לא יעזור לכם לעזוב את תל אביב. זו צריכה להיות השורה התחתונה של כל כתבה העוסקת במשבר הדיור המתמשך בישראל, משבר שמוביל עכשיו לזינוק במחירי השכירויות בעיר.

מי שיעזוב את תל אביב בחיפוש אחר דירות שכורות בערים סמוכות יגלה אחד משני דברים: או שהמחירים מזנקים בשיעור דומה גם שם (רמת גן, גבעתיים, הרצליה, ראשל"צ) או שהפערים בשכירות מתקזזים לו עם הוצאות רכב ובזבוז זמן בפקקים. ובמקרה הגרוע: שניהם.

אני סוכן נדל"ן בתל אביב כבר 15 שנה והזינוק הנוכחי במחירים השכירויות היה צפוי: העלייה במחירי הדירות לרכישה במשך התקופה הזאת היה גדול בהרבה מהעלייה במחירי השכירות, ומחירי השכירות היו נמוכים לעומת השווי האמיתי של הדירות. ברמה הכלכלית הטהורה אפשר לראות בקפיצה הנוכחית של 25-20 אחוז מעיין תיקון שעשה השוק לעצמו. ברמה האנושית הבסיסית אפשר גם לראות בה חזירות.

הטור הזה מופיע ללא שמי כי בבולמוס הנדל"ני שיש כרגע בתל אביב, הדברים שאני מתכוון לומר הם דברי כפירה מקצועיים והם עשויים לגרום לי נזק ונידוי מקולגות, אבל צריך לומר אותם: מרבית הדירות בתל אביב לא שוות את הסכומים שדורשים עבורן, הן למכירה והן לשכירות. העיר מלאה בדירות מתפוררות ומתפרקות שמצריכות שיפוץ נרחב, אבל בעלי נכסים רבים מדי מעדיפים לחכות לאיזה תמ"א או פינוי-בינוי לפני שיעבירו שפכטל על איזה קיר.

יגידו לכם שזה עניין של היצע וביקוש, וזה נכון, אבל כשדירה מוזנחת בפלורנטין יקרה יותר מדירות פרימיום בבירות אירופאיות אפשר גם לקרוא לזה בועה. ההיגיון הבסיסי אומר כי דירה שמתאימה למגורי סטודנטים שמוכנים להתכלב קצת כדי לגור בשכונה הנכונה, לא יכולה לעלות כמו דירה חדשה ומפנקת בלב העיר. אבל זה מה שהיא עולה, אלה המחירים וזה המצב. אז לעזוב את העיר? לא כל כך מהר.

המחיר בתמונה הוא מ-2019, תוסיפו על זה איזה 50-30 אחוז. דירה במרכז ת"א (מתוך עמוד הפייסבוק "דירות שמדכאות אותי)

משבר הדיור הוא ארצי. הזינוק במחירי השכירות ארצי גם הוא. בפריפריה תמצאו דירות שלושה חדרים ב-4500 שקל, זה נכון. גם בשכונת התקווה תמצאו דירות כאלה. אבל הבעיה בשוק הדיור היא מבנית ולא נקודתית ובטח שלא קשורה ל"אנשים שרוצים לגור ברוטשילד". ישראל צריכה יותר דירות בכל גוש דן, ישראל צריכה יותר מערכות תחבורה ציבורית יעילות וחזקות שיוכלו להביא המוני אנשים מרחבי גוש דן אל תוך תל אביב, ישראל צריכה הרבה יותר דיור בר השגה לרווקים ולזוגות צעירים או לכל הפחות דיור בשכירות מוגנת ומפוקחת.

