מלחמה על כל דירה: כך תגנו על עצמכם במשבר השכירות

תחתום לי פה, פה ופה, זאת דירה בלעדית, רק לך אני מראה אותה (צילום: שאטרסטוק)
תחתום לי פה, פה ופה, זאת דירה בלעדית, רק לך אני מראה אותה (צילום: שאטרסטוק)

הסעיף בחוזה שיאפשר לכם להגן על עצמכם מעלייה במחיר, למי אפשר לפנות כשמגלים הפרת חוזה או התנהלות לא הוגנת, ומה הם הדגלים האדומים של משכיר מועד לפורענות? כך תוכלו לפעול נגד בעלי דירות לא הוגנים

9 ביוני 2022

לפני חתימת החוזה, דרך השהות בדירה ועד היציאה ממנה – ישנם מספר צעדים שכל שוכר יוכל לעשות כדי למנוע או להתגונן מפני התנהגות לא חוקית או לא הוגנת של המשכיר. התייעצנו עם עו״ד און ינקו, עו״ד בתחום הנדל״ן וההתחדשות העירונית, וחזרנו עם רשימה שתעזור לכם להתנהל קצת יותר בבטחה בתוך משבר השכירות. וכן, גם כלפי העלאת מחירים יש לכם מה לעשות. 

לפני שחותמים

במעמד החתימה על החוזה ועוד לפניו, כשתקבלו אותו לעיון, ישנם כמה דברים שתשומת לב אליהם תוכל להגן עליכם מפני עלייה במחיר: ״על מנת לא לאפשר העלאה של דמי השכירות, יש לנסח את סעיף האופציה בחוזה כך שכלל והשוכר מבקש להמשיך את ההתקשרות – דמי השכירות לא יעלו״, אומר עו״ד ינקו. ״בנוסף, כשהמחיר נקבע יש חשיבות לשאלות הבאות: מי לוקח על עצמו את התשלומים בגין תחזוקת הדירה? מה מצבה של הדירה? האם יש צורך בשיפוץ? האם באיזור או בבניין עתידים לערוך פרויקטים מסוג התחדשות עירונית? כל אלו עשויות להוות בסיס טוב למשא ומתן על אי העלאת דמי השכירות, כמובן בניסוח סעיפים מתאימים״.

>> השכונות הבאות שלכם: לאן תעברו לגור במהלך העשור הקרוב?
>> עוזבים את העיר: ת"א בועטת אותנו החוצה. איש לא מזיל דמעה

דגלים אדומים 

״ישנם כמה ׳דגלים אדומים׳ שכדאי לא להתעלם מהם בחוזה ובאינטראקציה עם משכיר״, מוסיף עו״ד ינקו, ״למשל, משכיר שמבקש ערבות במזומן – יש ספק אם היא תושב לשוכר. כדי להיזהר גם ממשכיר שמבקש יותר מדי בטחונות, או שאינו מוכן לקחת על עצמו התחייבויות לתקן ליקויים בדירה שהם על אחריותו על פי דין. מערכות הדירה, למשל״.

הדירה המלוכלכת שלכם (צילום: shutterstock)
הדירה המלוכלכת שלכם (צילום: shutterstock)

גם מצב הדירה בעת חתימת החוזה הוא סוגיה שיש לשים אליה לב היטב. ״דגל אדום נוסף יכול להיות כאשר מצב הדירה נראה מוזנח, אם יש רטיבויות למשל, אך אין התייחסות לכך בהסכם בין השוכר למשכיר״, הוא מזהיר.

TLV Living או Leaving TLV?

כיצד אפשר לפעול כנגד משכיר הפועל שלא כחוק? 

״שוכר הוא אדם יחסית מוגן. למשל, לא ניתן לסלק אותו מהדירה אלא בהליך משפטי מסודר של פינוי שוכר״, אומר עו״ד ינקו ומסתייג, ״אבל, במידה ויש התנהלות לא חוקית של המשכיר אחת האופציות הקיימות עבור השוכר היא לדווח על פעולות לא חוקיות אלו. ניתן לדוגמה לפנות לועדת תכנון ובניה בעירייה, לצורך דיווח על פיצול לא חוקי של דירה, או לפנות לרשות המיסים לדיווח על אי תשלום מס כחוק״. 

>> הדירה הגרועה שלי: פרייארים לא מתים בעירנו היקרה
>> הדירה הגרועה שלי: איך מצאתי את עצמי עם שותפה בת 65
>> הדירה הגרועה שלי: הבית הרדוף הראשון עם רהיטים מאיקאה

ישנם גם צעדים משפטיים שאפשר לנקוט למול אי עמידה של המשכיר בהתחייבויותיו החוזיות. ״ניתן תמיד להיוועץ בעורך דין ולהגיש תביעה מתאימה על אי עמידת המשכיר בסעיפים מחייבים, מכוח חוק השכירות והשאילה״. 

מול העירייה

כשפנינו לעירייה גילינו שלושה אמצעים מרכזיים בהם היא מסייעת להגנה על שוכרים, בעיקר באמצעות מחלקת הצעירים שלה (שכן 80 אחוז מהצעירים בעיר – חיים בשכירות).

השירות הקבוע הראשון שהעירייה מריצה הוא חוזה השכירות המומלץ באתר העירייה. במקרה הטוב – אפשר להשתמש בו כמצע לחוזה אם יש בעל נכס שפתוח לכך, משום שהעירייה שמה עליו ׳תו תקן׳. חוזה זה מייצר סטנרדטיזציה – מה הגיוני ומקובל, ומה מבטא חריגה גדולה מדי. במידה ובעל הנכס דורש דבר מופרך ביחס לחוזה השכירות המומלץ, הוא מאפשר לשוכרים לאתר דברים בעייתיים טרום החתימה. 

