הצפון הישן, אותו אזור פריווילגי ומנומנם של תל אביב המשתרע בין נחל הירקון לפרישמן ובין אבן גבירול לים, עומד לעבור טרנספורמציה אורבנית. על פידיווח של יובל ניסני בגלובסתביא השבוע העירייה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תוכנית שתוסיף 20 אלף מ"ר של שטחי מסחר בחזיתות הבניינים על הרחובות המרכזיים של הרובע, בהם יהודה המכבי, זב'וטינסקי, פנקס, וייצמן ושאול המלך.

>> תעצרו בצד: פקחי העירייה החלו לקנוס רוכבים ללא לוחיות זיהוי
>> מי שרוצה להציל את השידור הציבורי יצטרך להציל קודם את המדינה

מטרת התוכנית, בהתאם לתוכנית המתאר העירונית, היא לייצר עירוב שימושים אינטנסיבי יותר של מגורים, מסחר ומשרדים, מהלך שנחשב בקרב מתכנני ערים כמעודד עירוניות בריאה של רשת רחובות פעילים ומעודדי הליכתיות, אינטראקציה חברתית ומסחר. ארבעה מתוך חמשת הרחובות שבהם מתוכנן השינוי יוצאים מאבן גבירול מזרחה והחמישי (ויצמן) חוצה אותם, כך שיחד יווצר רצף חדש של רחובות עם חנויות, בתי קפה ומסעדות, כמו בלב העיר.

על פי נתוני הוועדה המקומית, לאזור המכונה "הצפון הישן" עומדות להתווסף 18 אלף יחידות דיור בשנים הבאות, בעוד אזורי המסחר בו דלילים וקטנים. את המחסור ימלאו שטחי מסחר בקומות הקרקע שבחזיתות הבניינים, כך שמבנים חדשים צפויים להיבנות על קו הרחוב ולא, כנהוג באזור, מאחורי חצר כניסה נאה, ולהיראות יותר כמו התוכניות להתחדשות חלקו הצפוני של אבן גבירול. על פי התוכנית המוצעת, חנויות יוכלו להיפתח גם בחזית מבנים קיימים, דבר שעשוי לעורר התנגדות חריפה בקרב תושבי הרובע האמידים.

עוד לפני ההתנגדויות הצפויות, מהלך כזה יהיה חייב לכלול גם פיתוח עירוני מאסיבי של תשתיות לוגיסטיות, הרחבת מדרכות, הצללה, ריהוט רחוב ותאורה כדי לייצר רחובות אטרקטיביים לציבור. חידוש כזה של המרחב העירוני יהיה תהליך של כמה שנים ועשוי להוסיף לא מעט לכאוס שכבר מייצרות עבודות הרכבת הקלה בארלוזרוב ובאבן גבירול, יחד עם עשרות פרויקטי הבנייה ברובע.

עצביהם של תושבי הצפון הישן כבר מרוטים אחרי שנים של תמ"א 38 בכל רחוב ותחת ענני האבק של פרויקט הרק"ל, והם צפויים לערום התנגדויות רבות לתוכנית המוצעת, מחשש שתשנה את אופי האזור ותפגע בערך הדירות. מ', תושבת אזור יהודה המכבי ב-20 השנים האחרונות, לא רואה איך התוכנית מסתדרת עם המציאות: "זה יהפוך את השכונה לגיהנום. אין כאן תשתיות לזה. איפה יפרקו סחורה לחנויות? איפה יחנו אנשים שיבואו לקנות ולבלות פה? ומי בכלל אמר שזה יעבוד, למה להרוס שכונה שעובדת נהדר לכל תושביה הנוכחיים על הימור כזה? העירייה תהיה חייבת לעשות מהלך של שיתוף ציבור ולתת הרבה הסברים. גר כאן ציבור חזק שלא יהסס להפעיל את כוחו כדי להיאבק בזה".

מומחה נדל"ן שפעול באזור ועיין בתוכנית אמר ל"טיים אאוט" ש"ברור לי שיהיה כאן מאבק רציני של התושבים. כולם רוצים לגור קרוב ללב העיר אבל ברחוב שקט עם חנייה כאילו הם גרים במודיעין. אישית אני חושב שבעיר שמתפתחת במהירות כמו תל אביב ובמיוחד ברובע 4, הכל צריך להתפתח. יבואו לשכונה עוד 60 אלף תושבים, אז צריך עוד סופרמרקטים ועוד בתי קפה ועוד שטחים ציבוריים. מקצועית אני חושב שזאת תוכנית טובה לאזור, מתבקשת, מחברת אותו ברצף ללב העיר, ובטווח הארוך של עשור קדימה היא תעלה את ערך הנכסים. זה יכול להיות סוג של מרכז העיר החדש".

