תוכנית הדיור של חולדאי: מעט מדי, מאוחר מדי, מעורפל מדי?
עם התקרבותו של משבר הדיור העירוני לנקודת הרתיחה, מתפרסמת תוכנית עיריית תל אביב-יפו להקלה על יוקר המחייה במגורים והיא נראית טוב על הנייר. אך בחינה ביקורתית שלה מגלה היעדר כמעט מוחלט של תאריכים ותקציבים, ומעלה שאלות רבות. תוכנית פורצת דרך או מבצע יח"צ? השנה הקרובה תכריע
עיריית תל אביב-יפו בישרה לפני שעה קלה על שורת צעדים בשוק הדיור בעיר, תחת הכותרת "הקלת יוקר המחיה במגורים" ומעלה את השאלה האם מדובר במדיניות דיור עירונית פורצת דרך שהחליטה לפתע לא להמתין לגרירת הרגליים הממשלתית – או בתוכנית יחצנית שמטרתה להסיט את האש מהבניין באבן גבירול 69 והעומד בראשו, במיוחד לאור הבחירות העירוניות המתקרבות ב-2023. מערכת טיים אאוט התגייסה לקריאת עומק של התכנית. והמושבעים? כמו שאומרים – הם עדיין בחוץ.
מה כוללת התוכנית:
1. כל תוכנית למגורים שתקודם בעיר תכלול דיור בר השגה: זאת כותרת מפוצצת להתחיל איתה תוכנית לשיפור מצב הדיור בעיר וחלומה הרטוב של כל כתבת מוניציפלית: בכל פרויקט למגורים הנבנה על קרקע פרטית, שיעור הדיור בהישג יד יעמוד על כ-15 אחוז. שיעור ההנחה יהיה השיעור המקסימלי שהחוק מאפשר – 40 אחוז ממחיר השוק, ולפחות 25 אחוז מקרב הזכאים שיעלו בהגרלה (ללא מבחני הכנסה, זאת בניגוד לקרקע עירונית בה יהיו מבחני זכאות) יהיו, בהתאם לחוק, תושבי העיר. כל זה יהיה תקף בהתאם לחוק ל-20 שנה בלבד. בקרקע עירונית יעמוד שיעור הדיור בהישג יד על 50 אחוז ושיעור ההנחה יעמוד על 50 אחוז ממחיר השוק גם הוא. כל זה נשמע נהדר ופורץ דרך עד שנזכרים שדווקא אין פה חדש: תכנית המתאר העירונית כוללת כבר הקצאות של דיור בר השגה עוד מ-2016, רק שעד כה היה צריך להילחם בועדת התכנון על כל אחת ואחת מהתוכניות, וברבות מהן לא התממש הסעיף. מה ישתנה בתוכנית שהוכרזה? עוד נראה. סייג מדאיג נוסף הוא הערכות שפורסמו בכתבתה של עדי כהן בגלובס ומתייחסות לכך שהתוכנית תפסח כנראה על שכונות דרום מזרח העיר, שגם בהן משתוללות עלויות השכירות.
2. סיוע בשכר דירה לעשירונים 1-3: מדובר לפי העיריה בכ-5,000 משקי בית בעיר (המהווים כשלושה אחוזים בלבד מסך משקי הבית בעיר), שהכנסתם עומדת על אפס שקלים ועד ל-10,812 שקל, ומקבלים כבר היום סיוע בתשלום שכר הדירה ממשרד הבינוי והשיכון. לפי התוכנית בכוונת העיריה להשתלב במנגון הממשלתי הקיים ולהציע סיוע נוסף של כ-1,000 ש"ח בממוצע למשק בית העומד בתנאים. לפי נתוני העיריה, בכך יוכפל סכום הסיוע לזכאים ויסייע בידם לכסות כמחצית עד שני שליש משכר הדירה. מדובר בסעיף שאם אכן יתממש יהיה בעל משמעות מהותית במיוחד, אך כרגע התוכנית ששחררה העיריה לתקשורת לא כוללת תאריכים ואופנים למימוש סעיף זה (או אחרים) ולא ברור אם מדובר בהחלטה שכבר סוכמה ואושרה על ידי משרד השיכון.
3. שכירות ארוכת טווח במחיר שוק: לדברי העיריה "חוק עידוד השקעות הון, אשר נחקק לאחרונה, עומד להכניס לשוק הדיור שחקנים חדשים בתחום ההשכרה ארוכת הטווח. בכוונתנו לעודד הקמתם של מיזמים אלה בדרך של יצירת ייעוד קרקע חדש של דיור להשכרה, אשר ייקנה תשואות גבוהות יותר לגורמים עסקיים, ובכך יעודד אותם לבנות לצרכי השכרה לצמיתות". מה מנע מהעיריה לפעול בדרך זאת עד היום? איך השתנה במחי בחירות מתקרבות התמריץ שעד כה שמענו שלא מעניין יזמים? האם מדובר בתמריץ פיקטיבי שבאמת לא יעבוד או שכבר לפני עשור היו יכולים לצמוח פה פרוייקטים של שכירות ארוכת טווח? ומה בדיוק המשמעות של המילים "במחירי שוק"? הרי מחירי השוק הם הדוחקים את תושבי העיר החוצה. האם אנחנו מדברים על שכירויות ארוכות טווח בעלויות מופרכות לדירות מתפרקות? מה ידרש מהשוכרים תמורת שכירות ארוכת טווח שכזאת, והאם היא תדרוש מבחני זכאות כלשהם? הפרטים, עד לשעה זאת, אינם ידועים.