עובדים על כל זה? אולי, אבל לא מספיק מהר וכל עוד זה המצב אז סוכני נדל"ן כמוני ובעלי דירות ימשיכו להתעשר, ומצוקתם של מי שאינם בעלי דירות תגבר, בלי קשר למקום מגוריהם בארץ. לעזוב את תל אביב אולי יפתור את משבר הדיור האישי שלכם לתקופה קצרה, שנתיים-שלוש אולי תרגישו שהכל בסדר, אבל בסופו של תהליך כמו שנדחקתם מתל אביב, תמצאו את עצמכם בהמשך נדחקים גם מגבעתיים/רמת גן או ערי לוויין אחרות של העיר הגדולה.

מה הפתרון? מלבד התערבות ממשלתית מסיבית – אין פתרון. ציבור השוכרים שנלחם על ביתו צריך לדרוש את זה מהממשלה. כל עוד אין דרישה כזאת לא יהיה שינוי. רק מחאת דיור נרחבת, ממוקדת ואגרסיבית תוכל לטלטל את הרכבת הדוהרת של מחירי הנדל"ן מספיק כדי להאט או לעצור אותה, מספיק כדי שמישהו יעשה משהו. הטיפ הנדל"ני שלי: אל תעזבו את תל אביב – הילחמו עליה.

>> משבר הדיור שלנו: כתבי טיים אאוט מספרים על הדירות הגרועות שלהם
>> עוזבים את העיר: ת"א בועטת אותנו החוצה. איש לא מזיל דמעה

>> ארי בן יוסף הוא סוכן נדל"ן תל אביבי כבר יותר מ-15 שנה. הפרטים המלאים שמורים במערכת

TLV Living או Leaving TLV?

• טור דעה
• הבועה
• משבר הדיור
• ❤ תל אביב
• נדל"ן
• שכירות
• שוכרים
• משכירים
• דירות בתל אביב
• דירות להשכרה
• TLV LIVING

>> טיים אאוט סופ"ש // גיליון 899: משבר הדיור שלנו

ארבעה חדרים קטנים, ארבעה חדרי מקלחת, ארבעה מיני-מקררים, חלל משותף קטנטן עם ספה ומטבח. זה מה שחיכה לי בדירה הראשונה ששכרתי, איפשהו על גבול יפו ובת ים. שני פיצ'רים מכרו לי את הדירה עוד לפני שראיתי אותה מבפנים: 1. אוטובוס לעבודה מתחת לבית. 2. המחיר. בדיעבד היא לא הציעה ווליו-פור-מאני משתלם, אבל הייתי בת 22 ורק רציתי להפסיק לנדוד בין העבודה בתל אביב לבית של ההורים, במרחק שעת נסיעה משם.

בעל הדירה היה נראה כמו טיפוס חביב במבט ראשון. הוא אירח אותנו לחתימת חוזה בביתו המרווח, עם חצר מלאה בחתולים שאימץ. הוא ידע בדיוק אילו שוכרים הוא רוצה – צעירים מאוד עם כסף מאמא ואבא. הוא בעצם הקים בעצמו גרסה פיראטית של מעונות סטודנטים, או אולי הוסטל. הדירה תוכננה כך שתאפשר לארבעה שותפים לחלוק דירה במינימום חיכוך – לא צריך לריב על המדפים במקרר או על זמני המקלחת! – והמחיר גם כלל את החשבונות, כי בני 20-23 לא ממש יודעים איך עובד כל העסק.

>> הדירה הגרועה שלי: פרייארים לא מתים בעירנו היקרה
>> הדירה הגרועה שלי: איך מצאתי את עצמי עם שותפה בת 65
>>הדירה הטובה שלי: הסאבלט החלומי שלגמרי היה מעל לתקציב שלי

