמגדלים נבנים כחלק מעקרונות תכנון מיטבי ותוכניות המתאר, הקובעים באופן ברור מהם האזורים המתאימים לבנייה לגובה, מהם האזורים אשר נקבעו לשימור ומהם האזורים המיועדים לבנייה מרקמית (צפופה יותר).

כשחולדאי נכנס לתפקיד ראש העיר ב־1998 עמד הגירעון השוטף (השנתי) של העירייה על כ־158 מיליון ש"ח, והגירעון המצטבר עמד על כ־720 מליון ש"ח. העיירה הייתה חייבת כסף לספקים והתקשתה לשלם משכורות לחלק מעובדיה. בתוך חמש שנים סגרה העירייה את הגירעון השוטף ואף הצליחה לעלות לעודף שוטף של כ־4 מיליון ש"ח. הגירעון המצטבר, לעומת זאת, צומצם בהדרגה וירד מ־720 מיליון ש"ח לכ־362 מיליון ש"ח בסוף שנת 2016. בעירייה מתגאים בכך שתקציב הפיתוח העירוני גדל פי ארבעה בתקופת חולדאי, מה שמאפשר השקעה וטיפול במרחב הציבורי ובתשתיות, ומייחסים את ההצלחה לאופן הניהול של ראש העיר – תכונה שרבים שעובדים ועבדו איתו מציינים כמעלה העיקרית שלו. 

אחד האלמנטים שסייעו לחולדאי לסגור את הגירעון היה הגברת האכיפה על החניה בעיר – מהלך שהניב הכנסות שנתיות יפות מדוחות. זוהי נקודה מורכבת מבחינת יחסי ציבור, כי מצד אחד מדובר בהישג ומצד שני נראה שהעירייה לא חיה בנוח עם מיצובו של ראש העיר כמי שהפיק רווחים על גבם של התושבים ושל המבקרים בעירו. לכן מדגישים בעירייה שנרשמת ירידה מתמדת בהיקף ההכנסות מדוחות, מכ־200 מיליון ש"ח ב־2006 לכ־68 מיליון ש"ח ב־2016. את הירידה הזאת מייחסים שם ל"שינוי תרבותי של ציות לכללי המרחב הציבורי של תושבי העיר והבאים בשעריה". בשורה התחתונה עיריית תל אביב־יפו היא העשירה ביותר מבין העיריות בישראל עם הכנסות תקציב רגיל שנתיות הנאמדות בכ־4.3 מיליארד ש"ח ועודף תקציבי הנאמד בכ־0.3 אחוז. 

לא רק אנחנו שמענו לראשונה את הביטוי "דיור בר השגה" במחאה החברתית, אלא גם הכנסת. ההגדרה בחוק הישראלי למהו דיור בר השגה נכתבה לראשונה בעקבות המחאה והיא עמומה ולא מחייבת: דירות קטנות להשכרה. זוהי הגדרה שלא מבטיחה שאותן דירות יהיו יושכרו בשכירות ריאלית עבור תושבים העיר, ולמעשה דירה קטנה ויקרה במגדל יוקרתי נכנסת תחת הגדרה זו. ההגדרה הרווחת בעולם לדיור בר השגה היא שמחיר השכירות צריך להיות עד 25 אחוז מההכנסה הממוצעת של תושבי השכונה/העיר. לכן כשהעירייה מספרת ש"43 אחוז מכלל התחלות הבנייה בעיר ב־2015 הן דירות בנות אחד־שלושה חדרים, לעומת 15 אחוז בלבד בירושלים ו־10 אחוזים בחיפה", זה לא אומר בהכרח שמדובר בדירות במחירים בני השגה.