חוזה השכירות המומלץ, עמוד ראשון.
חוזה השכירות המומלץ, עמוד ראשון.

השירות השני הוא ייעוץ משפטי קבוע. בהתראה של עד 48 שעות מראש העירייה מספקת שיחת ייעוץ עם עורכי דין מתחומי הנדל״ן והחוזים. מדובר על שירות שמתאפשר לא רק במעמד חתימת החוזה – אלא גם במהלך השהות בדירה כשמתגלה התנהלות בעייתית מצד המשכיר, וגם ביציאה ממנה – זמן שלפעמים צצים בו פערים חוזיים. עיריית תל אביב היא היחידה שמפעילה שירות כזה בארץ, ובעונות הקיץ – זמן השיא של מעברי הדירות – הוא נחוץ מאי פעם.

>> מלכוד 22 ומעלה: כלוב הזהב של ההורים התל אביבים
>>הדירה הטובה שלי: הסאבלט החלומי שלגמרי היה מעל לתקציב שלי

האמצעי השלישי והשולי מביניהם, משום שרק בודדים וממוזלים זוכים לו, הוא ההגרלות על הדירות המפוקחות של העירייה. מדי שנה מתפרסמת הגרלה לפרויקטים ספציפיים – בשכונת שפירא, נווה שאנן, שוק העלייה, יד אליהו ועוד – בה יכול להשתתף כל מי שאין בבעלותו דירה. הזוכים נהנים מחמש שנים של שכירות מופחתת באחת מהדירות המוגרלות. כרגע אין הגרלה כזו באופק הקרוב, אבל שווה לשים לב ולהתעדכן לקראת הבאות. 

אולי תוכלו לזכות בדירה כאן. יד אליהו. צילום: אבינועם שרון ותמרה אפרת
אולי תוכלו לזכות בדירה כאן. יד אליהו. צילום: אבינועם שרון ותמרה אפרת

לצערנו, בשונה ממקומות אחרים בעולם, לעיריית תל אביב ולרשויות המקומיות בארץ ככלל אין יכולת להפעיל רגולציה על השטח הפרטי בתוך דירתו של אדם (ועל המאבק לשינוי זה, בהמשך). על אף זאת, נאמר לנו שיש שאיפה עירונית לקדם מול השלטון המרכזי  חוקים חדשים ורגולציה. בשוליים – העירייה יכולה לפעול במרחב ציבורי בתוך בניין. בניין שנמצא במצב רעוע או ישן ומובא לידיעת העירייה, יוכל לגרור דוחו״ת ודרישה מוועד הבית לטפל בעניינים תחזוקתיים שמשפיעים על מציאות חייהם וביטחונם של הדיירים. 

אכן, הרגולציה חסרה, ואנחנו מחזיקים בתקווה שיוקם גוף עירוני שיוכל לפקח על מצב הדירות, יהיה בעל סמכות משפטית ויוכל להפעיל רגולציה על מספר האחוזים בהם אפשר להעלות את דמי השכירות כל שנה. עד אז, מומלץ לשוכרים להסתכל בחוק השכירות ההוגנת שעבר ב-2017, חוק שמתייחס לזכויותיהם של שוכרי הדירות. למשל – מדובר בחוק על דמי תיווך, ועל כך שבמידה ובעל הדירה שוכר את המתווך עליו מוטלת האחריות לשלם לו, ולא על השוכר. תתפלאו, אבל בשטח הדברים קורים קצת אחרת, ושוכרים רבים משלמים דמי תיווך שלא כחוק. 

תגובת עיריית תל אביב-יפו:

ראש העירייה וגורמי העירייה השונים מוטרדים מזה זמן רב ממצוקת הדיור והמחירים המאמירים בשוק השכירות במדינה ובתל אביב-יפו. אנחנו עושים כל שביכולתנו כדי לעצור מגמות אלו ולהשאיר בעיר את כל גווני האוכלוסייה.

על אף שבישראל תחום הדיור מוסדר באופן כמעט בלעדי על ידי הממשלה, ולא על ידי הרשויות המקומיות, החלטנו שאנחנו חייבים לפעול וגיבשנו תוכנית מדיניות דיור המתמקדת בין היתר בהגדלת היצע הדירות על ידי הוספת יחידות דיור בר השגה בכל פרויקט בניה, אם על קרקע עירונית ואם על קרקע פרטית ובסיוע כספי מיידי לתושבים מעשירונים 3-1. בנוסף, אנו מקימים מנהלת דיור שבין השאר תפעל מול הממשלה במטרה לייצר מנגנונים עמוקים לפיקוח על שוק השכירות, צעד שמחייב פעולה מצד הממשלה ושאין ביכולתה של העירייה לבצע בעצמה.

גם בעירייה מוטרדים. בניין עיריית תל אביב-יפו (צילום: shutterstock)
גם בעירייה מוטרדים. בניין עיריית תל אביב-יפו (צילום: shutterstock)

מעבר לכך, פועלת העירייה באמצעות יחידת הצעירים ומציע ייעוץ וסיוע משפטי מסובסד לציבורי שוכרי הדירות בעיר, המהווים כ-80% מצעירות וצעירי העיר. הייעוץ ניתן בסוגיות שונות ובשלבים שונים, גם סביב חתימה על חוזה וגם לאורך כל תקופת השכירות.

זאת ועוד, גיבשה העירייה חוזה שכירות מומלץ שעודכן לאחרונה בעקבות אישור חוק שכירות הוגנת, והוא כתוב בשפה ברורה ונגישה ונותן מענה לסוגיות המרכזיות שקשורות בשכירות הדירה.