מירי רוצה לרכוש דירה. היא התקשרה למודעה מתיווך ושאלה האם עליה לשלם דמי תיווך, המתווך השיב בחיוב. מירי שאלה מדוע היא צריכה לשלם על שירות שלא ביקשה. המתווך השיב: "למי את התקשרת? למתווך, נכון? את צריכה לשלם ולחתום על הטופס. בלי זה את לא יכולה לבוא ולראות את הדירה". ובכך נסתם הגולל.

דיור הוא צורך בסיסי, לאור מגמות המתרחשות בעולם הנדל"ן ובתחום התיווך בפרט, התקבל בשנת 2017 תיקון לחוק השכירות והשאילה (סעיף 25ט.(ב)) הקובע כי שוכרים לא יישאו באופן ישיר בתשלום דמי התיווך, במידה והמתווך פועל מטעם המשכיר.אולם תיקון חקיקה לחוד ומציאות לחוד. יש פרצה בחוק המאפשרת גביית דמי תיווך במישרין משוכרים, בשל חתימה על הזמנת שירותי תיווך בכתב. תיקון חוק זה, אגב, לא חל עלרוכשידירות למגורים.

חתימה על שירותי תיווך ותשלום דמי תיווך במישרין אינה נעשית לגמרי מתוך בחירה חופשית ורצון אמיתי, אלא כסוג של כפייה בעוצמה נמוכה משום שחשיפת הדירה והצגתה בפועל כרוכה בחתימה על הסכם התיווך.סעיף 9 לחוק המתווכים קובע כי זכאות לדמי תיווך מותנת בחתימת הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך. חתימה זו הינה מסמך או חוזה משפטי, ולא סתם חוזה, כי אם חוזה אחיד, חוזה שרק צד אחד – הצד החזק יותר עם הידע, הניסיון והיתרון – מנסח אותו וקובע את תנאיו מראש.

דיני החוזים מאפשרים את עקרונות חופש החוזים, חופש ההתקשרות והחופש לקבוע את תוכנו של החוזה. יש צד אחד שמציע והצד השני שבוחר האם לקבל את ההצעה, תוך פתח למשא ומתן. אבל לפניכריתת החוזה וחתימה על הזמנת שירותי תיווך על ידי רוכשי הדירות והשוכרים, אין ממש הצעה מטעם המתווך ואין משא ומתן על דמי התיווך הנגבים, אין תחרות בשוק עבור גביית אחוזי התיווך (אלא אחוז קבוע מראש הכתוב בחוזה, כנגזרת של שווי הדירה – 2% פלוס מע"מ ממחיר העסקה בעת רכישה, ובשכירות תשלום חודשי שלם של שכר דירה פלוס מע"מ).איך מתקיימת מציאות כזאת שבה שירותי תיווך יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים, כשווי רכישת רכב, ואין ניהול מו"מ ומיקוח על דמי התיווך טרם חתימת ההסכם, בזמן שמקח כזה מתקיים על מוצרים שעולים עשירית ואף אלפית מזה?

רק לאחר חתימת הלקוחות, כלומר, לאחר כריתת החוזה, ולאחר שמראים רצון סופי לרכוש או לשכור את הנכס, המתווך יכול לתת הנחה שתלויה ברצונו הטוב, ועדיין הכוח בידיו עקב החתימה שלנו על ההסכם התיווך שלו.ההשלכות של המציאות הזו כוללות גם, שלא מתוך רצון חופשי, נתינת הפרטים האישיים של הלקוח כדוגמת: תעודת זהות, שם מלא, כתובת ונייד. המתווכים יכולים להכניס את הפרטים למאגרים פנימיים שלהם, ואולי אף להעבירם לצדדים שלישיים ולסחור בהם.

נקודה נוספת היא שבדרך כלל ההתקשרות עם המתווך מגיעה מטעם בעלי הנכסים, ולכן המתווך מייצג את האינטרס של בעל הנכס השואף למקסם את מחיר הדירה, מה שמעלה את תשלום דמי התיווך, הפוגע שוב ברוכשי הדירות והשוכרים. בעלי הנכסים שלא רוצים להתעסק עם כל הקשור במכירת הנכס או השכרתו, שוכרים את שירותי המתווך ובחלק מהמקרים, מטילים את התשלום במלואו על השוכרים, אוכלים את העוגה ומשאירים אותה שלמה תוך ניצול מעמדם וכוחם.

ברגע ששירותי התיווך נכפים על הצד שלא ביקש אותם, העול הכלכלי כולל גם תוספת של 17% מע"מ כחוק, מה שמוביל לעלות כלכלית ניכרת ודו ממדית. נכון, "לא חייבים לקחת דירה שמשווקת על ידי מתווך", אך ישנם אזורים שבהם המתווכים חולשים על כל מלאי הדירות, לרבות בבלעדיות, ומעבר לכך, לרוכשי הדירות ולשוכרים יש גם רצון וחופש לבחור כאוות נפשם את הדירות הספציפיות הנותנות מענה לצורכיהם, בין אם זה בשל הכרח במעלית (עבור הורים, קשישים ובעלי מוגבלות) או אזור מגורים ספציפי, וכלה בעובדה שההיצע של הדירות הוא ממילא נמוך ביחס לביקושים הגבוהים.