חולדאי מדגיש שאין לו סמכות חוקית להתנות מתן היתרי בנייה לפרויקטים פרטיים בכך שחלק מהדירות יתאימו לצורכי תושבי העיר מבחינת גודל ומחיר. עם זאת, הביקורת עליו היא שהוא גם לא פועל מספיק כדי לתמרץ יזמים בעבור ההתחייבות לבנות דירות כאלה. על בסיס הגישה הזאת מה שנותר לעירייה הוא "לקדם תכנון של אלפי יחידות לדיור בר השגה על קרקעות עירוניות וקרקע מדינה". אבל אין יותר מדי קרקעות כאלה בתל אביב. ההישגים של העירייה מול פרויקטים פרטיים (למשל 60 דירות בנות השגה שייבנו במגדל הצעירים בדרך בגין מתוך 486 דירות בסך הכל, ועוד 56 כאלה בפרויקט השוק הסיטונאי) הם קטנים מדי והשפעתם על שוק הדירות בעיר זניחה.

מתוקף היותה העירייה העשירה ביותר בארץ, עיריית תל אביב־יפו בתקופת חולדאי משקיעה בחינוך יותר מכל עיר אחרת. ההשקעה מתבטאת בין השאר בתוספת גדולה של שעות הוראה מעבר למינימום שמחייב משרד החינוך ובכיתות קטנות יותר. יש בכך בשורה טובה לתושבי העיר ובשורה רעה לכלל הישראלים, שכן זוהי ההוכחה הברורה ביותר לכך שאף על פי שבארץ מונהג חינוך ממלכתי, מקום המגורים של האזרח משפיע יותר מכל על רמת החינוך שילדיו יקבלו.

מרקם האוכלוסייה של מרכז תל אביב השתנה בתקופתו של חולדאי כראש העיר. זוגות צעירים, שבעבר היו עוזבים את המרכז לשכונות הפרבריות או לערים אחרות ברגע שנולדו להם ילדים, התחילו להישאר לגור במרכז. העובדה שמרכז העיר הפך נקי, מסודר ומטופח יותר היא אחד הגורמים שתרמו לתהליך הזה. השינוי הביא לעלייה משמעותית במספר הפעוטות והילדים בתל אביב, מה שהוביל לגידול במספר הגנים: מכ־220 גנים בכל העיר ב־1998, לכ־570 גנים כיום. 

נוסף על כך אנשים שעבדו ועובדים במינהל החינוך בעירייה מספרים שבניגוד לראשי ערים אחרות, חולדאי נותן חופש יחסי לאנשי המקצוע בניהול מערך החינוך בעיר ומשתדל להימנע מהתערבות בפן המקצועי. מספרים שהוא מתעניין בנעשה במערכת החינוך העירונית ואף מתווה דרך, אבל לא מתערב בהחלטות כמו מה בדיוק יילמד ואילו אנשים וגורמים חיצוניים ייכנסו לבתי הספר. מבקריו של חולדאי מדברים בעיקר על הפער שהיה ועודנו קיים בין איכות החינוך בדרום העיר ובצפונה, והדוגמה המובהקת ביותר מבחינתם היא התנגדותו ארוכת השנים להקמת תיכון עיוני חדש בדרום – התנגדות שנפסקה אחרי בחירות 2013 והכנסת סיעת עיר לכולנו לקואליציה העירונית.

בתחילת שנות ה־90 הוחלט במערכת החינוך בתל אביב על אינטגרציה. הכוונה הייתה לתוכנית שמטרתה לשלב בין ילדי דרום העיר וצפונה, ובשלב הראשון העירייה חייבה תלמידים ללמוד בבתי ספר שאינם באזור מגוריהם. בשלב השני, החל מ־1997, הורשו התלמידים לבחור אם ללכת לבית הספר ליד הבית או במקום אחר בעיר. בפועל, משום שבדרום העיר אין כמעט בתי ספר עיוניים ברמה גבוהה, נוצר לחץ על התיכונים בצפון העיר. משפחות מרמת אביב עתרו לבג"ץ נגד האינטגרציה ב־2006 והפסידו, אך הסחבת המשפטית הכבידה והתישה את העירייה. בסופו של דבר ביטל חולדאי ב־2009 את האינטגרציה במתכונתה השנייה, ובעירייה אומרים שאף שקיימת גם היום אפשרות מצומצמת עבור ילדי דרום העיר ללמוד בבתי הספר בצפון, רובם מעדיפים להישאר בתיכוני הדרום כי הם ברמה גבוהה. 