בהתחלה הסתדרתי ממש לא רע. אז נכון, אני גרה עם עוד שלושה אנשים שאני בקושי זוכרת את השמות שלהם, ולפעמים הם שופכים קפה וגרנולה בכיור ומשאירים אותם שם, אבל היי, דירה משלי! עם נסיעה של רבע שעה לעבודה! ומקלחת פרטית! אבל בחצי השנה שהתגוררתי בסידור המביך הזה התגלו לי עוד ועוד דפקים שלא חזיתי מראש. נניח, העובדה שכל חיסכון כספי התקזז עם הצורך להתנייד במוניות בלילות ובסופ"שים, כי הדירה לא באמת קרובה לשום מקום בילוי והאזור חשוך מדי למסעות רגליים בלילה. או העובדה שבעל הבית לוקח מאיתנו יותר כסף על חשבונות ממה שבאמת צרכנו. תולעי הקמח בארונות המטבח. הטמפרטורה הבעייתית מחודש אפריל והלאה. השכן המפחיד שצועק כל היום. ואני אפילו לא סופרת טעויות אנוש כמו השותף שאהב להוציא עצבים על כל מי שמפעיל דוד ליותר מעשרים דקות.

כל זה מבאס למדי, אבל הצרות האמיתיות התחילו כשרציתי לעזוב. המחיר האמיתי של דירה בינונית ומטה הוא הצורך להעביר את הנזק הזה למישהו אחר כדי להשתחרר ממנה, וזו כבר התגלתה כמשימה מאתגרת במיוחד. בעל הדירה יודע בדיוק אילו שוכרים הוא רוצה, אבל השוכרים הנ"ל לא מעוניינים בנכס שלו. הוא פשוט פספס מי האנשים שבאמת צריכים לגור בדירה הכושלת הזו – אנשים שעובדים הרבה שעות בשכר נמוך, או כאלה שהמשפחות שלהם גרות באזור. את המאבטח עם המבטא הרוסי הכבד הוא פסל על הסף, בטענה שהוא "מבוגר מדי" ו"עדיף למצוא סטודנט מהמכללה ליד". הוא פסל גם שוכרים צעירים, פשוט כי הם מציינים את חודש הראמאדן ולא את יום כיפור. ביפו ד', כן?

>> כך תוכלו לפעול נגד בעלי דירות לא הוגנים
>> השכונות הבאות שלכם: לאן תעברו לגור במהלך העשור הקרוב?
>> עוזבים את העיר: ת"א בועטת אותנו החוצה. איש לא מזיל דמעה

אחרי חודשיים שבהם שילמתי על שתי דירות, 4 דיירים פוטנציאליים שנפסלו ושיחה אחת בטונים גבוהים בטלפון, בעל הדירה שיחרר אותי מהעונש הזה. כשהגעתי להחזיר את המפתח כל החדרים כבר היו ריקים ומעלי אבק. כל ארבעת השותפים לדירה עזבו אותה תוך חודשים ספורים. עשור עבר מאז ואני תוהה מה עלה בגורל הנכס המפוקפק הזה. אומרים שפראיירים לא מתים אלא רק מתחלפים, אז אולי בינתיים הכוך העלוב הזה הפך לסחורה לוהטת שעוברת מדור לדור בין תלמידי המכללה האקדמית ביפו. אני מעדיפה לדמיין שהשכן הצועק רצח שם מישהו והפך את הדירה לבית הרדוף הראשון עם רהיטים מאיקאה.

• ❤ תל אביב
• משכירים
• שכירות
• מעבר דירה
• משבר הדיור
• טיים אאוט סופ"ש // גיליון 899 // משבר הדיור שלי

לפני חתימת החוזה, דרך השהות בדירה ועד היציאה ממנה – ישנם מספר צעדים שכל שוכר יוכל לעשות כדי למנוע או להתגונן מפני התנהגות לא חוקית או לא הוגנת של המשכיר. התייעצנו עם עו״ד און ינקו, עו״ד בתחום הנדל״ן וההתחדשות העירונית, וחזרנו עם רשימה שתעזור לכם להתנהל קצת יותר בבטחה בתוך משבר השכירות. וכן, גם כלפי העלאת מחירים יש לכם מה לעשות.

