טיים אאוט timeout

מסילת עשירים: האם פרויקט Venn מזיק למרקם החיים בשכונת שפירא?

| מאת: תומר מיכלזון

הם קונים את אחיזתם במבני מגורים, בבתי קפה ובברים בעת שעסקים ותיקים נסגרים ואופי השכונה משתנה לבלי היכר. יש להם אפיל חברתי לצד מודל כלכלי דורסני. האם פרויקט הדיור השיתופי venn מזיק למרקם החיים בשכונת שפירא?

  • https://static2.timeout.co.il/media/2018/11/sizes/גצל_2_h_wo_680_382.jpg
גצל, בית קפה, שכונת שפירא (צילום: שלומי יוסף)

 

אם היה אפשר לחזור בזמן שלוש שנים אחורה, כנראה אחת העצות הנדל"ניות הכי טובות שהיינו יכולים לתת לכם בתל אביב הייתה: קנו דירה (או כמה) בשפירא. מחירי דירת שלושה חדרים בשכונה קפצו ב־66 אחוז מאז 2014, כפול מעליית המחירים הכללית תל אביב (34%), באותה תקופה, לפי נתוני יד 2. מחירי השכירות של דירות בגודל דומה עלו בשיעור מתון יותר (26%), ועדיין יותר מהממוצע בכלל העיר (15%).

>> היוזמה שמבקשת לקרב בין נטורי קרתא לתל אביבים

לפי נתוני מדלן – הקפיצה המשמעותית במחירי הדירות בשכונה היתה מאמצע 2016, אז עבר קו מגמת מחירי הדירות בשכונה את רף ה־1.5 מיליון ש"ח, לאחר צמיחה אטית יחסית בעשור שלפני. אמנם בשכונות אחרות כמו יד אליהו המחירים עלו בצורה תלולה יותר, אך מדובר
בשכונות עם אופי שונה. ביד אליהו, לדוגמה, נוכחות מבקשי המקלט קטנה יותר.

חלל העבודה Heaven (צילום: שלומי יוסף)

חלל העבודה Heaven (צילום: שלומי יוסף)

אז מה קרה בשפירא? הרבה דברים. את העליות בשכונה אפשר קודם כל לסווג לשני אזורים: ממסילת ישרים מערבה לכיוון הר ציון, שם לא חלו עליות משמעותיות מכיוון שמדובר באזור שעדיין מאוכלס בעובדים זרים רבים ומאופיין בלכלוך, נרקומנים ובעיות שונות. שפירא הטובה והישנה שאנו מכירים. אבל ממסילת ישרים מזרחה לכיוון ישראל מסלנט קמה לה בשנים האחרונות פורטלנדיה הקטנה. "באזור הזה יש הרבה יותר צמודי קרקע, בניינים ופרויקטים
חדשים. זה אזור מצוין. אתה קרוב ליציאה מאיילון, קרוב לתחנה המרכזית, וגם הגיעו הרבה צעירים מהבוהמה. אז המחירים עלו", מסביר שמעון שקלים מסוכנות מצלס.

הרבה צעירים מהבוהמה, או לפחות מהמידברן, הגיעו לשפירא בעקבות חברת venn. מובן  שלא מדובר בגורם יחיד לעליית המחירים בשכונה, אך ללא כל ספק מדובר באחד המשמעותיים והמסקרנים שהאיצו אותה בשלוש השנים האחרונות. החברה הוקמה על ידי יוצאי סיירת מטכ"ל ובראשם אור בוקובזה, ומ־2015 היא מציעה מודל קו־ליבינג בשכונה, בדומה לווי וורק בשוק המשרדים, השכרה של עשרות דירות מעוצבות בבניינים בשכונה שבבעלותה או ששכרה לטווח ארוך, ומתן שירותים קהילתיים במינוי לדייריה. כלומר, אתם לא רק באים לגור בוון, אתם גם מנויים לשירותים החברתיים השונים שהם מציעים – חדר חזרות למוזיקה, חללי עבודה, סטודיו ליוגה, שירותי כביסה, הנחה על בירה בבר השכונתי ועוד. בחלק מהמיזמים חברת ון שותפה או משכירה את החלל, והמטרה – לייצר סביבה עירונית תומכת ומגניבה לקהל לקוחותיה, המשלמים דמי מינוי. עם העסקים שבהם ון מעורבת ניתן למנות את פיצה פיפל, הבית האדום, קפה גצל, המשאלה וחלל העבודה Heaven.