ביטול האינטגרציה החזיר את תל אביב למצב שבו יש נתק בין ילדי הדרום לילדי הצפון. העובדה שמי שדחפו לביטול התוכנית היו אנשי צפון העיר המבוססים, שהם גם האלקטורט הטבעי של חולדאי, היא בעיני מבקרי ההחלטה הוכחה לכך שמדובר ההחלטה פופוליסטית ולא אידיאולוגית.

עם זאת, יש שטוענים שהאינטגרציה היא תוכנית מבית היוצר של רעיון כור ההיתוך הישראלי הגזעני, ושמחקרים הוכיחו שסיכוייו של תלמיד מהדרום להצליח בלימודים גבוהים יותר דווקא אם יישאר ללמוד באזור מגוריו ולא בבית ספר שבו ירגיש נחות. הקמפיין של עיר לכולנו בבחירות 2008 דיבר על הקמת תיכון חדש בדרום העיר וב־2019 צפוי לקום אחד כזה בדרך פנחס לבון. גם מחזיק תיק החינוך, אסף זמיר, סבור שביטול האינטגרציה היה צעד טוב שהביא לצמצום הפערים בין חלקי העיר, משום שתלמידי הדרום החזקים נשארים ללמוד שם ולא מצטרפים לתלמידים החזקים של הצפון.

זהו אחד הפרויקטים המוצלחים בעיר שיותר מזוהים עם חולדאי. ב־2005 החליט ראש העיר לשים סוף לאתר הפסולת ביפו שהפריד בין שכונת עג'מי לחוף הים ויצר מפגע תברואתי גדול. האתר הוקם ב־1975 כאתר לפסולת בניין ונסגר ב־1988 על ידי העירייה, אבל גם אחרי הסגירה המשיכו גורמים שונים לזרוק שם פסולת באופן פיראטי.

ב־2005 התחילו עבודות העירייה שנועדו להפוך את הר הזבל היפואי לפארק של גבעות מוריקות על החוף. במסגרת העבודות הוצאו משם 1.3 טונות של פסולת למיחזור, וחלק מהפסולת שוטח ושימש כבסיס לפארק החדש. העבודות נמשכו ארבע שנים ובמהלכן נבנו שבילי הליכה על קו החוף וכמה גבעות תצפית לעבר הים, וכן הוצבו בשטח הפארק מתקני שעשועים וספורט. חניכת הפארק נדחתה בשנה עקב הבצורת שלא אפשרה שתילת דשא, ובסופו של דבר הוא נחנך ב־2010. 

הפארק החזיר את הרלוונטיות של חוף הים שמשתרע בין נמל יפו בצפון לגבעת העלייה ואפשר לשכונת עג'מי גישה ישירה למים. הוא גם המשך של הטיילת שבעבר הסתיימה בנמל יפו וכיום ממשיכה דרומה קילומטר נוסף. יש מי שטוען שהפארק אמנם יפה אבל לא מספיק מלא באנשים ושרוב הקהל שפוקד אותו מגיע מחוץ לעיר ולא מהשכונות הסמוכות לו, מה שאומר הרבה מגרשי חניה שמקזזים במשהו את התועלת הירוקה של הקמת הפארק. כמו כן יש מחסור בצל בפארק, וזה הופך אותו למאתגר מדי בשעות הצהריים של הקיץ.