לפני שחותמים

במעמד החתימה על החוזה ועוד לפניו, כשתקבלו אותו לעיון, ישנם כמה דברים שתשומת לב אליהם תוכל להגן עליכם מפני עלייה במחיר:״על מנת לא לאפשר העלאה של דמי השכירות, יש לנסח את סעיף האופציה בחוזה כך שכלל והשוכר מבקש להמשיך את ההתקשרות – דמי השכירות לא יעלו״, אומר עו״ד ינקו. ״בנוסף, כשהמחיר נקבע יש חשיבות לשאלות הבאות: מי לוקח על עצמו את התשלומים בגין תחזוקת הדירה? מה מצבה של הדירה? האם יש צורך בשיפוץ? האם באיזור או בבניין עתידים לערוך פרויקטים מסוג התחדשות עירונית? כל אלו עשויות להוות בסיס טוב למשא ומתן על אי העלאת דמי השכירות, כמובן בניסוח סעיפים מתאימים״.

>> השכונות הבאות שלכם: לאן תעברו לגור במהלך העשור הקרוב?
>> עוזבים את העיר: ת"א בועטת אותנו החוצה. איש לא מזיל דמעה

דגלים אדומים

״ישנם כמה ׳דגלים אדומים׳ שכדאי לא להתעלם מהם בחוזה ובאינטראקציה עם משכיר״, מוסיף עו״ד ינקו, ״למשל, משכיר שמבקש ערבות במזומן – יש ספק אם היא תושב לשוכר. כדי להיזהר גם ממשכיר שמבקש יותר מדי בטחונות, או שאינו מוכן לקחת על עצמו התחייבויות לתקן ליקויים בדירה שהם על אחריותו על פי דין. מערכות הדירה, למשל״.

גם מצב הדירה בעת חתימת החוזה הוא סוגיה שיש לשים אליה לב היטב. ״דגל אדום נוסף יכול להיות כאשר מצב הדירה נראה מוזנח, אם יש רטיבויות למשל, אך אין התייחסות לכך בהסכם בין השוכר למשכיר״, הוא מזהיר.

TLV Living או Leaving TLV?

כיצד אפשר לפעול כנגד משכיר הפועל שלא כחוק?

״שוכר הוא אדם יחסית מוגן. למשל, לא ניתן לסלק אותו מהדירה אלא בהליך משפטי מסודר של פינוי שוכר״, אומר עו״ד ינקו ומסתייג, ״אבל, במידה ויש התנהלות לא חוקית של המשכיר אחת האופציות הקיימות עבור השוכר היא לדווח על פעולות לא חוקיות אלו. ניתן לדוגמה לפנות לועדת תכנון ובניה בעירייה, לצורך דיווח על פיצול לא חוקי של דירה, או לפנות לרשות המיסים לדיווח על אי תשלום מס כחוק״.

>> הדירה הגרועה שלי: פרייארים לא מתים בעירנו היקרה
>> הדירה הגרועה שלי: איך מצאתי את עצמי עם שותפה בת 65
>> הדירה הגרועה שלי: הבית הרדוף הראשון עם רהיטים מאיקאה

ישנם גם צעדים משפטיים שאפשר לנקוט למול אי עמידה של המשכיר בהתחייבויותיו החוזיות. ״ניתן תמיד להיוועץ בעורך דין ולהגיש תביעה מתאימה על אי עמידת המשכיר בסעיפים מחייבים, מכוח חוק השכירות והשאילה״.

מול העירייה

כשפנינו לעירייה גילינו שלושה אמצעים מרכזיים בהם היא מסייעת להגנה על שוכרים, בעיקרבאמצעות מחלקת הצעיריםשלה (שכן 80 אחוז מהצעירים בעיר – חיים בשכירות).

השירות הקבוע הראשון שהעירייה מריצה הואחוזה השכירות המומלץ באתר העירייה. במקרה הטוב – אפשר להשתמש בו כמצע לחוזה אם יש בעל נכס שפתוח לכך, משום שהעירייה שמה עליו ׳תו תקן׳. חוזה זה מייצר סטנרדטיזציה – מה הגיוני ומקובל, ומה מבטא חריגה גדולה מדי. במידה ובעל הנכס דורש דבר מופרך ביחס לחוזה השכירות המומלץ, הוא מאפשר לשוכרים לאתר דברים בעייתיים טרום החתימה.