אולם המודל של ון רחב יותר ואף עומד בפני התרחבות עתידית למקומות אחרים בעולם, כמו בושוויק בניו יורק ופרידריכסיין בברלין, שכבר מופיעים באתר החברה. ון כמובן לא המציאה כלום. המודל שנותן להם השראה הוא חברת The Collective הבריטית, שגם היא עובדת לפי מודל קו־ליבינג ויצירת קומונה כלכלית ואטרקטיבית עם חוויית משתמש מפתה בלונדון. גורם בשוק ההון מסביר ששפירא היא כרגע מגרש הניסויים והמשחקים של ון לפני שתתרחב לעוד מקומות בעולם. המודל, לדברי אותו גורם, הוא לכאורה סוג של השבחת נדל"ן: רכישת או שכירת נכסים לטווח ארוך, שיפוצם, הוספת ערך מוסף בדמות שירותים קהילתיים ושיתוף משאבים  לדיירים המשלמים דמי מינוי, ויציאה מהשכונה ברווח כעבור כמה שנים. אם תרצו, המודל הוא האצת הג'נטריפיקציה, הפרטתה ושכלולה; ג'נטריפיקציה שהייתה מתחוללת כנראה גם בלעדיהם אבל בסקאלה אחרת ואטית יותר.

פיצה פיפל, שכונת שפירא (צילום: שלומי יוסף)

פיצה פיפל, שכונת שפירא (צילום: שלומי יוסף)

בריאיון אחרון שנתנו ל"גלובס" אמרו היזמים: "הצלחנו לפתח דרך הניסיונות שעשינו בשפירא מוצר הוליסטי שאפשר לעשות לו פלאג־אנד־פליי לסקייל של עשרות אלפי אנשים". היעד שלהם, כך הצהירו בריאיון, הוא להביא את ון למיליון אנשים במאה ערים עד שנת 2030.

תושבים בשפירא שעמם שוחחנו הסבירו שהבעיה עם ון היא שהחברה יוצרת מונופול עירוני, משתלטת על נכסים באופן מהיר מדי, ובעוד היא מדברת על ערכי הקהילה שהיא מייצרת – היא מביאה לעליית מחירים מהירה ודוחקת תושבים ועסקים ותיקים החוצה. באחרונה נסגרה מאפיית לחם קודש בשכונה בעקבות עליית מחירי השכירות, והבעלים, יעקב יצחקוב, הודה שלא ניתן לבטל את האחריות של ון בהשפעה על מחירי הנכסים בשכונה, שהרי להם בעלות על נכסים רבים.

מונופול אורבני

מיכל לביא, תושבת השכונה, הסבירה לפני כחודשיים בפוסט ויראלי בפייסבוק ש"הסכנה הראשונה והמיידית של מודל ון הוא בכוח הרב שצוברת החברה עם התרחבות הרשת שהיא פורסת בשכונה – אחיזתה בנדל"ן, שיתופי הפעולה שלה עם עסקים בשכונה, והתרחבות הרשת הקהילתית שלה. למעשה, יש סכנה שהכוח שתצבור ימצב אותה כסוג חדש של 'מונופול אורבני'. גורם שמנהל שנכנס בין התושבים לעירייה, ומנהל את המתרחש בה כאילו הייתה השכונה קניון פרטי. החברה תחליט איזה עסקים יפתחו, ובאיזה פורמט. מי יצטרף לקהילה, ומי יישאר בחוץ".

דנה, המתגוררת בשכונה, אומרת שמה שוון עושה הוא רק להכין את הקרקע לגזירת קופון על הנכסים שלהם בשכונה עוד כמה שנים. "אם באמת היה אכפת להם מקהילה הם היו מגבילים את עליית המחירים בצורה כלשהי, זה הדבר הכי קהילתי שאפשר לעשות, שגם ישמור על הגיוון של התושבים פה. אי אפשר גם להגיד שאתה חברתי וגם לעשות רווח. בסוף צריך לבחור. אם פעם היית יכול למצוא דירת יחיד או שני חדרים ב־3,500 בשפירא, היום זה פשוט לא אפשרי. אני גרה בקומונה עם עוד כמה חברים בשכונה, ובעל הבית שלנו סיפר לי שהם הציעו לו סכום די גבוה כדי לשכור ממנו את הבית לעשר שנים כדי שיוכלו לשפץ אותו, לחלק אותו ולהשכיר אותו הלאה. ככה הם מעלים את המחיר".