• הבועה
• הצפון הישן
• מרכז העיר
• עיריית תל אביב
• הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
• שדרות שאול המלך

תל אביב, כפי שיודע כל מי שמבין משהו בתכנון עירוני, אינה צפופה מספיק. בהשוואה לערים הטובות בעולם, היא אפילו אינה צפופה כלל. זוהי אחת הסיבות למשבר הדיור בעיר: ניצול לא מספיק של הקרקע, בנייה מועטה מדי לגובה, וכתוצאה מכך מספר דירות נמוך בהרבה מהביקושים. אבל מחקר חדש של המועצה הישראלית לבנייה לגובהשמתפרסם הבוקר ב"כלכליסט"מצביע על שינוי מגמה ושיפור משמעותי בשנים האחרונות.

המחקר, שמבוסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, קובע כי תל אביב היא העיר שבה חל ציפוף המגורים הגבוה ביותר בישראל בין 2018 ל-2021. על פי המחקר נוספו בתל אביב בשלוש השנים הנ"ל 7,149 דירות, בעוד מספר המבנים בעיר פחת ב-10. זוהי התוצאה של עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר, במסגרתם נהרסו או הורחבו בניינים ישנים ופינו מקום לבניינים גבוהים יותר עם דירות רבות יותר. כלומר, הסבל שאנחנו סובלים משלל פרויקטי תמ"א-פינוי-בינוי שהשתלטו על הנוף העירוני מספק תוצאות לפחות במאקרו.

המחקר מציין כי בירושלים, למשל, נבנו בתקופה זאת כמעט 14,000 דירות, כפול מהמספר התל אביבי, אך התווספו גם יותר מ-2,500 בניינים חדשים, כך שתרומתם לציפוךף העירוני וניצול יעלי יותר של הקרקע הייתה נמוכה. בחיפה עושים עבודה טובה מעט יותר, עם 4,402 דירות חדשות ו-84 בניינים חדשים בלבד. על פי המחקר, מספר הדירות הממוצע בבניין תל אביבי הוא 11.6, לעומת 15.4 דירות לבניין באשדוד שמובילה את המדינה במדד זה, כך שיש לאן לשאוף.

>> תכנון עירוני: תל אביב, למה את לא ברצלונה?
>> איפה המטרו: למה תל אביב בכל זאת צריכה רכבת תחתית אמיתית

• הבועה
• ❤ תל אביב
• בנייה גבוהה
• תוכנית תל אביב 5000
• הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

תוכנית המתאר העירונית של תל אביב-יפו הולכת להשתנות, וזה הרבה יותר דרמטי ממה שזה נשמע: הערב תחל העירייה בהליך שיתוף ציבור שבו תוצג תוכנית המתאר החדשה של העיר, תוכנית שעשויה לשנות באופן דרמטי שכונות שלמות בתל אביב, והאזור הראשון שעל הפרק הוא אזור המרכז שמשתרע בין הירקון לדרך אילת ותחום ממזרח על ידי האיילון.

הערב ב-19:30, במפגש זום, תוצג תוכנית המתאר החדשהלתושבי הצפון החדש והישן, נווה צדק, כרם התימנים, לב העיר, שרונה, מונטיפיורי, בבלי וצמרות איילון, וזה השלב שבו יוכלו להבין מה מתוכנן להשתנות באזורם ולהגיש בהמשך הסתייגויות או התנגדויות. בעירייה מסבירים כי "תל אביב-יפו עוברת בשנים האחרונות שינויים ותמורות הניכרים בכל רחבי העיר, הדורשים מהעירייה לבצע התאמות של התכנון העירוני במספר תחומים עיקריים: מגורים והתחדשות עירונית, תחבורה וניידות, תעסוקה מסחר ועירוב שימושים, מערך שטחי הציבור, סביבה והיערכות לשינויי אקלים".

