משבר הדיור בתל אביב הולך ומחריף בצל המלחמה: הטילים שנפלו על העיר במהלך השנתיים האחרונות אולי האטו במעט את קצב ההתייקרות של הדירות למכירה בעיר, אבל המחירים עדיין גבוה בשמיים וגם אזורים שאפשר היה לאתר בהם בעבר מציאות נדל"ניות – הולכות ומתרחקות מהישג ידן של משפחות תל אביביות מחוץ לעשירון העליון. אחרי שפרסמנו כאן אתמול אתנתוני השכונות היקרות ביותר בתל אביב, הגיע הזמן לבדוק את הקצה השני של הסקאלה: באתר מדלן, המרכז מידע עומק על אזורי המגורים בכל רחבי הארץ, בדקו איזה משכונות העיר הן הזולות ביותר בממוצע, על פי עסקאות רכישה שהתבצעו במהלך השנה האחרונה החל מה-1 ביוני 2024. השורה התחתונה: שכונות הקצה של דרום מזרח העיר הן המפלט האחרון למי שמתעקשים לגור בעיר שהם כבר לא יכולים להרשות לעצמם.

לא נחזיק אתכם במתח: על פי נתוני מדלן, השכונה הזולה ביותר בעיר היא כפר שלם, והיא שומרת על המקום הראשון כבר כמה שנים ברציפות למרות שלל פרויקטי פינוי בינוי שמשנים את פניה. אחרי עשורים של מאבקי בעלות ושלל עוולות כלפי תושבי השכונה, עדיין נותרו בכפר שלם איים של כאוס תכנוני ומאבקים משפטיים לגבי הבעלות על הקרקע. השינוי שמתחולל בה הדרגתי, ולכן גם המחירים בה לא הדביקו את שכונת הארגזים ובטח לא את יד אליהו הגובלות בה. במהלך 12 החודשים האחרונים המחיר הממוצע לעסקת מכירת דירה בשכונה עמד על כ-1.9 מיליון שקלים וכ-31 אלף ש"ח למ"ר – שליש מממחיר הדירות הממוצע בשכונות החדשות של שדה דב והגוש הגדול.

>> זה יעלה לכם מיליונים: אלו הן השכונות הכי יקרות בתל אביב
>> למה אני סוגר את המסעדות שלי ועוזב את תל אביב? בגלל העירייה

במקום השני נמצאת שכונת נווה עופר שבקצה הדרומי של העיר, שאמנם התחילה לנער את התרדמת בה הייתה מצויה במשך עשורים עם סימנים ראשונים לבנייה חדשה, אבל כ-95 אחוז מהבניינים בשכונה הם עדיין אותם שיכונים שנבנו מהר ובזול בשנות ה-70' וה-80'. המחיר הממוצע לעסקת מכירת דירה בשכונה עמד ב-12 החודשים האחרונים על כ-2.3 מיליון שקלים ו-35,100 ש"ח למ"ר. מיד אחריה יפו ד' הגובלת בבת ים ונהנית מהקירבה לרק"ל ומתנופת בינוי-פינוי, עם כ-2.4 מיליון ש"ח בממוצע לדירה וכ-37 אלף ש"ח למ"ר, שכונת דקר שממוקמת מעט צפונה ממנה ביפו (כ-2.6 מיליון ש"ח/כ-34 אלף ש"ח למ"ר) ושכונת קריית שלום (כ-2.7 מיליון ש"ח/כ-41 אלף ש"ח למ"ר).

בכל הקשור למחירי הדירות החדשות בעיר, התמונה מעט שונה כי בכפר שלם ונווה עופר לא נמכרו מאז יוני 2024 מספיק דירות חדשות כדי להכליל את הנתונים שלהן ברשימה. השכונה הזולה ביותר לרכישת דירה חדשה בתקופה הזו הייתה שכונת דקר היפואית, בה נמכרו לא פחות מ-83 דירות חדשות במחיר ממוצע אטרקטיבי של כ-2.7 מיליון ש"ח ו-33 אלף ש"ח למ"ר, ואחריה קריית שלום (כ-3.0 מיליון ש"ח/כ-42 אלף ש"ח למ"ר), יד אליהו (כ-3.2 מיליון ש"ח/כ-47 אלף ש"ח למ"ר), יפו ד' (כ-3.4 מיליון ש"ח/כ-40 אלף ש"ח למ"ר) ונווה שאנן שהמחירים זינקו בה משמעותית (כ-3.6 מיליון ש"ח//כ-52 אלף ש"ח למ"ר) וכבר השתוו למחירים בנחלת יצחק השקטה והנעימה שבמזרח העיר.