השירות השני הוא ייעוץ משפטי קבוע. בהתראה של עד 48 שעות מראש העירייה מספקת שיחת ייעוץ עם עורכי דין מתחומי הנדל״ן והחוזים. מדובר על שירות שמתאפשר לא רק במעמד חתימת החוזה – אלא גם במהלך השהות בדירה כשמתגלה התנהלות בעייתית מצד המשכיר, וגם ביציאה ממנה – זמן שלפעמים צצים בו פערים חוזיים. עיריית תל אביב היא היחידה שמפעילה שירות כזה בארץ, ובעונות הקיץ – זמן השיא של מעברי הדירות – הוא נחוץ מאי פעם.

>> מלכוד 22 ומעלה: כלוב הזהב של ההורים התל אביבים
>>הדירה הטובה שלי: הסאבלט החלומי שלגמרי היה מעל לתקציב שלי

האמצעי השלישי והשולי מביניהם, משום שרק בודדים וממוזלים זוכים לו, הוא ההגרלות על הדירות המפוקחות של העירייה. מדי שנה מתפרסמת הגרלה לפרויקטים ספציפיים – בשכונת שפירא, נווה שאנן, שוק העלייה, יד אליהו ועוד – בה יכול להשתתף כל מי שאין בבעלותו דירה. הזוכים נהנים מחמש שנים של שכירות מופחתת באחת מהדירות המוגרלות. כרגע אין הגרלה כזו באופק הקרוב, אבל שווה לשים לב ולהתעדכן לקראת הבאות.

לצערנו, בשונה ממקומות אחרים בעולם, לעיריית תל אביב ולרשויות המקומיות בארץ ככלל אין יכולת להפעיל רגולציה על השטח הפרטי בתוך דירתו של אדם (ועל המאבק לשינוי זה, בהמשך). על אף זאת, נאמר לנו שיש שאיפה עירונית לקדם מול השלטון המרכזי חוקים חדשים ורגולציה. בשוליים – העירייה יכולה לפעול במרחב ציבורי בתוך בניין. בניין שנמצא במצב רעוע או ישן ומובא לידיעת העירייה, יוכל לגרור דוחו״ת ודרישה מוועד הבית לטפל בעניינים תחזוקתיים שמשפיעים על מציאות חייהם וביטחונם של הדיירים.

אכן, הרגולציה חסרה, ואנחנו מחזיקים בתקווה שיוקם גוף עירוני שיוכל לפקח על מצב הדירות, יהיה בעל סמכות משפטית ויוכל להפעיל רגולציה על מספר האחוזים בהם אפשר להעלות את דמי השכירות כל שנה. עד אז, מומלץ לשוכרים להסתכל בחוק השכירות ההוגנת שעבר ב-2017, חוק שמתייחס לזכויותיהם של שוכרי הדירות. למשל – מדובר בחוק על דמי תיווך, ועל כך שבמידה ובעל הדירה שוכר את המתווך עליו מוטלת האחריות לשלם לו, ולא על השוכר. תתפלאו, אבל בשטח הדברים קורים קצת אחרת, ושוכרים רבים משלמים דמי תיווך שלא כחוק.

תגובת עיריית תל אביב-יפו:

ראש העירייה וגורמי העירייה השונים מוטרדים מזה זמן רב ממצוקת הדיור והמחירים המאמירים בשוק השכירות במדינה ובתל אביב-יפו. אנחנו עושים כל שביכולתנו כדי לעצור מגמות אלו ולהשאיר בעיר את כל גווני האוכלוסייה.

