מחירי הדירות: כל הגורמים המשפיעים על מחירי הנדלן
כשמדברים על הכלכלה הישראלית, נדמה שאין נושא חם ורלוונטי יותר לאורך זמן כמו מחירי הנדל"ן בישראל – נושא המעסיק לא רק צעירים וזוגות שרוצים להגשים את החלום של רכישת בית, אלא גם את אלו העוסקים בהשקעות נדל"ן. אם גם אתם מבולבלים לנוכח השינויים התכופים בשוק, אנחנו כאן כדי לעשות סדר ולדבר בהרחבה על כל הגורמים המשפיעים על מחירים של נכסים בארץ.
מקורות המידע למחירי הדירות
כשאתם רוצים לקבל מידע עדכני ומהימן על מחירי דירות ונכסים מסוגים שונים, חשוב מאוד לפנות למקורות אמינים וטובים. המדדים המרכזיים והאמינים בישראל של השמאי הממשלתי והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מבוססים על הנתונים של רשות המיסים, ומנגד בעיתונים שונים אפשר למצוא מידע המתבסס בדרך כלל על נתונים מאתרי אינטרנט, שהוא לא תמיד מידע מבוסס. כשאתם רוצים לקבל מידע מדויק, מומלץ להסתמך על קובץ כרמ"ן, המשמש את הלמ"ס ואת השמאי הממשלתי. הקובץ הזה כולל לא רק את מחירי הדירות אלא גם נתונים חשובים אחרים כמו שטח, המקום הגאוגרפי ומספר החדרים בנכסים השונים. כמו כן, חשוב לבדוק את מדד מחירי העסקאות בדירות, שהלמ"ס מפרסמת אחת לרבעון.
היצע וביקוש לדירות בישראל
כמו בכל מוצר אחר, גם המחיר של נדל"ן נקבע בהתאם להיצע ולביקוש שיש על נכסים שונים בשוק. כלומר, ככל שיש ביקוש גבוה יותר לנכסים מסוגים שונים וההיצע אינו גדל באותו הקצב, כך המחיר על כל נכס שקיים יעלה. זהו העיקרון הבסיסי והחשוב ביותר בכלכלה, והוא נכון בהחלט גם לנדל"ן בארץ ובעולם. במסגרת לימודי נדל"ן תלמדו לזהות בין היתר מגמות של היצע וביקוש בשוק, וזהו הבסיס החשוב ביותר להתמצאות בתחום הנדל"ן ולדעת מתי כדאי להשקיע באפיק הזה.
מקום הנכס – מרכז מול הפריפריה
מקום הנכס הוא בלי ספק גורם מהותי המשפיע במידה רבה על מחירי הנדל"ן. ברמה הבסיסית ביותר, כולם יודעים לומר שנכסים הנמצאים בפריפריה הגאוגרפית והכלכלית של ישראל יהיו זולים יותר בהשוואה לכאלו הנמצאים במרכז הארץ. כלומר, אם תשוו בין שתי דירות זהות שאחת מהן נמצאת בהרצליה והשנייה בדימונה, זאת בהרצליה תהיה יקרה יותר. יש עוד אלמנטים הקשורים למקום הנכס שיש להם השפעה על המחיר, למשל קרבה לים, מוסדות ציבוריים ותחבורה ציבורית בסביבת הנכס וכן הלאה. דירה בשכונה שיש בה רמת פשיעה גבוהה תהיה זולה יותר מדירה בשכונה הנחשבת טובה, גם אם שתיהן נמצאות באותה העיר.
דמוגרפיה
שינויים דמוגרפיים משפיעים גם הם על המחירים של נדל"ן בכל העולם. מדינת ישראל נחשבת למדינה צפופה עם גידול דמוגרפי מהיר, מה שאומר שהביקוש עולה במהירות ביחס להיצע בשוק. אפשר לראות שבמדינות עם גידול דמוגרפי איטי יחסית ואף גידול דמוגרפי שלילי, מחירי הנדל"ן עולים לאט יותר ולפעמים אף יורדים לאורך זמן.
תוכניות ממשלתיות
כיוון שמדובר בנושא כל כך מורכב ובשל מחירי הנדל"ן העולים עם הזמן, ממשלות ישראל לדורותיהן מנסות להתמודד עם הבעיה ויוזמות מפעם לפעם תוכניות ממשלתיות לצורך שיפור המצב. אחת הדוגמאות המוכרות היא תוכנית "מחיר למשתכן", שהציעה לזוגות צעירים דירות ישר מהקבלן בסבסוד של המדינה. התוכניות האלו יכולות להוריד את מחירי הנדל"ן הכלליים אם בעקבותיהן הביקוש הכללי בשוק יורד.