שכונת הגוש הגדול משתרעת בצפון־מערב העיר, מעבר לירקון, וכוללת את כל הרחובות שממערב לדרך נמיר וממזרח לשדה דב והדיונות שמצפון לו. זוהי השכונה הפרברית החדשה ביותר שנבנתה בתל אביב (האכלוס התחיל בראשית שנות ה־2000), וכאן נעוצה הבעייתיות שבה: היא נראית ומתנהגת כמו שכונה פרברית. במחצית המאה ה־20, כשהחלו להיבנות השכונות הפרבריות האחרות של העיר כגון רמת אביב, יד אליהו, נווה עופר וצהלה, התפיסה הרווחת הייתה שתושבי השכונות האלו יגיעו ברכבם הפרטי למרכז העיר כדי לקנות ג'ינס ולשתות קפה. כיום תפיסה זו נחשבת ארכאית ושגויה. זה כמה עשורים העולם המערבי מבין ששכונות פרבריות שמתבססות על מכוניות פרטיות יוצרות זיהום ופקקים ובמקומן עדיף לבנות שכונות עירוניות וצפופות יותר שממשיכות את הרצף העירוני של מרכז העיר. השכונות צריכות לערב שימושים, כלומר שיהיו בהן מגורים, מסחר ועסקים, ולא להיות בסיס שינה עבור התושבים ששולח אותם לבלות, לעבוד ולצרוך במרכז.

לזכות העירייה וחולדאי יש לומר שהם הפנימו את הטעות התכנונית של הגוש הגדול ומבטיחים לתקן אותה בשכונות שייבנו ממערב לגוש, כלומר על השטח של שדה דב ומצפון לו, עד גבול הרצליה. השכונות האלה, שחלקן הראשון נקרא פרויקט 3700, אמורות להיראות כמו הצפון הישן ולא כמו רמת אביב. המצגות וסרטוני התדמית מבטיחים שיהיו שם דירות, עסקים, בתי קפה ומבני ציבור שביניהם מפרידות שדרות שיובילו לים.

אבל בצדה השני של העיר שכונת פארק דרום (מקבץ מגדלים שיצחק תשובה בונה ממזרח לשכונת הארגזים, על פארק בגין), שההיתרים לבנייתה ניתנו ב־2014, ממשיכה את הקו הפרברי של הגוש הגדול. בעירייה אומרים שתכנון הגוש הגדול התרחש לפני כניסת חולדאי לתפקיד ושיכולתו להשפיע על אופי השכונה הייתה מוגבלת.

חולדאי גאה מאוד בצביון החילוני והפלורליסטי של תל אביב בתקופתו כראש העיר. תחת "פלורליזם" הוא מכניס גם את העובדה שעיריית תל אביב־יפו משקיעה שישה אחוזים מתקציבה בתרבות בזמן שבשאר העיריות בישראל משקיעים אחוז אחד בלבד מהתקציב. הוא יודע טוב מאוד שההשקעה המועטה של הממשלה ושל רוב העיריות בארץ בתרבות קשורה קשר ישיר לעובדה שהתרבות נתפסת לרוב כליברלית ושמאלנית, וראשי הערים הם ברובם ימנים או דתיים. כשהרוח שורה עליו והשקיעה ניבטת מחלון לשכתו, חולדאי חוטא בפאתוס וטוען שמכל הערים בישראל, תל אביב היא זו שהכי מזכירה את חזונו של הרצל במובן של עיר עברית פתוחה שפניה אל העולם.  

חולדאי תומך לדבריו בתחבורה בשבת, שלדעתו הכרחית כדי לאפשר למי שאינם מחזיקים במכונית פרטית להגיע לבתי החולים, לחוף הים ולמקומות הבילוי. אבל כמו בכל דבר שקשור לתחבורה, הוא נתקל בחומה של משרד התחבורה והעומד בראשו. כמנהגו חולדאי אינו יוצא למאבק ציבורי, אלא מסתפק בצעדים קטנים בגזרה שבשליטתו. לכן שירות התל אופן פועל גם בשבת וכך יהיה גם עם מערך הרכב השיתופי – 200 מכוניות בבעלות העירייה שיוצעו בקרוב להשכרה קצרת טווח תמורת דמי מינוי חודשיים – באופן דומה לאופניים העירוניים. נוסף לאלה, העירייה בראשותו דואגת להעצים מחוות סמליות שמצטלמות טוב כדי לחזק ולשמר את תדמיתה החילונית־פלורליסטית של תל אביב, למשל טקסי חתונה אזרחית שנערכו בבית העירייה הישן ברחוב ביאליק ובאתרים אחרים בעיר, חלקם של זוגות פסולי חיתון בעיני הרבנות.