בית המחוקקים צריך להתערב בדחיפות מתוך דאגה לציבור הרחב, רוכשי הדירות והשוכרים, המתמודדים עם גורמים בעלי כוח החזקים מהם. הפתרונות יכולים להתבצע באמצעות תיקון בחוק המתווכים ובחוק השכירות והשאילה, בו ייקבע כי הגורם הראשוני המתקשר עם המתווך הוא זה שיישא בעלות דמי התיווך; הממשלה יכולה גם להתערב בגובה אחוזי התיווך הגבוהים ולהוזילם;או לחלופין וביתר שאת, איסור גורף על החתמת רוכשי דירות פוטנציאליים ושוכרי הדירות על חוזה שירותי תיווך, ושבעלי הנכסים יעשו את השיקולים הכלכליים שלהם לעצמם ויתמחרו את דירותיהם בהתאם.

הכותבת הינה בעלת תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטת תל אביב ובעלת תואר ראשון בתקשורת ומדע המדינה מאוניברסיטת בר אילן

• הבועה
• טור דעה
• משבר הדיור
• דירות בתל אביב
• תיווך
• חוק השכירות

• Facebook
• Twitter
• Email

אחרי שנים של דיבורים בלי תוצאות, הבאתי בקדנציה האחרונה את החוק לשכירות הוגנת לקו הגמר. יחד איתו גם את חוק הדיור בהישג יד ומעונות סטודנטים דרך רשויות מקומיות ולא רק דרך מוסדות אקדמיים. למרות הביקורות, בשטח דברים זזים, ובמעמד חתימת החוזה מצליחים שוכרים להכניס שינויים ותיקונים ויודעים בזכות החוק לעמוד על שלהם ולדרוש מה שמגיע להם.

רק לאחרונה סיפר לי אחד היועצים שלי כי הציג את החוק לבעל הדירה והשיג תיקון בסעיף הערבויות בחוזה השכירות. סיפורים דומים אנחנו מקבלים כל הזמן, ולא רק בנושא ערבויות אלא גם בסוגיות של תיקונים. החוק החדש קובע כי ניתן לקזז עלות תיקונים מדמי השכירות, ולא להגיע למצב בו השוכר נתקע עם תקלות לאורך חודשים בלי יכולת לתקנם.

החוק כבר משפיע לטובה, ויש עוד צורך להגביר את המודעות הצרכנית לזכויות השוכרים שמעניק החוק. לא סיימנו את המלאכה, ואני עוד פועל בניסיון למנוע גביית עמלה חד צדדית של מתווכי הדירות. במאמץ משותף עם משרד המשפטים נצליח להסדיר גם את זה ולהפסיק את הפלת עמלות התיווך על השוכרים בלבד. אני בטוח כי עוד ירשמו בזכות החוק הישגים רבים בשוק השכירות, שהופך להיות הוגן יותר.

בתגובה לטענות כי חוק שכירות הוגנת או עיסוק במתווכי הדירות רק יעלו את מחירי השכירות, אני אומר כי מדובר בקשקוש מוחלט. כבר מספר שנים מחירי השכירות עולים בגלל סוגיות היצע וביקוש ומה שמשתנה זה רק התירוץ התורן. הטיפול במחירים יעשה דרך תחרות אמתית לבעלי דירות דרך שכירות מוסדית ארוכת טווח שתביא מוצר איכותי ועם יציבות מחירים לשנים. אני פועל לקדם את החלופה הזו וכבר רואים ניצנים ראשונים בערים הגדולות. רק שכירות מוסדית והשכרה לטווח ארוך תביא תחרות אמתית, תוריד מחירים ותייצר אלטרנטיבה אמתית לרכישת דירה.

עד שיהיו לנו אלפי דירות בשכירות מוסדית ותרבות השכירות תשתנה, צריך לשפר גם את שוק השכירות הפרטית וזה מה שהתחלנו לעשות עם חוק שכירות הוגנת. החוק יתאים את שוק השכירות הישראלי ל-121, בה דירה שכורה יכולה להיות אלטרנטיבה לקניית דירה. בטווח הקצר ינסו להפחיד אותנו בעליות מחירים, בטווח הבינוני והארוך יתרחש השינוי המשמעותי בהיצע דיור איכותי והוגן באזורי הביקוש, וזו מטרתי ובגיבוי שר האוצר כחלון אביא את התוצאות שרבים כל כך מייחלים להם.

ח"כ רועי פולקמן, יו"ר סיעת 'כולנו', מיוזמי החוק לשכירות הוגנת.