בנוסף לצעדים עליהם הכריזה העיריה היא מודיעה גם על צעדים משלימים, כגון קידום הצעת חוק לרגולציה בשוק השכירות הפרטית, עדכון קריטריוני הזכאות לדיור בהישג יד הקבועים בחוק והקמת מינהלת דיור עירונית, בכפיפות למנכ"ל העיריה. לא ברור מדוע העיריה זקוקה למינהלת דיור והאם לא מדובר בכסף וג'ובים שהיה אפשר להפנות למטרות ראויות יותר.
"תוכנית הדיור החדשה נותנת מענה חלקי בלבד ומאוחר מאוד לבעיות בעיר", טוענת חברת המועצה וסיעת "אנחנו העיר", שולה קשת. "המטרה העיקרית שלה היא להכשיר הקמת מינהלת מיותרת – כלומר חלוקת ג'ובים. המינהלת תסרבל עוד יותר את תהליכי הבנייה בעיר. התוכנית לא כוללת המלצות להגדלת מעונות הסטודנטים, יוזמות שהעירייה מכשילה בעקביות בשנים האחרונות. התוכנית מתעלמת מפתרונות דיור בהישג יד בחלק עצום מהעיר (הדרום והמזרח) ומנציחה את העלמת העין של העירייה מאלפי דירות AirBNB שפועלות בניגוד לחוק. חולדאי מתעלם מהפיל הגדול: היעלמות הדיור הציבורי מהעיר בתקופתו, והתעלמות מוחלטת מהאוכלוסיות המוחלשות שעומדות בפני תכניות לפינוי כפוי – אלפי משפחות ביפו, בארגזים ובכפר שלם. מבחינת חולדאי, העיר הזו רלוונטית רק לעשירים".
השאלות שנותרו ללא מענה:
1. לאן נעלמו התאריכים? בפרטים ששוחררו לתקשורת לא מצאנו ולו בדל תאריך או מסגרת תקציב. מתי התוכנית מתחילה לפעול? תחת איזה לוח זמנים? מה עלותה לעיר ומהיכן הוסבו תקציבים אליה? לכו תדעו.
2. למה חיכיתם עד עכשיו? עכברי מוניצפליה מיטיבי לכת יזכרו שחולדאי טען במשך שנים כי אין לעיריה יכולת להתערב בהחלטות על תחבורה ציבורית שהן החלטות ממשלתיות במהותן. ואז הגיע "נעים בסופ"ש", אחד מהמיזמים המשמעותיים שהנהיגה עיריית תל אביב-יפו, והוכיח שכשחולדאי מחליט לטפל בדברים שום רגולציה ממשלתית לא מרתיעה אותו. גם בנוגע לשוק הדיור שמענו שנים את הטענות שהדברים בידיים ממשלתיות ונבצר מהעיריה לסייע או להתערב בשוק הדיור. מה השתנה? לא ברור.
3. באיזה איזורים בעיר תהיה תקפה התוכנית? האם מדובר בתוכנית שתתפרס על פני העיר כולה או תוגבל לאיזורים מסוימים בה כפי ששיערו בגלובס? בפרטים ששוחררו לעיתונות אין תשובות לשאלות אלו.
4. בנייה על שטחים עירוניים? בתל אביב שטחי ציבור מתחילים להפוך לחדי קרן נדירים. העיר משוועת לעוד מבני חינוך, פארקים ומתנ"סים. לא ברור מהתוכנית איך יתקבלו ההחלטות בנוגע לאיזון הצרכים במבני הציבור המדוברים וכמה מהם ימסרו ליזמים פרטיים לטובת בנייה.
5. התעלמות מפתרונות ישימים? לא ברור מדוע העיריה מסרבת להגדיל את מעונות הסטונדטים ובכך מגדילה את הביקוש לדירות.
6. מדוע מתעלמת העיריה מהפיל הכי גדול בחדר? בעיר מלאת פילי דיור, הפיל הכי גדול בה נדחס לאלפי דירות ה-AirBNB הלא מפוקחות. העולם כבר הוכיח שיש מודלים להתמודדות עם הצרה הזאת, מודלים שמסדירים את האיזון בין הורדת ההיצע והגדלת הביקוש לבין הרצון להביא תיירות. אם נחזור רגע לסעיף 2 כבר למדנו שאין אי אפשר – יש רק חולדאי לא רוצה.
7. למה הנתונים לא מסתדרים? על פי סקר שצירפה העיריה עצמה להכרזה על תכנית הדיור "36 אחוז ממשקי הבית בעיר, בעלי דירות ושוכרים כאחד, סבלו בשנת 2020 מנטל עלות דיור של כחמישים אחוז מסך הכנסותיהם" – לא ברור איך התכנית המדוברת מעניקה מענה למספר זה של שוכרים ובעלי דירות.
"התוכנית של חולדאי תייצר נזקים חדשים כשתאפשר בנייה למגורים על שטחי ציבור, למרות שכמעט מחצית מהם בכלל בידי יזמים פרטיים וגופים סמי-מסחריים שלעירייה אין שליטה עליהם", טוענת חברת המועצה שולה קשת. "בעצם חולדאי יעזור ליזמים שהשתלטו על שטחי ציבור להפוך אותם לשטחים סחירים. זה ממש מביש. הסיעה תציג בעוד שבועיים בדיון במועצה תuכנית אמיתית לדיור בעיר – פחות ג'ובים, יותר המלצות אופרטיביות. נראה מה יהיה התירוץ של חולדאי להפיל את ההצעה שלנו".