ותיקי סצנת חיי הלילה בעיר מסמנים את שנת 2007 כנקודה בזמן שבה העירייה – וגם המשטרה בהובלת סגן מפקד מחוז תל אביב יורם אוחיון – חשבה שזה רעיון טוב לרכז את חיי הלילה של העיר בכמה מתחמים סגורים לפי תוכנית אב לא רשמית. 

הרעיון היה לצמצם את ההפרעה של הברים השכונתיים לתושבי העיר החפצים בשינה, והמחשבה הזאת הולידה את מתחם יד חרוצים ואת מתחם נמל תל אביב, שני אזורים נטולי אופי שמקבץ המועדונים שבהם מזכיר יותר את אילת (נמל) ועמק האלכוהול בקריות (חרוצים) מאשר את תל אביב. היום, מרחק עשור מאותה החלטה, אפשר לומר שמתחם הנמל מאכלס בעיקר בליינים שבאים מחוץ לעיר, ומתחם יד חרוצים סובל מתדמית מפוקפקת מעט. 

מתחמי הבילוי לא הצליחו לשנות את תרבות הבילוי בעיר והבר השכונתי הצנוע היה ועודנו סימן ההיכר של תל אביב. אבל הברים הקטנים מתקשים לשרוד במציאות מורכבת מבחינה ביורוקרטית: הצורך להשיג אישורי עסק משלל גורמים שונים ולא בהכרח מתואמים וההכרח לפעול לפי מפת הרעש של העירייה, שמגדירה אזורי בילוי ספציפיים בעיר שבהם אפשר להרעיש עד השעה 1:00. ברים רבים מעדיפים לשלם קנסות מדי סוף שבוע על פני ציות להגבלות הרעש. אחד הברים הבולטים שנסגר לאחר מאבק ארוך במדיניות האישורים של העירייה הוא שסק מרחוב לילינבלום. בעירייה, אגב, לא מכירים במושג "מתחמים", טוענים שאלה לא קיימים עוד ומסבירים שתחת חולדאי הוסדרה מפת חיי הלילה שמייצרת ודאות ושקיפות ומתעדכנת מעת לעת. 

אנשים שהכירו את חולדאי בכובעו כמנהל הגימנסיה הרצליה בשנות ה־90 מספרים שהדבר הראשון שהוא עשה כשנכנס לתפקיד היה לנקות את בית הספר ולשפץ את השירותים. באופן טבעי, האיש הביא את מנטליות הרס"ר הזאת גם לתפקידו כראש עיר ותל אביב תחתיו בהחלט נוערה מאבק, נוקתה, שופצה והתמרקה. כל מי שקריאת שורות אלה גורמת לו לזעוק ממקום מושבו בפלורנטין או בנווה שאנן – דעו לכם שהמצב לפני 20 שנה היה גרוע הרבה יותר, אך כמו הרבה דברים אחרים, גם מדד הניקיון בעיר מידרדר ככל שמדרימים. 

חטיבת התפעול של העירייה – שכוללת את אגף התברואה, שיפור פני העיר, איכות הסביבה, החופים ועוד – תוקצבה ב־2017 במיליארד ש"ח. עשרה אחוזים מתקציב העירייה השנתי, שהם 500 מיליון ש"ח, מופנים לניקיון, מה ששם את תל אביב במקום הראשון בארץ בתחום זה, עם השקעה שנתית בניקיון בסך 1,063 ש"ח פר תושב. בעירייה מסבירים שכמות האשפה בתל אביב גדולה מסך האשפה שמייצרים תושביה, בגלל מאות האלפים שבאים אליה מדי יום לעבוד ולבלות. 