ולמה זה חשוב? כי תוכנית המתאר היא המסמך החוקי שמתווה מדיניות תכנון ארוכת טווח ברחבי העיר, ומתארת את האופן בו תתפתח בשנים הבאות על ידי כך שהיא קובעת מה מותר ומה אסור לעשות בתל אביב ואיפה. תוכנית המתאר הנוכחית הותאמהלתוכנית העיר האסטרטגיתשנכתבה ב-2005, ולאחר שזו עודכנה ב-2017 מותאמת אליה גם תוכנית המתאר עכשיו. בעירייה מצהירים מראש על מטרותיה של תוכנית המתאר החדשה:

• שימור וחיזוק מעמד העיר כמרכז הכלכלי והתרבותי של ישראל וכנקודת מפגש מרכזית בין ישראל לעולם, באמצעות עידוד חדשנות, קיימות ופיתוח מוטה צמיחה מכלילה.
• קידום העיר כעיר לכל תושביה, על ידי פיתוח בר קיימא של סביבה עירונית אטרקטיבית ובת השגה, קידום תכנון מוטה שירותים לשיפור איכות החיים של תושבי העיר וקידום אורח חיים קהילתי ומקיים.
• יצירת עתודות של שטחי בנייה, על ידי ציפוף משמעותי של שטחי התעסוקה ומתן העדפה מתקנת לפיתוח בדרום העיר ובמזרחה תוך נקיטת גישה אקטיבית להתחדשות עירונית וקידום פתרונות דיור מכלילים בכל חלקי העיר.
• קביעת כללים שיאפשרו התחדשות עירונית ושימור המורשת, הנוף והסביבה, שילוב בין הבנוי לפתוח, צמצום מטרדים סביבתיים וחיזוק החוסן העירוני לעמידה במצבי משבר.
• קידום מערכת תחבורה רב-אמצעית שמממשת את הפוטנציאל הטמון בה לחיזוק העירוניות ושמייצרת העדפה להתניידות בטוחה מקיימת המבוססת על הליכה רגלית, תחבורה ציבורית ורכיבה על אופניים..
• פיתוח סביבת תחנות הסעת המונים ומתחמי התחבורה המשולבים כמרחבים עירוניים אטרקטיביים ופעילים.
• הצבת תכנית המתאר כנדבך מרכזי בממשל מקומי מחדש, משתף ועצמאי, באמצעות הגדלת הוודאות התכנונית, קיצור וייעול הליכי התכנון, הגדלת העצמאות של הוועדה המקומית והנגשת התכנית ופישוטה.

המפגש הערב, כאמור, הוא הראשון בסדרהואחר ההודעות על המפגשים הבאים אפשר וכדאי יהיה לעקוב כאן. במהלך פברואר-מרץ 2022 תוצג בוועדה המקומית לתכנון ובנייה טיוטה של העדכונים המוצעים, ולאחר אישורה תוגש התכנית לוועדה המחוזית לאישור סופי ולהפקדה, אז תפורסם תוכנית המתאר הסופית ויינתן פרק זמן של חודשיים שבמהלכו יוכל הציבור להגיש את הסתייגויותיו. יש לנו תחושה שיהיו לכם כאלה.

• הבועה
• עיריית תל אביב
• מרכז תל אביב
• הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
• מתאר ת"א 5000

• Facebook
• Twitter
• Email

אתמול בערב הציגה סופסוף עיריית תל אביב-יפו את המלצותיה בעניין כיכר אתרים, לאחר קרבות משפטיים ואזרחיים מרובים ותהליך שיתוף ציבור שהגיע בעקבותיהם. החלופה החדשה שהציגה העירייה כוללת את הריסת הכיכר ובניית שני מגדלים בני 25 קומות למלונאות ולמגורים שיכללו גם מבני ציבור "בהיקף משמעותי" ושש קומות מסחר בצד הפונה לשדרות בן גוריון. בנוסף, תבטל התוכנית המוצעת את שיקוע הכביש ותעלה אותו למפלס רחוב הירקון ותוסיף עליו חניון ציבורי תת קרקעי גדול.

הכיכר, שמחברת בין שדרות בן גוריון לחוף הים, נחשבת כבר עשורים לאזור אסון עירוני שהוזנח עקב סכסוך בין העירייה ובעליו הקודמים, ולאחר מכירתה לחברת הפיתוח JTLV הוצגה תוכנית שכללה שלושה מגדלים בני 40 קומות, עוררה את זעמם של התושבים והובילה למאבק אזרחי נחוש. עמותת התושבים "לא למגדלים בכיכר אתרים" הגיבה לחלופה הנבחרת של העירייה בפוסט פייסבוק נזעם, שבו נטען כי העירייה פשוט אימצה את הצעת היזמים ולא התייחסה כלל לחלופות אחרות שהוצגו.

"במצגת שהוצגה הערב על ידי מנהל ההנדסה אכן ניכרת עבודה ארוכה ויסודית, רק חבל שרובה נעשתה ככל הנראה על ידי היזמים", טוענים חברי העמותה. "שתי החלופות הראשונות שהוצגו, המתבססות על ההצעות האלטרנטיביות של אסף לרמן ואמנון רכטר, הוצגו ובוטלו כלאחר יד. לעומתם, החלופה השלישית המבוססת באופן מלא על הצעת היזמים זכתה לשבחים מכל עבר, כאשר באופן מפתיע לא שולב בה ולו מרכיב אחד מההצעות החלופיות".