את קטגוריית היד השנייה מובילות שכונות יפו ד' ושכונת נווה גולן הסמוכה לה (כ-1.9 מיליון ש"ח/כ-35 אלף ש"ח למ"ר) ואחריהן כפר שלם (כ-2 מיליון ש"ח/כ-32 אלף ש"ח למ"ר), נווה עופר (כ-2.2 מיליון ש"ח/כ-35 אלף ש"ח למ"ר) ושכונת קריית שלום (כ-2.5 מיליון ש"ח/כ-40 אלף ש"ח למ"ר). יצויין כי במרבית הדירות באזורים אלה אין ממ"ד וחלק ניכר מהבניינים אינם מצוידים אפילו במקלט, מצוקה שהורגשה היטב במהלך השנתיים האחרונות. בפלורנטין, למשל, מחירה הממוצע של דירה חדשה עם ממ"ד יהיה כפול מהמחיר הממוצע של דירה ללא ממ"ד. זול למות בעד ארצנו.

״כשמדברים על ׳מחירי הדירות בתל אביב’ רבים שוכחים שזוהי עיר ענקית ומאד לא הומוגנית, יש בה הכל מהכל – שכונות ותיקות לצד שכונות חדשות והמון התחדשות עירונית, מגדלי סופר יוקרה לצד שכונות ארגזים, אוכלוסיות חזקות מאוד וחלשות מאוד", מסבירטל קופל, מנכ"ל מדלן. "בהתאם לכך, גם טווח מחירי הדירות בעיר רחב מאוד, וממוצע המחירים העירוני רגיש מאד לשינויים בתמהיל – מכירת יותר דירות בדרום העיר, הזול יחסית, יכולה לגרור את הממוצע מטה ולהיראות כירידת מחירים, בשעה שמכירת נכסי יוקרה במרכז ובצפון יכולה למשוך את הממוצע כלפי מעלה".

• הבועה
• דירות בתל אביב
• נדל"ן
• משבר הדיור
• דרום העיר
• דרום העיר מזרח העיר ויפו

המלחמה אמנם האטה במעט את קצב ההתייקרות של הדירות בתל אביב, והפכה דירות נטולות ממ"ד לסחורה שאיש אינו מעוניין בה, אבל כמו שכל מי שחי בעיר הזאת כבר יודע – יקר פה. מאוד. מחירי הדיור בתל אביב-יפו הם מהגבוהים בעולם, והשאלה הגדולה כמו תמיד היא עד כמה הם עוד יכולים לעלות לפני שאיש לא יוכל להרשות לעצמו לגור כאן. באתר מדלן, המרכז מידע עומק על אזורי המגורים בכל רחבי הארץ, בדקו איזה משכונות העיר הן היקרות ביותר בממוצע, על פי עסקאות רכישה שהתבצעו במהלך השנה האחרונה החל מה-1 ביוני 2024. והתוצאות? מעניינות.

מעל כל שכונות העיר, ובפער, נמצאת שכונת נווה צדק הציורית, שהייתה עד לפני 40 שנה אזור אסון שאף אחד לא היה מוכן להתקרב אליו. עכשיו כשהיא נחשבת לפנינה של לב העיר, מטר מפארק המסילה, מטר מחוף הים ומטר מרוטשילד אלנבי, הביקוש בה עולה עשרות מונים על ההיצע הדל של הדירות והבתים הפנויים, והמחירים מזנקים בהתאם. על פי נתוני מדלן המחיר הממוצע לדירה בשכונה עמד בשנה האחרונה על 8.3 מיליון שקלים או 89 אלף שקלים למטר רבוע, סכומים שאף שכונה אחרת בעיר אינה מתקרבת אליהם.

>> למה אני סוגר את המסעדות שלי ועוזב את תל אביב? בגלל העירייה
>> תנו לשחות בעיר הזאת: המדריך המלא לבריכות העירוניות של תל אביב

במקום השני נמצאת השכונה החדשה שהולכת ונבנית בשדה דב, שם תיפרדו מכ-80 אלף ש"ח למ"ר או כ-5.8 מיליון ש"ח לדירה בממוצע, כשמיד אחריה מתייצבות כרם התימנים (שהייתה במקום הראשון ב-2022) עם כ-76 אלף ש"ח למ"ר ו-4.9 מיליון ש"ח לעסקה ממוצעת, שכונת נופי ים המחברת את רמת אביב החדשה ואת "הגוש הגדול" (73.5 אלף ש"ח למ"ר, כ-5.7 מיליון ש"ח בממוצע לדירה), ושכונת למד החדשה (כ-70 אלף ש"ח למ"ר, 4.9 מיליון ש"ח פר עסקה בממוצע) שסוגרת את הטופ 10.