• אנשים
• טורים אישיים ובלוגים
• טור דעה
• חוק השכירות

• Facebook
• Twitter
• Email

ביולי 2017 אישרה הכנסת את חוק "שכירות הוגנת", שנתקבל בקול תרועה רמה וזכה בתגובות נרעשות. ח"כ סתיו שפיר, אחת מיוזמותיו, אמרה אז: "החוק יכניס סוף סוף סדר והוגנות לחייהם של 2 מיליון ישראלים. מזעקת האוהלים שעלתה מהרחוב ב־2011 ועד לרגע זה, הדרך הייתה ארוכה וקשה, מה שהופך את ההתרגשות לגדולה יותר". שפיר אף כינתה אותו "חוק המחאה החברתית" והוסיפה: "דור שלם, הדור שלי, הופקר למחירי דיור בלתי אפשריים ונדחק לשוק השכירות, שבמשך עשרות שנים המדינה השאירה כג׳ונגל פרוץ ופרוע".

>> מתווכי דירות שאינם מורשים משתלטים על העיר

החוק, ראוי לציין, אינו עוסק כלל במחירי השכירות, כי אם מנסה להסדיר "כללי משחק" בסיסיים בין שוכר למשכיר. אין לזלזל ולו לרגע בניסיון חשוב זה; ואף לא בהצלחותיו היחסיות: למשל, בכל הקשור בדמי הערבות שהוגבלו באופן גורף לגובה שלושה חודשי שכירות, וכן ביצירת מודעות גוברת והולכת לזכויות שוכרים בלבו של שדה דורסני, חסר גבולות ומעצורים, אולם במקרים רבים קצרה ידו של החוק מלטפל באותו "ג'ונגל פרוץ ופרוע" ולהביא בפועל לאכיפה של אותן תקנות.

"זו הייתה דירת מרתף והניאגרה לא הייתה רגילה, אלא מעין משאבה כזו מסורבלת. התחוור לי אחר כך שהיא גרמה לסתימות ולנזילות", סיפר לי מאיר שוטה, שגר אז באבן גבירול. "התברר לי שהיה סעיף בחוזה שקבע כי 'בעלת הדירה לא מחויבת לתקן כל נזק שייגרם למשאבה או לכל דבר בבית'. נוצרה סתימה והייתי חייב להביא בעל מקצוע. שילמתי לו, וציפיתי לקבל ממנה החזרים. היא לא הסכימה להחזיר לי את הכסף".

החוק קובע כי כל פגם בדירה הנגרם עקב שימוש סביר נמצא באחריות המשכיר, ושהשוכר רשאי לתקן את הפגם עצמאית ולהפחית את עלות התיקון משכר הדירה. במקרה המצוטט, כמו במקרים רבים אחרים, יש ניסיון מתמיד של בעלי הדירה לטעון כי הליקויים בדירה מצויים באחריותו הבלעדית של השוכר. משכירים מסוימים אף אינם מנסים לשלם מס שפתיים המבדיל בין שימוש "סביר" לשימוש "בלתי סביר". הדייר, מודע לחוק או לא, נותר פעמים רבות חסר אונים ונתון לגחמותיו הבלעדיות של בעל הדירה.

אחת ממטרותיו העיקריות של החוק, גם כאן נחל כישלון חרוץ, הייתה הסדרת נושא דמי התיווך. לפי החוק, אם היה זה בעל הדירה שפנה למתווך, עליו לשאת בהוצאות במלואן. אלא שבפועל, שוכרים מתלוננים כי הם עדיין הנושאים העיקריים בעלויות. עמי, מתווך לשעבר, מסביר: "החוק רך מאוד. בשל פרצה ונוסח לא חד משמעי מתווכים רבים מתנים את הצגת הדירה בחתימה על הסכם הזמנת שירותי תיווך, גם אם היה זה בעל הדירה שפנה אליהם במקור. במקרים אחרים מתווכים שרוצים 'לשחק לפי הכללים' גובים את דמי התיווך מבעל הדירה, שמצדו משקלל אותם מראש בשכר הדירה".

עוד קובע החוק קריטריונים ההופכים דירה שאינה ראויה למגורים. זו אמורה לצאת משוק השכירות עד לביצוע התיקונים הנדרשים. לדוגמה, החוק קובע כי דירות בלא "פתחי אוויר או חלונות", בלא "מחיצה בין השירותים לדירה" או שיש בהן "סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו", אינן ראויות למגורים. בפועל קשה לומר כי זה המצב. כולנו מכירים בדיחות, מצחיקות יותר או פחות, על דירות בלתי אפשריות למגורים המוצעות להשכרה, לעתים במחירים לא פעוטים כלל. בכל חיפוש דירה בשנים האחרונות, גם לאחר החוק, רבים מאיתנו נתקלים בדירות "חדר" של עשרה מ"ר, בדירות בלי חלונות, בדירות מרתף ללא תאורה או אוורור, או בהכלאות מוזרות בין סלון, שירותים ומקלחת.