לצד ניקוי הרחובות חולדאי דאג גם לשפץ כמה אתרים ברחבי העיר שחיכו עשרות שנים שמישהו ישפץ אותם: כיכר הבימה, שגם אם הדעות חלוקות לגבי הסגנון שלה ורבים מתלוננים על כך שאין בה צל, אין עוררין שהיא עדיפה בהרבה על מגרש החניה שקדם לה; הטיילת, ששיפוצה טרם הסתיים אבל החלקים שכבר הושלמו מצביעים על הצלחה גדולה; וכיכר דיזנגוף שהעבודות עליה התחילו ממש לאחרונה ובסופן היא תשוב למפלס הרחוב. 

ההריסה של אולם הכדורסל אוסישקין ב־2007 היא לכאורה אירוע שולי ב־19 שנות כהונה של ראש עיר. במקרה של חולדאי זהו אירוע שהייתה לו השפעה פוליטית לא צפויה: הוא יצר תשתית תמיכה ופעילי שטח לתנועת עיר לכולנו, שהעמידה אופוזיציה חזקה מולו בבחירות 2008 והריצה את דב חנין לראשות העיר. חנין השיג 35 אחוז מהקולות (לעומת 50 אחוז שהשיג חולדאי) – הישג מדהים לאיש מפלגת חד"ש. עבודת השטח של אוהדי הפועל תל אביב שנטרו טינה לחולדאי בגלל הריסת האולם אחראית לחלק נכבד מההישג הזה.

המחשבה להרוס אולם כדורסל שתקוע על גדות הירקון, בלב שכונת מגורים ובלי מגרש חניה, הייתה הגיונית, אבל הביצוע היה קלוקל. ספק אם חולדאי של היום היה בוחר להרוס את אוסישקין בלי לבנות לקבוצה אולם חדש מראש, הרי כך נהוג בכל הארץ: הפועל ירושלים בכדורסל עזבה את מלחה רק כשארנה היה מוכן. מכבי חיפה בכדורגל עזבה את קריית אליעזר רק לאחר שסמי עופר נחנך.

הפועל תל אביב של אמצע העשור הקודם הייתה קבוצת תחתית נטולת גב כלכלי משמעותי, מה שבעיני האוהדים הפך אותה למותג שלחולדאי לא היה שווה להיאבק עבורו. הריסת האולם הולידה מאבק שלימים צמחה ממנו קבוצת האוהדים הפועל אוסישקין. ההחלטה של חולדאי לסגור את ישיבות מועצת העיר בפני האוהדים נתפסה בעיניהם כסתימת פיות וכהוכחה לאטימותו של האיש. ב־2015, שמונה שנים לאחר ההריסה, נחנך אולם הבית החדש של הפועל תל אביב במתחם הדרייב אין. האוהדים לא סלחו לחולדאי ונותנים את הקרדיט להקמת האולם החדש לאחרים בעירייה. 

בעירייה מסרו שבהסכם שנחתם בעבר עם הנהלת הפועל תל אביב נקבע שהעירייה תקצה לקבוצה זמני משחק ואימון בהיכל ביד אליהו, ובכל מקרה אוסישקין לא עמד בתקני הבטיחות והרישוי ולכן אי אפשר היה להמשיך לשחק בו.

בשנה שעברה השיקה העירייה את תוכנית המתאר החדשה לעיר, לאחר שלא נכתבה תוכנית מתאר כוללנית בתל אביב מאז שנות ה־40. תוכנית מתאר מקומית כוללנית היא מסמך המעגן את המדיניות התכנונית העירונית בשלל נושאים בעלי אספקט פיזי: ייעודי הקרקעות השונות בעיר (מגורים, תעסוקה, מסחר וכו'), שטחים פתוחים, מוסדות ציבור, תחבורה, תשתיות ועוד. מרגע אישורה של התוכנית יש לה מעמד חוקי והעירייה מחויבת לפעול על פיה, ובשביל לשנות דברים שכתובים בה דרוש אישור של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. ההישג בתוכנית זו הוא בעצם כתיבתה, שמעיד על תכנון ארוך טווח. 