המפה משתנה מעט כשבודקים את המחיר הממוצע לדירות חדשות מהניילונים: נווה צדק יוצאת מהתמונה בהיעדר בנייה חדשה, ואת המקום הראשון תופסת נופי ים, עם נתון פסיכי של 84.9 אלף ש"ח למ"ר וכ-6.5 מיליון בממוצע לדירה חדשה, מספרים המעידים על הביקוש הגבוה למגורים בשכונות החדשות של צפון תל אביב. אפשר לראות את זה גם במקום השני, כשבשכונת שדה דב שקיימת כרגע רק על הנייר נמכרת דירה ב-5.8 מיליון ש"ח בממוצע על פי חישוב של כ-81 אלף ש"ח למטר מרובע. לא רחוקה ממנה כרם התימנים (כ-5.5 מיליון ש"ח וכ-82 אלף ש"ח למ"ר), שיכון בבלי (כ-5.5 מיליון ש"ח/כ-73 אלף ש"ח למ"ר) והחלק המרכזי של הצפון הישן (כ-4.9 מיליון ש"ח/כ-72 אלף ש"ח למ"ר).

בקטגוריות הדירות יד שנייה נעלמות מהרשימה גם שכונת שדה דב, שכונת נופי ים ושכונת למד החדשה מהמפה – כי אין בהן דירות ישנות – ואת הטופ-5 של השכונות היקרות בעיר תופסות כרם התימנים, הצפון החדש חלק צפוני, הצפון הישן בחלקו הדרום-מערבי והצפון החדש חלק דרומי. מבט מהיר ברשימה חושף כי התל אביבים שהכסף בכיסם מעדיפים בניינים חדשים בשכונות חדשות או מבנים ציוריים בשכונות ממש ישנות, כשהפופולריות של לב העיר, פלורנטין ויפו בירידה משמעותית.

״כשמדברים על ׳מחירי הדירות בתל אביב’ רבים שוכחים שזוהי עיר ענקית ומאד לא הומוגנית, יש בה הכל מהכל – שכונות ותיקות לצד שכונות חדשות והמון התחדשות עירונית, מגדלי סופר יוקרה לצד שכונות ארגזים, אוכלוסיות חזקות מאוד וחלשות מאוד", מסבירטל קופל, מנכ"ל מדלן. "בהתאם לכך, גם טווח מחירי הדירות בעיר רחב מאוד, וממוצע המחירים העירוני רגיש מאד לשינויים בתמהיל – מכירת יותר דירות בדרום העיר, הזול יחסית, יכולה לגרור את הממוצע מטה ולהיראות כירידת מחירים, בשעה שמכירת נכסי יוקרה במרכז ובצפון יכולה למשוך את הממוצע כלפי מעלה".

• הבועה
• ❤ תל אביב
• משבר הדיור
• דירות בתל אביב
• נדל"ן

שוק הדירות השכורות בתל אביב מתקשה להתאושש, וזו אולי הבשורה הטובה היחידה לכמחצית אחוז מתושבי העיר המתגוררים בדירות שכורות.על פי דיווח בחדשות 12, גם כמעט ארבעה חודשים מפרוץ המלחמה נותרים מחירי השכירויות בעיר נמוכים משמעותית מכפי שהיו לפני שבעה באוקטובר, וגורמים בענף מעריכים כי מדובר בירידה של כעשרה אחוזים בממוצע בשכר הדירה.

>> התל אביבים החדשים: 11 המלצות להישרדות בשכונת פלורנטין

הנתונים מאשרים את מה שבדיקה אנקדוטלית מעלה במרבית חלקי העיר: השוכרים חוששים להתחייב בתקופה של חוסר ודאות, המשכירים שחיכו להתאוששות שלא הגיעה מתייאשים ומורידים מחירים בהמוניהם כדי לחתוך בהפסדים על דירות ריקות, ואילו משפרי דיור שביקשו לנצל את המצב ולמצוא דירה במחיר אטרקטיבי אינם מצליחים לסבלט את דירותיהם הנוכחיות כדי לעבור לדירות חדשות.

על פידיווח ב"דה מרקר"הבוקר, במהלך חודש דצמבר חלה התאוששות מסוימות בשוק הדירות השכורות, בעיקר בכל הקשור לדירות שלושה וארבעה חדרים, אך המחירים המשיכו לרדת, כשבאזור עבר הירקון המזרחי צונחים המחירים בשיא של 12 אחוז לעומת ספטמבר 2023.