הרשימה עוד ארוכה כמובן, אך אין צורך להרחיק למחוזות האבסורד. החוק אמור לטפל גם בעניינים יומיומיים, כלומר בתנאי מחיה מסוכנים (או בלתי סימפטיים) שלא ישעשעו אותנו עד כדי מספר תלת ספרתי של לייקים בעמודי פייסבוק המוקדשים לכך. יסמין, תושבת פלורנטין, מספרת כי בבניין שלה "אין אור בחדר המדרגות, והמעקה והמדרגות מתפרקים. אולי לי זה לא מסוכן כל כך, אבל לזקנים וילדים זה לא משהו בכלל. אני לא יודעת מה החוק אומר או מה אפשר לעשות. בעל הדירה הוא לא הבעלים של הבניין, ואני לא יודע למי צריך לפנות". אביב אלבז עוזב דירה כעת בכרם התימנים מסיבות דומות: "התפתחה רטיבות פסיכית על הקיר. בעל הדירה לא מוכן לתקן, וזו סכנה לישון עם עובש בחדר. בסופו של דבר בעלי הכוח הם המשכירים, והם עדיין יכולים לעשות מה שהם רוצים".

ובכן, זו איננה רשימה אנקדוטלית של הפרות חוק נקודתיות וגם לא לקט של סיפורי זוועה למטרות לעג. שנה לחוק השכירות ההוגנת, שהתיימר לפתור לפחות חלק ממצוקתם של שוכרי הדירות ולעשות סדר בג'ונגל האופף את שוק הדירות, לא חוללה כל שינוי מהותי בשוק. חשוב להתבונן עליו וללמוד מהניסיון, לקראת המשך המאבק המתמיד על תנאי המחיה בעיר; בשנת בחירות ובכלל. במלאות שנה לחוק דומה כי המצב לא השתנה באופן מהותי (אם בכלל). המחאה של 2011 ותהליכי החקיקה שזו הולידה הובילו בעקביות לשינוי תפיסתי בנושא ולהעלאת המודעות לזכויות השוכרים ולמעמדם. אולם בהיעדר גורמי אכיפה שאליהם יוכלו לגשת מיד, הדיירים נותרים שוב לבדם מול המערכת – מול בעלי הדירות, מול פירמות התיווך, מול העירייה, מול מערכת המשפט ומול החוק.

מסתיו שפיר, ששמה נקשר לאחרונה במועמדות לראשות עיריית תל אביב ־יפו, נמסר: "חוק שכירות הוגנת הוא הצעד הראשון והחשוב ביותר שנעשה זה שנים כדי לעצור את הג'ונגל בשוק השכירות הישראלי, שפגע הן בשוכרים והן במשכירים. אני גאה מאוד על הצעד הזה, שמהווה הוכחה לכוח העצום של מאבקים ציבוריים נחושים. כמו כל חוק שנועד לשנות תרבות מקולקלת, נדרש זמן כדי להרגיל את השוק ולאכוף אותו. בצד פניות משוכרים שמספרים לי שהחוק סייע להם במשא ומתן עם בעלי הבית, שימר את המחיר של הדירה ופתר בעיות בנושאי תיקונים, תיווך ועוד, שמעתי על מקרים רבים בהם דירות שהיו בלתי קבילות למגורים שופצו ושודרגו כדי שיוכלו להישאר בשוק ועל חוזים שנחתמו תחת ערבות סבירה שאינה מותירה את השוכרים חשופים לנזקים כלכליים.

"כצפוי, גם יש בעיות. לכן הקמנו ביחד עם התאחדות הסטודנטים אפשרות לייצוג משפטי חינם לשוכרים שמצאו שזכויותיהם נפגעו, ואנחנו מנסים לסייע בכל פניה כזו. כדי להגיע לשכירות הוגנת וארוכת טווח יש עוד מה לעשות, ולשם כך נדרשת לקיחת אחריות הן במנהיגות המקומית והן בארצית. אני מתכוונת להמשיך להילחם בכל הכלים כדי שלזוגות צעירים ומשפחות בישראל יוכל להיות בית".

• תל אביב
• תל אביב: חדשות עירוניות
• עירוני
• חוק השכירות

• Facebook
• Twitter
• Email

עד שאושר החוק לשכירות הוגנת בקריאות שנייה ושלישית, לפני כשבועיים בלבד, אי אפשר היה למצוא בספר החוקים הישראלי תקנות המבקשות להסדיר את שוק השכירות כפי שהוא מתנהל כיום. במדינה הלוקה בקדחת נדל"נית חמורה הכירו עד כה רק בחוק הדיירות המוגנת המסדיר את זכויותיהם של הדיירים בדמי מפתח (פרקטיקה שנעלמה מן העולם כמעט כליל, וכיום בראש כל חוזה סטנדרטי נהוג להצהיר ממילא שחוק זה בטל ואינו רלוונטי – "והואיל ובדירה לא מחזיק כל דייר הרשאי להחזיק בה כדייר מוגן"). מובילי החוק לשכירות הוגנת (שיחול על חוזה שייחתם החל מ־19 בספטמבר), חברי הכנסת סתיו שפיר מהמחנה הציוני ורועי פולקמן ממפלגת כולנו, מיהרו להצהיר על מהפכה בשוק הדיור ועל התגשמותן של משאלות המחאה החברתית. אך בעלי הדירות הסתגלניים כבר עמלים על דרכי המעקף, ואנשי המקצוע, למודי הקרבות הנפוצים בשוק, מצננים את ההתלהבות בעקשנות. בין השורות המנוסחות בשפה משפטית קרה ובלתי קריאה לפרקים אפשר לזהות סעיפים מאכזבים למדי, אך גם לא מעט נקודות שביכולתן לעורר אופטימיות זהירה.