על אף שבישראל תחום הדיור מוסדר באופן כמעט בלעדי על ידי הממשלה, ולא על ידי הרשויות המקומיות, החלטנו שאנחנו חייבים לפעול וגיבשנו תוכנית מדיניות דיור המתמקדת בין היתר בהגדלת היצע הדירות על ידי הוספת יחידות דיור בר השגה בכל פרויקט בניה, אם על קרקע עירונית ואם על קרקע פרטית ובסיוע כספי מיידי לתושבים מעשירונים 3-1. בנוסף, אנו מקימים מנהלת דיור שבין השאר תפעל מול הממשלה במטרה לייצר מנגנונים עמוקים לפיקוח על שוק השכירות, צעד שמחייב פעולה מצד הממשלה ושאין ביכולתה של העירייה לבצע בעצמה.

מעבר לכך, פועלת העירייה באמצעות יחידת הצעירים ומציע ייעוץ וסיוע משפטי מסובסד לציבורי שוכרי הדירות בעיר, המהווים כ-80% מצעירות וצעירי העיר. הייעוץ ניתן בסוגיות שונות ובשלבים שונים, גם סביב חתימה על חוזה וגם לאורך כל תקופת השכירות.

זאת ועוד, גיבשה העירייה חוזה שכירות מומלץ שעודכן לאחרונה בעקבות אישור חוק שכירות הוגנת, והוא כתוב בשפה ברורה ונגישה ונותן מענה לסוגיות המרכזיות שקשורות בשכירות הדירה.

• ❤ תל אביב
• משכירים
• שכירות
• חוזה שכירות
• טיים אאוט סופ"ש // גיליון 899 // משבר הדיור שלי
• משבר הדיור
• TLV LIVING

• Facebook
• Twitter
• Email

1. משכירים דירה ומתנים זאת ברכישת חפצים מהדירה במחיר מופקע? תמסרו ד"ש להימלר כשתגיעו לגיהינום.

2. אתם מפנים דירה והבטחתם לבעל הבית שתסננו עבורו את הבקשות – לגיטימי. לא לגיטימי לפתוח בסבבי ראיונות מתישים לאנשים שרק מחפשים קורת גג ושכוללים יותר משתי שאלות: בן כמה אתה ומה אתה עושה למחייתך?

עוד כתבות שיעניינו אתכם:
חשיפה לדרום: איזו דירה ישיגו לכם 3,000 ש"ח בתל אביב?
יצאנו לראות איפה גרים היום אנשי מחאת האוהלים
מביאים את הסעיף: 10 דברים שאסור להתפשר עליהם כששוכרים דירה

3. פרסמתם פוסט בפייסבוק? שימו הכל על השולחן: מטבח מחולק, דמי תיווך, מיקום מדויק (רחוב ושכונה), לא מתאים לאנשים מעל גובה 1.85 מטר. פרטים שנוגעים לאופי של בעל הדירה או השכן שמנגן בסקסופון אפשר לשמור לשיחת אחד על אחד. בכל זאת, אתם צריכים להיפטר מהדירה הזאת איכשהו.

4. אין שום הצדקה להעלות פוסט נטול תמונות של הדירה. אנחנו ב־2016 ומה שנכון לטינדר תקף גם לדירות: אם אין תמונה כנראה יש מה להסתיר.

5. אם הדירה בבעלותכם (איך זה קרה לעזאזל?) אל תתפתו להשכיר אותה לחברים, בעיקר אם אתם עדיין שואפים להיות חברים של אותם אנשים.

6. באופן כללי היחס שלכם כמשכירים של נכס אטרקטיבי לעדר האנשים שצמאים לדירה צריך להיות היחס ההומני הטוב ביותר בנסיבות הקיימות. משחק תפקידים שיעזור לכם: אתם אנגלה מרקל והם פליטים רעבים ממלחמת האזרחים בסוריה.

• משכירים
• שכר דירה
• שוכרים
• חוזה שכירות
• תל אביב בכל מחיר
• חיפוש דירה
• שותפים
• עירוני
• דירות בתל אביב
• תיווך
• דירות