גם הביקושים לדירות קטנות בקריסה, לאחר שמאות מהן נפלטו לשוק בעקבות התאיינותו של שוק ההשכרה לטווח קצר לתיירים, כשבדצמבר מוצעות 1,721 דירות כאלה להשכרה לעומת 569 דירות בתקופה המקבילה אשתקד. בנובמבר עמד ההיצע כבר על 1,923 דירות, מה שמסמן אולי התאוששות קלה בקטגוריה.

בענף הנדל"ן מעריכים כי האטת הבנייה ברחבי העיר מאז תחילת המלחמה, עקב הקושי בגיוס פועלי בניין שאינם פלסטינים, תוביל בסופו של דבר לזינוק מחודש במחירי רכישת הדירה ועמה עלייה מחודשת במחירי השכירויות, ומצפים כי מגמת ההתאוששות שהחלה להסתמן בדצמבר תתחדש ותחזיר את תל אביב למעמדה כעיר שכל דירה פנויה בה נחטפת. נקווה שלא.

• הבועה
• ❤ תל אביב
• דירות בתל אביב
• דירות להשכרה
• נדל"ן

לא צריך להיות סוכן נדל"ן בשביל להבין את זה: המלחמה מרסקת את שוק הדיור בתל אביב. דירות חדשות לא נמכרות, שוכרים צעירים חוזרים אל הבית המוגן של ההורים, וקבוצות הפייסבוק השכונתיות מלאות במאות הצעות לסאבלטים של מספר חודשים ויותר. על פידיווח של קים לגזיאל ב"דה מרקר", מדובר במגמה רחבת היקף שמשפיעה על מחירי השכירויות בעיר כבר עכשיו ומתבטאת בחלק מהמקרים בירידה דרמטית בשכר הדירה החודשי.

סוכני נדל"ן עימם שוחחנו ב"טיים אאוט" אישרו הבוקר את הדיווח ומספרים על קיפאון כמעט מוחלט של שוק השכירויות בעיר, כשדירות רבות מתפנות משוכריהן בגלל היעדר מרחב מוגן, התגייסות למילואים עד מועד לא ידוע או דחף לעזוב את תל אביב למקום מטווח פחות. גורמים בענף מספרים שבעוד בספטמבר לבלב שוק השכירויות לקראת תחילת שנת הלימודים ונדמה היה שמחירי השכ"ד עולים שוב, המצב כעת הוא חסר תקדים מבחינת היעדר הביקושים.

"זה מצב טבעי בשבועות הראשונים של מלחמה שכמותה לא ידענו, אנשים בחוסר ודאות כלכלי מוחלט ונכנסים לבונקר מבחינת הנכונות להשקיע במעבר דירה, בטח שלא בשכר דירה גבוה יותר", אמר לנו סוכן נדל"ן ותיק שהעדיף להישאר בעילום שם, "אבל אם זה יימשך כך עוד חודש-חודשיים נתחיל לראות אימפקט דרמטי מאוד על המחירים. כבר עכשיו יש לי דירות שהבעלים שלהן מוכן להשכיר ב-1,000 עד 1,500 שקלים פחות מהמחיר שביקשו לפני חודש, אבל אף אחד לא רוצה אותן. אם בימים רגילים הטלפון אצלנו לא מפסיק לצלצל, עכשיו אנחנו מקבלים שתיים-שלוש שיחות ביום של אנשים שמתעניינים בדירות להשכרה".

על פי הדיווח ב"דה מרקר", הסוגיה המרכזית שמטרידה את שוכרי הדירות בתל אביב היא קיומו של ממ"ד בדירה או ממ"ק בבניין, כשדירות שאינן ממוגנות ונמצאות בבניינים ישנים כבר רושמות ירידת ערך חדה. כך, למשל, מספר לנו אותו סוכן ש"דירת 3 חדרים במרכז תל אביב (אזור בוגרשוב) שעמדה להשכרה לשותפים בסכום של 9,000 שקלים לחודש, מוצעת עכשיו ב-7,500 שקלים לחודש ועדיין אין עליה קופצים. זה בניין ישן שאפילו חדר המדרגות שלו הוא לא מרחב מוגן, אנשים שומעים את זה ואפילו לא באים לראות".