ריק וסמלי אבל אופטימי?

חילוקי הדעות בין אנשי המקצוע מתחילים בחשיבותו של החוק בכללותו. אחרי הכל הסעיפים שעסקו בפיקוח המחירים ונכללו בהצעת החוק המקורית משנת 2015 נפלו בדרך, בעקבות התנגדותה של שרת המשפטים איילת שקד כדי לאפשר את ההסכמה הרחבה. הצעת החוק המקורית אסרה על משכיר הדירה להעלות את דמי השכירות במשך תקופת הגבלה שאורכה שלוש שנים, ולאחר מכן הגבילה אותו לעלייה של שני אחוזים בשנה לכל היותר. בחוק הנוכחי אין כל הגבלה על העלאת שכר הדירה, מה שמעורר תהיות מהותיות בנוגע למשמעות שתהיה לו בפועל.

צחי קווטינסקי – בעל דירות המלווה משקיעים החפצים בפנסיה מבוססת השקעות נדל"ן (והעותר הראשי נגד הצעת החוק המחייבת מס על דירה שלישית) – תופס את החוק כריק מתוכן. "אין בחוק שום דבר מלבד עיגונו של חוזה השכירות כחוק", הוא אומר. "מה שנמצא פה כבר מופיע ממילא בחוזי השכירות שאנחנו מכירים. לא נכנסו לנושאים כמו פיצול דירות, חוזים ארוכי טווח ועליית מחירי השכירות. גם אני כבעל דירה חיכיתי לחוק חזק יותר שיעודד את הדיירים להישאר בדירה לאורך זמן. כל מה שיש פה זה חוזה שכירות סטנדרטי".

גיא כהן-טוהר – מנכ"ל עמותת קוד השכירות (השואפת לעודד שיח בין משכירים לשוכרים ומייצגת את שני הצדדים) – מוטרד בעיקר מן הניסוחים המעורפלים. "הבעיות המרכזיות בשוק השכירות נעוצות לא במה שכתוב אלא במה שלא כתוב. החוק החדש מכיל יותר מדי סעיפים כלליים המשתמשים בביטוי 'התנהגות סבירה'. אני ואתה לא יודעים להחליט תמיד מהי התנהגות סבירה. אם התפוצץ לך צינור בדירה לא בטוח שתהיה הסכמה לגבי מהו 'הזמן הסביר' לתיקון שלו. המטרה שלנו היא להסדיר את היחסים בין המשכירים לשוכרים כדי שלא יגיעו לבתי משפט, אבל החוק לא מכיל את הניואנסים המתבקשים, ולכן הוא יכול להביא יותר נזק מתועלת: יותר ויכוחים, יותר סכסוכים משפטיים".

לעומתם, חברת הכנסת שפיר מדגישה את הראשוניות של החוק בהסדרת שוק השכירות בישראל. "המטרה המקורית של החוק הייתה להסדיר את כללי המשחק בשוק פרוץ לחלוטין, שבו שוכרים נאלצים לשלם תשלומים עודפים על דברים שכלל לא קשורים לדירה וחיים בחוסר ביטחון מוחלט בנוגע למקום שבו הם מתגוררים", היא אומרת. "זו הפעם הראשונה שבה יש הגדרה למהי דירה ראויה למגורים, ושאי אפשר להעמיד להשכרה כל מיני חדרים שאין בהם מים זורמים, מערכת חשמל מסודרת או מנעול. הדבר השני הוא הסדרת כללי החוזה, שמונעת עלויות עודפות שבדרך כלל הוטלו על השוכר. החוק מכיל גם מנגנון אכיפה – השוכר יכול להוריד את תשלום התיקון משכר הדירה ולא צריך להיגרר לבית משפט".

לצדה עומד יובל שטלריד, מנהל ועד שוכרי הדירות הארצי, המדגיש את החשיבות הסימבולית של החוק. "לממשלה יש אידיאולוגיה כלכלית שלא רואה בקטסטרופת המחירים בשוק הדירות בעיה דחופה, אבל זה לא אומר שאי אפשר להיות חכמים ולקדם קודם כל מסגרת חוקית בסיסית לנושא השכירות", הוא אומר. "ברגע שאנשים יודעים ששוק השכירות למגורים מעוגן בחוק, ומי שעובר על החוק הוא עבריין, זה יוצר תבנית מציאות אחרת מאשר ריק חוקי וג'ונגל מוחלט. הממשלה מבינה ששכירות היא לא מוצר כמו עגבניות ושלאנשים יש זכות בסיסית לדיור".