ריבית
גובה הריבית בישראל מושפע מהריבית בבנקים המרכזיים בעולם, והוא משפיע באופן ישיר על היכולת של אנשים לרכוש נדל"ן מסוגים שונים. כאשר הריבית גבוהה, כמות קטנה יותר של אנשים יכולה לרכוש נדל"ן משום שהחזרי המשכנתא יהיו גבוהים הרבה יותר, ובעקבות כך המחירים של נכסים יורדים. לעומת זאת, כשהריבית נמוכה יותר ויותר אנשים מזהים את הזדמנות ההשקעה, ובמצבים האלו מחירי הנדל"ן לרוב עולים באופן ניכר.
חומרי גלם לבנייה וזמינות עובדים
עלות חומרי הגלם והזמינות שלהם משפיעות באופן ישיר ומיידי על מחירי שוק הנדל"ן. כאשר יש למשל עלייה במחירי הברזל, נראה עלייה במחיר בשלב של בניית השלד של דירות, מה שישפיע גם על המחיר של הנכסים. כדי להבין ולהכיר את הנתונים האלו לעומק, חשוב מאוד להכיר את המושג "מדד תשומות הבנייה". המדד הזה מנסה לשקף את מחירי הבנייה של קבלנים, ומביא בחשבון את כלל חומרי הגלם המשמשים בתהליך הבנייה לרבות בטון, ברזל, צינורות, מלט וכן הלאה. חשוב להבין כי הנתון הזה משפיע לא רק על דירות חדשות בתהליך בנייה, אלא גם על שוק הנדל"ן יד שנייה: כאשר המחירים של דירות חדשות עולה, אנשים רבים יפנו אל האפשרות של רכישת דירת יד שנייה, והעיקרון הבסיסי של היצע וביקוש שוב בא לידי ביטוי. ככל שכמות גדולה יותר של אנשים מחפשת דירות יד שנייה, כך המחיר שלהן עולה ובאופן כללי שוק הנדל"ן מתייקר.
המצב הפוליטי בארץ
כאן בישראל, המצב הפוליטי משפיע באופן מהותי מאוד על מחירי הנדל"ן. אירועים ביטחוניים כמו ה-7.10 מערערים מאוד את הכלכלה, מה שמביא לרוב לעליית מחירים כללית וגם בתחום הנדל"ן. גם המערכת הפוליטית הלא יציבה בישראל בשנים האחרונות משפיעה מאוד על השוק, ואפשר לראות כמות נמוכה יותר של משקיעים ויזמים, היצע נכסים שיורד ובעקבותיו עליית מחירים. כמו כן, כאשר המצב הביטחוני רגיש, היכולת של ענף הבנייה להסתמך על העובדים הקיימים יורדת בצורה ניכרת, מה שמעלה את הצורך בשכירת שירותיהם של עובדים מקומיים, שעלותם גבוהה יותר. בייחוד במדינה כמו שלנו, המצב הפוליטי והביטחוני משפיע במידה רבה על מחירי הנדל"ן וזה עוד גורם שחשוב מאוד להביא בחשבון.
למה אפשר לצפות בעתיד של מחירי הדירות?
אז לאן הולכים מחיר הנדל"ן בישראל ובעולם? התפיסה הרווחת המתבססת על המציאות כפי שאנו רואים אותה היא שמחירי הדירות רק עומדים לעלות עם הזמן. עם זאת, חשוב שלא לקבל את התפיסה הזו כמובנת מאליה. כבר ראינו בעבר שינויים קריטיים ותנודות בלתי צפויות, וסביר מאוד להניח שעם הזמן יתחוללו בארץ ובעולם עוד שינויים חשובים שיביאו לתנודות פוטנציאליות לכאן או לכאן. באופן כללי כשרוצים לבחון את האפשרות של רכישת נדל"ן לכל מטרה שהיא, חייבים להביא בחשבון מכלול רחב ביותר של פרמטרים שונים. אם אתם רוצים ללמוד עוד לקראת כניסה לעולם הנדל"ן, כדאי לכם לקרוא את המאמר המפורט על 10 טעויות נפוצות של משקיעי נדל"ן מתחילים, שמסביר במדויק מאילו עניינים צריך להיזהר כשנכנסים לענף הזה.
לסיכום
בין שאתם מחפשים לרכוש דירה ראשונה להשקעה או למגורים ובין שאתם מעוניינים לעסוק בהשקעות נדל"ן באופן מקצועי, מחירי הנדל"ן בישראל והגורמים המשפיעים עליהם הם נושא שאתם חייבים להכיר לעומק. במכללת פסגות תוכלו לקבל את כל הידע המקצועי הנדרש דרך קורס מקיף, שבו תקבלו כלים מקצועיים, טיפים והכוונה שיאפשרו לכם לעשות את הצעדים הראשונים בעולם הזה בצורה נבונה יותר. נדל"ן והשקעות הם לא עניין של תחושות בטן או מזל, ועם הכלים הנכונים אפשר להימנע מטעויות ומהפסדים כלכליים גדולים ואפילו להרוויח לא מעט. רוצים לדעת עוד? צרו קשר עם המומחים של מכללת פסגות עוד היום.