המשאלה, מקום להשאלת ציוד עבודה (צילום: שלומי יוסף)

המשאלה, מקום להשאלת ציוד עבודה (צילום: שלומי יוסף)

בעל נכס אחר בשכונה טוען שהוא גם היה מאוד סקפטי לגבי החברה בהתחלה, אבל שרוב הטענות נגדה ממש לא נכונות. "הם באמת דואגים מאוד וקודם כל לחוויית הדיירים שלהם, יותר מערך הנכסים. הם לא אנשי נדל"ן אלא יזמים חברתיים עם הלב במקום הנכון, שמבינים שיזמות צריכה להיות מגובה בגב הכלכלי. הם משפרים את החיים בשכונה, ועושים להם עוול".

גם אם כל כוונותיה של ון טובות וטהורות, נשאלת השאלה אם אין מקום לשמירה על גיוון של תושבים וקהילה ותיקה בשכונה על ידי הגבלת מחירים או כוח הקנייה של חברה נדל"נית אחת. האם זה העתיד שאליו צועדת תל אביב – הפרטה של שכונות, אזורים ושירותים חברתיים בעיר לטובת חברות ניהול, מגניבות יותר או פחות, שמטרתן העיקרית היא לגזור קופון?

מ־venn נמסר בתגובה: "אנו ב-venn מאמינים בפיתוח השכונה, סיוע לעסקים מקומיים, ותמיכה ביוזמות חדשות שמטרתן לייצר השפעות חיוביות עבור השכונה וסביבתה. המודל שלנו צמח במקביל למגמה עולמית חזקה שצוברת תאוצה, ונובעת מהצורך של אנשים בחיי קהילה במציאות עירונית מנוכרת.

מתוך החזון הזה אנו מתחייבים לפעול בשכונות בהן אנו פועלים לטווח ארוך. ההתקשרויות שלנו בתחומי הנדל"ן הן בעיקר דרך ניהול נכסים בתצורת שכירויות ארוכות טווח (מעל 10 שנים) ועל כן יש ביכולתנו להבטיח עליה הדרגתית ומדודה במחירי השכירויות, שאינה מושפעת מההשתוללות בשוק המקומי. במהלך התקופה הארוכה הזו אנו תומכים בהקמה ולווי של עסקים קטנים מקומיים מבלי להיות שותפים ברווחים. אנו מסייעים ליוזמות שבאות מתוך השכונה ומתוך הקהילה, כמו הבר שהוא עסק שנולד מתוך חלום של תושב השכונה. כך גם ליין ההופעות וחדר המוזיקה שנולדו מתוך צורך של המוזיקאים בקהילה שלנו, כמו גם הגן האנתרופוסופי שקם בעקבות קול קורא שהוצאנו, לאחר שהבנו ממשפחות המתגוררות בשכונה שיש דרישה לכך.

אנו תומכים גם בעסקים ותיקים ומסייעים בשיפוצם. לא פעם כשעסקים כאלו נקלעו לקשיים נרתמנו לעזרתם וסייענו להם בייצוב העסק. כמו כן, אנו עסוקים רבות במציאת פתרונות דיור למשפחות הזקוקות לכך בשכונה. רק בחודשים האחרונים עזרנו ל- 4 משפחות למצוא דירות, במחיר שתאם את יכולתן ובימים אלו אנו שוקדים על פרויקטים הכוללים דיור בר השגה.

אנו מסייעים ותומכים ביוזמות חברתיות וקהילתיות הצומחות מתוך השכונה, הן של תושבים ותיקים והן של חברי הקהילה בתחומי חינוך, קיימות, אמנות ועוד. אנחנו גאים בבית האדום המקדם תרבות מקומית, בחלל העבודה השיתופי שלנו ובעוד מרחבים רבים המשמשים את תושבי השכונה.

מאחורי venn עומדים אנשי חזון שמגיעים מרקע של עשייה חברתית וקהילתית בישראל ובעולם, שהצליחו למשוך גם משקיעים איכותיים וחיוביים במיוחד, כמו קרן ה- "אימפקט" העולמית bridges שזיהתה את העשייה החיובית של venn ובחרה בה כהשקעה הראשונה שלה בחברה ישראלית".

בואו לעקוב ולדבר איתנו גם בפייסבוק, בטוויטר ובאינסטגרם. עדכונים יומיים על הכתבות הנבחרות בטיים אאוט ניתן לקבל בניוזלטר היומי שלנו

תגובות

now Silence is Golden SRV:SRV2 on: f2fadbfc0df0