רפורמה בדמי התיווך (לכאורה)

אחד הסעיפים החשובים בחוק השכירות נועד לשים קץ לחוסר השוויון בשימוש בשירותי התיווך. עד כה, כפי שיודעת כל שוכרת שגללה את "דירות מפה לאוזן" לפחות פעם בחייה, דמי התיווך חלים באופן בלעדי על השוכרים, אף שלרוב המשכירים הם אלו הפונים למתווך מלכתחילה. בחוק החדש נכתב: "השוכר לא יישא במישרין בתשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר". אך כיצד אפשר להבטיח שהשוכר לא יישא בתשלומים הללו באורח עקיף, אם בהעלאת שכר הדירה ואם בהתניות משונות כגון "דמי כניסה לדירה"?

"כל מה שנוגע לדמי התיווך עדיין לא ברור", אומרת נירית שמעוני, מתווכת ותיקה בשוק התל אביבי. "כשאני מפרסמת דירה אני מייצרת ערוץ שיווק. אם המשכיר פונה אליי, משמע שהוא רוצה את השירות שלי. מהבחינה הזאת, מה בעצם השתנה? כך או כך קשה לנבא כיצד ינהגו בעלי הדירות בנושא התיווך. יכול להיות שייקחו עמלה על החוזה, כפי שעושים מדי פעם משכירים המשתמשים בשירותים של עורך דין. יכול להיות גם שבעלי הדירה יפסיקו לתת למשרדי תיווך בלעדיות על דירות".

"הסעיף מנוסח על דרך השלילה", מוסיף עו"ד יובל סדן המתמחה בנדל"ן. "החוק לא אומר שהמשכיר יהיה זה שישלם את דמי התיווך, וכך הוא מייצר פתח לבעיות. הרי כשאתה מגיע לראות דירה מתיווך הדבר הראשון שהמתווך עושה הוא להחתים אותך על טופס שאתה משלם על שירותיו, כפוף לחוק המתווכים. זה פוטר את השוכר רק במקרים מסוימים מאוד, ומאחורי הכותרת אין כאן הרבה משמעות".

לעומתם שטלריד מוועד שוכרי הדירות שומר על אופטימיות. "נכון, יכול להיות שבדיזנגוף פינת המלך ג'ורג' ידם של בעלי הדירות תהיה על העליונה, אך אנחנו לא מדברים רק על מרכז תל אביב. צריך לזכור שנכנסים לפה עכשיו היבטים פליליים, ומשכיר דירה שיתחמן ויעקוף את דמי התיווך יהיה חשוף לתביעה. אם השוכרים יסתכלו על החוק בזלזול יכול להיות שהדברים יעמדו על כנם, אבל אם נבוא כקבוצה ונשתמש בכלים שהחוק נותן לנו, זה משהו שיכול לשנות מציאות".

"דירה ראויה למגורים"

סעיף נוסף שמטרתו לגבות את השוכרים מגדיר את התנאים הבסיסיים המתקיימים בנכס שאפשר להשכירו למגורים. על פי לשון החוק, גם הפעם על דרך השלילה, דירה שאינה ראויה למגורים היא דירה שמתקיים בה אחד מהבאים: "אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין; אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה; אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה; היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה; היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה; יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו". הצעת החוק הראשונית כללה סעיף שחייב את הדירה להיות גדולה מ־25 מ"ר, אך גם הסעיף הזה לא מצא את דרכו לנוסח הסופי.

"מדובר בדברים בסיסיים מאוד", אומרת שמעוני. "לא על עובש בקירות, לא על קילופים, לא על דירה בלי מזגן או עם רצפה שבורה. בדיוק כמו הנחת המוצא של מי אביבים, שלא תמנע מים מאף אחד מרוב שזה דבר בסיסי לקיום אנושי".

"מה שכתוב בחוק הוא אמורפי", מסכים קווטינסקי, "כמו שאומרים בצבא 'כוח סביר'. איך אתה מגדיר שהמערכות של הדירות תקינות? מישהו הגדיר נתון קונקרטי, כמו באיזו שנה החליפו לה את הצנרת? ניקוז זה ניקוז, לכל דירה יש אותו והשאלה היא באיזה מצב הוא נמצא. אני משפץ בימים אלה דירה ב־70 אלף ש"ח כדי שהיא תהיה ראויה למגורים, ועל פי החוק היא הייתה בסדר גמור גם לפני כן. יש פה התעלמות מגורמים שאנחנו, אנשי המקצוע, מכירים היטב – להרבה דירות ישנות אין הארקה בחשמל כי במרוצת השנים החליפו את הצנרת של הבניין לפלסטיק, ומערכת ההארקה הייתה מחוברת לצנרת הברזל. למה לא הגדירו בחוק שהמערכות הללו יבדקו על ידי חשמלאי? איך אפשר להוכיח באמת מה תקין ומה לא?".