תושבי האזור מבטיחים ש"לכל מי שחשב שהמאבק הגיעו לסופו, נשוב ונבהיר – אנחנו רק התחלנו, יש לנו את כל הזמן והכח שבעולם להילחם בתכנית ההרסנית הזו עד שעמדתו של הציבור תנצח".

בעירייה הדגישו כי "בקשתם המקורית של היזמים, קרן JTLV, הייתה להקים במקום שלושה מגדלים, אך לאחר שנים של דיונים הסכימו להציג תוכנית שתכלול שניים בלבד. מסמך המדיניות הוא תוצר של הליך שיתוף הציבור שהתבצע בעת האחרונה, במסגרתו הציגו בעלי העניין את הסוגייה לנציגי הציבור שמצידם גיבשו עמדותיהם בנושא. העירייה טרם קבעה את מדיניותה לגבי מיקום מדויק מבני הציבור בתוך הפרויקט כולו אך כבר כעת ברור כי יוקצו שטחים נרחבים לטובת הציבור".

• הבועה
• כיכר אתרים
• מגדלים בתל אביב
• עיריית תל אביב
• הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

• Facebook
• Twitter
• Email

הוויכוח הציבורי על עסקת הדולפינריום השנויה במחלוקת מתעורר מחדש. השבוע התכנסה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית תל אביב כדי לדון בהתנגדויות למתווה הכלכלי של התוכנית, שבמסגרתה חברת השער לישראל, המחזיקה בזכויות החכירה במתחם הדולפינריום, תקבל שטח של כ־12 דונם ליד מסגד חסן בק עבור שימושים של מלונאות, מסחר ומגורים. חלק מהשטחים המיועדים הם ציבוריים ושייכים לעיריית תל אביב ולרשות מקרקעי ישראל. כזכור, המתווה התכנוני של תוכנית הבנייה כבר אושר בעבר, וכעת נמצאת על הפרק תוכנית האיחוד והחלוקה של החלפת הקרקעות.

הצדקה הגיונית זה לחלשים

“אין בהיסטוריה שום תקדים להחלפת שטחים כזאת. מדובר בגזל לאור יום של הקרקעות השייכות לציבור", אומר יקיר בן מאור ממטה המאבק עוצרים את עסקת הדולפינריום. “לפי הערכת שמאי שהזמנו בשנת 2014, ערך זכויות הבנייה בקרקע שתקבל חברת השער לישראל מוערך בסכום של מיליארד ו־300 מיליון ש"ח, בעוד שטח הדולפינריום מוערך ב־42 מיליון ש"ח בלבד. הדולפינריום הוזנח במשך שנים, אז למה מחלקים לבעלים פרסים במקום קנסות?".

אילו ההתנגדויות הצגתם בפני הוועדה?

“לעסקת הדולפינריום היום אין שום היגיון כלכלי או הצדקה ציבורית. זו החובה המוסרית שלנו ושל ארגונים ירוקים וציבוריים נוספים כמו התנועה למען איכות השלטון להגיע לדיון ולדווח לציבור כיצד גוזלים את כספו. חשוב לציין שהחלפת השטחים עצמה נעשתה גם היא בניגוד לחוק, תוך כדי עקיפה בוטה של חובת המכרזים. כל ההתנהלות נעשית במחשכים, ללא שקיפות וללא שיתוף ציבור".

מעיריית תל אביב־יפו נמסר בתגובה:“התוכנית מאפשרת את פתיחת רצועת החוף לטובת התושבים ומסירה מפגע מהמרחב הציבורי. ההליכים התכנוניים שקדמו לאישור התוכניות פורסמו להתנגדויות ונדונו על פי דין במוסדות התכנון. מדובר בתוכנית בהסכמת הבעלים, אשר תאמה הסכם בין חברת השער לישראל, העירייה ורשות מקרקעי ישראל, וקבעה מתווה שאושר והוסכם. הסכמות הצדדים אושרו על ידי החלטת מועצת מקרקעי ישראל ועל ידי היועץ המשפטי לממשלה אשר תמך בעמדה זו בכמה הליכים. בגין אישור התוכנית הוגשה עתירה שבה עלו גם טענות אלה".

• חברת השער לישראל
• הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
• מאבק הדולפינריום
• הדולפינריום
• מסגד חסן בק
• עיריית תל אביב
• תל אביב: חדשות עירוניות
• תל אביב
• עירוני
• עסקת הדולפינריום