כך תוזילו את המשכנתא

לפי נתוני בנק ישראל, המשכנתא הממוצעת למשק בית היא כ-700 אלף ש"ח וההחזר החודשי נע סביב 4,000-5,000 ש"ח לתקופה של 22 שנים. בפריסה גיאוגרפית, תושבי ירושלים משלמים פי 2 מאשר תושבי באר שבע והמשכנתא הממוצעת בתל אביב היא בגובה של 1 מיליון ש"ח. ברמת המאקרו, סך המשכנתאות הגיע ב-2018 ל-60 מיליארד שקל וביוני 2019 נרשם זינוק של 22% בהיקף המשכנתאות לעומת יוני 2017.

כל הנתונים לעיל באים להראות את המשמעות בפועל של רכישת דירה באמצעות משכנתא. זה מוכיח עד כמה משכנתא היא הלוואה חשובה, דרמטית ומהותית באיכות החיים ומדוע צריך מדי פעם לבדוק איך ניתן להוזיל אותה. החדשות הטובות הן שהוזלה של המשכנתא היא משימה קשה מכפי שנהוג לחשוב, אך כמובן שנדרשת תשומת לב והיכרות עם הפרמטרים הרלוונטיים.

מתחילים לחסוך עוד לפני המשכנתא

הדרך להוזיל את עלות משכנתא היא קודם כל לבדוק כמה יעלה לקחת אותה. בתוך המשכנתא מסתתרות עלויות נלוות שלא תמיד שמים לב אליהן, שאותן אפשר לחסוך בקלות בעזרת משא ומתן והשוואה בין נותני שירותים.

את המשכנתא אפשר להוזיל בעזרת מיקוח עם הבנק על עמלת פתיחת תיק והשוואה בין שירותי שמאות. בדרך כלל משתלם יותר להזמין את השמאי של הבנק כי הוא גובה מהם מחיר נמוך יותר מאשר בשוק הפרטי, אך צריך לבחון לעומק את הסוגיה ולבדוק את היחס בין עלות השמאות ועלות הנכס.

בהמשך, יש להכניס לחישוב של עלויות משכנתא עמלת רישום בטאבו, רישום המשכנתא והוצאת האישורים מרשם המשכונות והעירייה וכמובן את המחיר של ייפוי כוח נוטריוני או הצהרה מול עורך דין על כך שאין לכם דירה נוספת. כאן, הפרמטרים היחידים שבהם ניתן לחסוך הן עלויות נותני השירותים המשפטיים – כי המחיר של הוצאת האישורים מול גופי המדינה הוא קבוע.

ריבית, ביטוח, מיחזור ופירעון מוקדם: איפה ניתן "לשחק" עם המספרים?

התמהיל הנכון למשכנתא הוא זה שמאפשר למשק הבית להחזיר אותה בסכום של עד שליש מההכנסה הפנויה. אם רוצים לבנות תמהיל כזה, צריך לבדוק בעיקר איך הריבית משפיעה על ההחזר החודשי והסופי ומה ההבדל בכל מסלול בין ריבית צמודה, קבועה או משתנה. על קצה המזלג, כדאי לדעת שריבית צמודה ניתן להצמיד לסוגים שונים של נכסים (מדד, דולר, אירו וכן הלאה), בעוד ריבית קבועה מעניקה יציבות אך עשויה להיות יקרה יותר.

גם ביטוח המשכנתא הוא מרכיב שאפשר לחסוך בו על מנת לצמצם את ההוצאות החודשיות. היות והבנק מחייב אתכם לבטח את עצמכם ואת המבנה, זו לא עלות חד פעמית אלא עלות שוטפת לכל אורך חיי ההלוואה. כדי לחסוך כאן, תצטרכו להשוות בין חברת הביטוח שעובדת עם הבנק לבין חברות ביטוח חיצוניות ולבחון לעומק את תנאי הפוליסה.

ייתכן ואחרי כמה שנים תרצו לנצל את העלייה בהכנסות משק הבית על מנת למחזר את המשכנתא או לפרוע אותה. כאן תגלו שיש משמעות לעלויות המיחזור והפירעון המוקדם ולעמלה שהבנק גובה בעבור כל פעולה כזו. אם לא תרצו להיות מופתעים מאוחר מדי, עדיף כבר עכשיו לנסות להוזיל את המשכנתא ולקרוא גם את הנושאים שכרגע נראים לכם רחוקים.

לסיכום, הדרך להוזיל את המשכנתא היא להתאים אותה לצרכים שלכם עכשיו ובעתיד. אם תתייחסו גם לעלויות חד פעמיות ולתוספות תשלום קבועות, תגדילו את הסיכוי לעסקה מוצלחת.