כהן-טוהר מעמותת קוד השכירות חולק עליהם. לטענתו דווקא הסעיף הזה מגלם בתוכו את מרבית המשמעות הסימבולית של החוק. "ברור שהדברים המצוינים בסעיף הם טריוויאליים, אבל עצם האמירה היא חשובה. הסעיף מורה על הבנה שאלה חיי אדם. לדעתי ממילא לא היה צורך לדון בגודל הדירה. יש דירות של 25 מ"ר שאתה לא יכול לגור בהן בגלל הצורה שבה הן מתוכננות, ויש דירות קטנות שמתוכננות היטב. הכל תלוי בתנאים".

כלים להתמודדות עם בעל דירה קמצן

החוק החדש מסדיר את יחסי המשכירים והשוכרים בכמה מישורים: טווח הזמן במסגרתו יש להודיע מראש במקרה של אי הארכת החוזה (90 יום למשכיר, 60 יום לשוכר), גובה הערובות במזומן שהמשכיר מסוגל לדרוש מן השוכר (לא יותר מפי שלושה מדמי השכירות הנקובים לחודש) ומי נושא באחריות על תיקון הפגמים בדירה. במישור זה השוכר נושא בעלויות הנגרמות מ"שימוש בלתי סביר" בדירה, ואילו המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי אחר, "בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ־30 ימים מיום שקיבל דרישה". המשכיר יידרש לטפל בפגם שתיקונו דחוף ("שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר", כלשון החוק) בתוך "זמן סביר" ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה משוכר. סביר, אה?

כך או כך, בעוד התנאים לסיום החוזה מקבילים למה שכבר נהוג בחוזה הסטנדרטי, והסעיף העוסק בגובה הערובות בעייתי בדרכו שלו ("עבור המשכיר הביטחון האמיתי הוא בשטר חוב שאינו זוכה להתייחסות בסעיף", אומר לנו סדן) – אפילו אנשי המקצוע הציניים ביותר מזהים את כוחו של החוק דווקא בסעיף הנוגע בתיקון הפגמים, המגבה את השוכרים מול קמצנותם של משכירים סוררים. על פי תוספת שנקבעה בראשית החודש, במקרה שבו המשכיר לא יתקן תקלה המופקדת באחריותו השוכר רשאי לתקנה בעצמו, להגיש קבלה ולקזז את הסכום משכר הדירה.

"זה סעיף מצוין", קובע קווטינסקי. "הוא טוב לשוכרים וגם למשכירים, מאחר ששוכר מרוצה שומר על הדירה שבה הוא נמצא. עד עכשיו בעלי הדירות נתנו את הטון והיינו יכולים להתמהמה, וכאן ניתן לשוכרים כוח נגדי. במקביל צריך לזכור שביטול צ'ק זו עברה פלילית, ובמקרה של קיזוז צריך לדרוש את הצ'ק בחזרה באופן מסודר".

"יכול להיות שבזכות הסעיף הזה בעלי הדירות יבינו עם מי שיש להם עסק", מוסיף שטלריד. "נכון, אם תבחר לקזז תיקון מול בעלי הדירה זה יעכיר את היחסים, ויכול להיות שהוא ישתמש בצעדים חוקיים ולא יאריך לך את החוזה. אבל מבחינה מסוימת, זה לא שהיום יש לך ביטחון לשכירות ארוכת טווח. זה עדיף מאשר להידפק במהלך השנה וגם להיזרק בסיומה. בכל מקרה, לא ייתכן שבמדינה עם תל"ג כמו של ישראל אנשים יחיו בפחונים בגלל בעלי אינטרס, והסעיף הזה מעביר מסר".

בעמותת קוד השכירות סבורים שאפשר היה לשפר את החוק בכל הקשור לסעיף הזה וליצור מערכת בוררות כנהוג במדינות כגון בריטניה וארצות הברית. "יש לי מקל גדול כנגד בעלי הדירות, אבל על בסיס מה אני מחליט שאני צודק?", מסביר כהן-טוהר. "בחוק לא מצוין אפילו סעיף המחייב הודעה מוקדמת לפני תיקון תקלה. זה עלול להוביל לדינמיקה בעייתית שתכלול חוזים דרקוניים יותר, או להתבטא בהעלאת שכר הדירה. הרי ככל שאתה פוגע בבעלי הדירות אתה פוגע בתמריצים שלהם לפעול בהגינות. המצב הנוכחי מעודד אגרסיביות הדדית ומצריך מנגנון של בוררות מהירה, שיחליט באילו מקרים נעשה אי צדק".