בהתאם לכך, האזורים בתל אביב שבהם אפשר כבר לזהות את המגמה הם שכונות דרום ומזרח העיר שסובלות מפערי מיגון קשים, כמו גם באזורים הפחות מחודשים של פלורנטין, לב העיר והצפון הישן. המצוקה גדולה במיוחד ביפו, גם על פי "דה מרקר", שם מוביל החשש מהתלקחות סביב החיים המשותפים לעצירה טוטאלית בהשכרת דירות יפואיות על ידי יהודים. לאחר שנים של ביקושי שיא אפשר פתאום לראות שלטי "להשכרה" ו"למכירה" על בניינים ברובע הערבי-יהודי של העיר, מחזה שכמעט ונעלם בשנתיים-שלוש האחרונות לקראת השקת הרכבת הקלה.

• תל אביב נלחמת
• הבועה
• שכירות
• חיפוש דירה
• נדל"ן
• דירות בתל אביב
• דירות להשכרה

תל אביב אחוזת קדחת בנייה. בכל פינת רחוב תראו לפחות שני בניינים שעוברים תמ"א או מגדל חדש שקם ומתרומם ויושלם בשנים הקרובות. התחדשות עירונית זה סבבה והכל, זה מעיד על צמיחה כלכלית, על האטרקטיביות של העיר ועל העובדה שאנחנו מתרבים בטירוף, אבל לכל הטוב הנדל"ני הזה מתלווה בעייה משמעותית: פסולת.

ונדייק את זה: מלא מלא מלא פסולת. ליד כל בניין משתדרג יש מכולת אשפה ענקית שמכילות פסולת בניין, או כמו שמעדיפים לקרוא לזה בתעשיית הבנייה, "אשפה גושית איכותית". מדי שנה נזרקים בישראל 7 מיליון טון אשפת בנייה שכוללת ציוד רב, חומרים שונים וחפצים שניתן לעשות בהם שימוש חוזר וממוחדש. "אוצרות רחוב", פופ אפ חדש בבית המכולות בנמל יפו, ידגים החל ממחר ולאורך חול המועד איך עושים את זה נכון.

התערוכה "אוצרות רחוב" תשתלט על בית המכולות היפהפה החל ממחר כאמור (שלישי, 3.10) ועד יום שישי, ויוצגו בה למכירה עיצובים ישראליים שונים המבוססים על פריטים שמוחזרו וחודשו מתוך מכולות פסולות הבניין של שלל פרויקטים ברחובות העיר. שורה ארוכה של מעצבים לקחו חלק באתגר ויציגו קשת רחבה של מוצרים מעוצבים מקשת רחבה עוד יותר של חומרים ממוחזרים וממוחדשים, ויתנו לכם מושג ראשוני על מה שאפשר לעשות עם מיחזור חומרים בקנה מידה ענק (ועל הדרך לרכוש כמה פריטי ריהוט ונוי מיוחדים באמת). אבל זאת רק ההתחלה.

הקונספט שיוצג בפופ אפ, בהובלת עמותת Just A Second, עומד להפוך לאקספרימנט בקנה מידה רחב בהרבה יחד עם קבוצת תדהר, אקרו נדל"ן וקיו נדל"ן, שמקדמת מודלים חדשניים בתהליכי התחדשות עירונית ומפתחת פתרונות יצירתיים לשימוש חוזר ומיחזור. יחד הן עומדות להשיקות פיילוט חדשני תחת הכותרת "התחדשות עירונית מקיימת". זה רעיון שאי אפשר לא לאהוב: לוקחים זבל והופכים אותו לזהב בלי להשתמש בעוד חומרים מזהמים. אז אהבנו.

הפיילוט הראשון של הפרויקט האשפתי יושק במהלך 2024 בפרויקט שבונה הקבוצה במתחם בזל בעיר. הפרויקט יכלול שימור של פריטי ריהוט וחומרי בניין, הפסולת השימושית תילקח ותעבור מיון, שינוע פנימי ומחדוש על ידי מיטב המעצבים שמתמחים בתחום, ולבסוף הפריטים יוצגו בתערוכה נוספת, חלקם יוחזרו לבעליהם המקוריים והשאר יועמדו למכירה. המטרה, בסופו של דבר, היא ליצר מודל מערכתי לקידום כלכלה מעגלית שמבוססת על "אוצרות רחוב" במרחב העירוני.
>> תערוכת ״אוצרות רחוב״, בית המכולות בנמל יפו, 3.10 עד ה-6.10.פרטים נוספים כאן

• הבועה
• נמל יפו
• בנייה ירוקה
• תמ"א 38
• נדל"ן
• מחזור
• עיצוב
• משבר האקלים