התוכנית שנכתבה תחת ניהולו של חולדאי מתייחסת לפני העיר בשנת 2025 והיא צופה שאוכלוסיית תל אביב תגדל מ־400 אלף תושבים כיום לכ־450 אלף תושבים בשמונה השנים הקרובות. בשביל לשכן את האוכלוסייה הזאת התוכנית מציעה לבנות 35 אלף דירות בעיר נוסף ל־75 אלף דירות שנמצאות כבר בשלבי אישור. התוכנית מתייחסת גם לשמירה על סביבה עירונית אטרקטיבית, כלומר בנייה של אזורים חדשים תוך עירוב שימושים ולא בנייה של שכונות פרבריות כמו רמת אביב ויד אליהו. התוכנית מגדירה גם מהו הגובה המקסימלי שמותר לבנייה בכל אזור בעיר. למשל, בשכונת נווה שאנן שעוברת ותעבור בשנים הקרובות התחדשות מסיבית, תוכנית המתאר קובעת ששום בניין בשכונה לא יעבור את גובה שש הקומות, וזאת במטרה לשמור במידת מה על אופיו של האזור.

עם כל הכבוד לשיפור פני העיר ולכתיבת תוכנית מתאר, בתל אביב יש מעברות שבהן חיים אנשים בתנאים לא ראויים ומקבלים שירותים חלקיים ביותר מהעירייה. ב־20 השנים האחרונות (וגם לפניהן) פונו משם אנשים בכוח, חלקם הושלכו לרחוב, ונכון להיום עתידן של כ־600 משפחות בכפר שלם ובגבעת עמל ב' עדיין לא ברור. מרבית האנשים האלה הם ממוצא מזרחי ומשוכנעים שהממסד הישראלי בכלל ורון חולדאי בפרט מתקשים לראות קרקע יקרה בידיים של משפחות מזרחיות. העובדה שבמשך 19 שנות שלטון חולדאי טרם נמצא מתווה של פיצוי ראוי לפינוי תושבי שכונות אלה, מלמדת משהו על סדרי עדיפויות. 

במקרה של גבעת עמל ב' עיריית תל אביב־יפו היא אחד מבעלי הקרקע וב־2014 נחשף הסכם שנחתם בינה לבין יצחק תשובה – הבעלים העיקרי של הקרקע ומי שעומד לבנות עליה מגדלי יוקרה – שלפיו תשובה יממן ויבצע את פינוי התושבים עבור העירייה. נכון להיום עדיין לא הושג הסכם פיצוי בין התושבים לתשובה וייתכנו פינויים נוספים בחודשים הקרובים. 

המקרה של כפר שלם נמצא במצב טוב יותר – אחרי עשרות שנים של דיונים משפטיים דנה הכנסת בימים אלה בחוק שאמור להכיר בזכאותם של התושבים על הקרקע ולאפשר להם לקבל תמורת עזיבתם דירה בת ארבעה חדרים באזור או מגרש בשכונה וזכות לבנות עליו בית בעצמם. 

בעירייה אומרים שללא תהליך יסודי של פינוי ובינוי מחדש לא ניתן יהיה להסדיר שכונות אלה באופן ראוי. לגבי ההסכם עם יצחק תשובה אומרים בעירייה שזכויות העירייה בקרקע הן זניחות ולכן בעלי רוב הזכויות בקרקע הם אלו שאמורים לבצע את הפינוי והעירייה דרשה מתשובה ערבויות אישיות גבוהות כדי להבטיח שפיצוי התושבים ייעשה אך ורק בהסכמתם המלאה.