בולט בהיעדרו: פיקוח על מחירי השכירות

ראוי להשקיע מחשבה גם במה שנעדר מן החוק: ניסיון אמיתי להחיל פיקוח על מחירי השכירות שיעודדו באופן מעשי חתימה על חוזים ארוכי טווח. תקנות מסוג זה מוחלות כבר בערים כמו ברלין וניו יורק, ולדברי קווטינסקי יש בהן ערך גם למשכירים – דייר החסין מפני העלאת שכר דירה לא ימהר לעזוב את הדירה ולחפש דירה אחרת, שבה יוכלו להעלות את דמי השכירות עם כניסתו.

"אנחנו עובדים על פתרונות נוספים", אומר שטלריד. "החוק הנוכחי הוא השלב הראשון, אבל אנחנו עם הפנים קדימה. הגשנו לפני כחודשיים דוח למשרד האוצר שמראה כיצד יש לבנות דיור להשכרה ואיך מתמרצים בעלי דירות להשכיר באופן ארוך טווח. אין ספק שצריך לייצר מלאי חדש של דירות, מתוך הבנה שלא כולם צריכים לרכוש היום דירה, ודאי לא באזורי הביקוש. המדינה תצטרך לבנות באזורי הביקוש או להתערב במחירים, אבל ההון הפוליטי עדיין לא שם. יש רק פרויקטים בודדים, והדור שלנו זקוק לפתרון מיידי, גם בנושא המחירים".

• יוקר המחייה
• המחאה החברתית
• שכר דירה
• עירוני
• דירות בתל אביב
• חוק השכירות

• Facebook
• Twitter
• Email

עברו חמש שנים מאז הקיץ ההוא שבו הזענו באוהל בשדרות רוטשילד, ושינוי ממשי בשוק הדירות מבושש לבוא. כדי לקדם אותנו צעד נוסף אל עבר שכירות שפויה משיקים השבוע בעיריית תל אביב את "חוזה שכירות הוגן", שאמור להקל ולו במעט את מערכת היחסים הכואבת בין שוכרים לבעלי דירות בעיר. אבל בחיים כמו בחיים, לא הכל מושלם. בעירייה מבהירים כי מדובר בהמלצה בלבד ולא בפיקוח ממשי על שוק השכירות – מה שמטיל ספק רציני על אפקטיביות המהלך.

"זה אקט שהמטרה שלו להבהיר מה היא מערכת היחסים הבסיסית והסבירה בין שוכר למשכיר", אומר סגן ראש העירייה אסף זמיר. "כמו כן ליישב את אותן נקודות רגישות שלעתים יותר מדי קרובות מוצאות את עצמן מחוץ לחוזה, כמה מעלים את שכר הדירה, מי אחראי על תיקונים, איך האחריות מתחלקת בין השוכר למשכיר".

לפי נתוני עיריית תל אביב־יפו, כמחצית מתושבי העיר מתגוררים בשכירות ונוהגים לעבור דירה בתדירות גבוהה: בעונת הקיץ חלה עלייה של כ-30 אחוז בהיקף מעברי הדירות, וההערכה היא כי בתקופה זו ייחתמו כ־16 אלף חוזי שכירות. חוזה השכירות ההוגן נוסח על ידי צוות מרכז הדיור העירוני בבית הצעירים העירוני מזא"ה 9 בשיתוף מרכז "הגר" למחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי, ובין הסעיפים הבולטים בו אפשר למצוא מתן אופציה לשוכר להארכת חוזה לשנה נוספת תוך העלאת מחיר של מקסימום 3 אחוז, הגבלת גובה הביטחונות המוטלים על השוכר, והגדרת האחריות ולוחות הזמנים של השוכר והמשכיר בנוגע לתיקונים בדירה. החוזה ההוגן, עם זאת, אינו מתייחס כלל לגובה שכר הדירה.

"ההשקה של חוזה השכירות ההוגן תלווה בשיתוף פעולה עם אתר יד2", מוסיף זמיר, "מודעות של בעלי דירות שיאמצו את החוזה יזכו לחשיפה מיוחדת. כל המהלך ילווה בהסברה מקיפה גם לציבור השוכרים וגם לציבור המשכירים".

ועדיין, מדובר בהמלצה בלבד, איזה תמריץ יש לבעלי הדירות לאמץ את החוזה החדש?

"אף אחד בעירייה לא חי באשליה שאנחנו משחררים חוזה הוגן לשוק וכולם יאמצו אותו אוטומטית", מודה זמיר, "העירייה יכולה לקדם מהלך הצהרתי שמייצר אפקט בשטח. החוזה החדש ייתן לשוכרים סוג של אבן בוחן ויעזור להם להבין מהו החוזה הסביר שיש לשאוף אליו".

פגישה עם ועד שוכרי הדירות תתקיים ביום רביעי (29.6), בשעה 19:30 ביפת 83

• מחאת האוהלים
• מזא"ה 9
• אסף זמיר
• עיריית תל אביב
• תל אביב: חדשות עירוניות
• תל אביב
• עירוני
• שדרות רוטשילד
• חוזה שכירות
• חוק השכירות